Конспект доповіді керівника IRN. RU Олега Репченко, зробленого на круглому столі 16.04.10
Як показує практика, історія час від часу повторюється, і ми можемо витягти чимало користі, беручи до уваги попередній досвід. Якщо застосувати цей принцип до російського і московського ринку нерухомості, то, виявляється, що, незважаючи на його відносну «молодість», схожого в тому, що було раніше, і в тому, що відбувається зараз, чимало. Так, ще в квітні 2008 року аналітичний центр « Індикатори ринку нерухомості »Опублікував статтю під назвою« Криза 1998 року може повернутися ». Її суть зводиться до того, що періоди 1991-1998 і 2001-2008 років на ринку нерухомості виявляються досить схожими, а значить, для повноти аналогії, до кінця літа - початку осені 2008 року цілком може мати місце криза, аналогічна дефолту 1998 року. У червні 2008 року цю статтю опублікувала газета «Ведомости» під заголовком « Формула кризи: 7 × 7 », А вже через кілька місяців нова криза з гіпотетичного перетворився в реальний. І на цьому історія аналогій тільки почалася ...
Подібність сценаріевСейчас, через більш ніж півтора року після початку фінансової кризи 2008 року, динаміка ринку нерухомості як і раніше виявляється дуже схожою з динамікою аналогічних 1998-2000 років. Нижче на графіку представлений індекс цін на квартири в Москві ($ / кв.м.), Щотижня розраховується аналітичним центром www.irn.ru :
Щоб порівняння періодів 1998-2000 і 2008-2010 років було більш наочним, далі наведено цей же графік, але тільки у відносних одиницях, а за 1 в першому випадку обраний серпень 1998 року, а в другому - серпень 2008: Додати
Незважаючи на різну «природу» дефолту 1998 року і фінансової кризи 2008 року, динаміка цін на нерухомість в обох випадках виявилася напрочуд схожою. Так, в обох випадках протягом приблизно року з початку кризи падіння вартості квадратного метра склала в середньому 30% -35%, після чого настала стабілізація. Справедливості заради відзначимо, що незначні відмінності обумовлюють курси валют : Так в 1999-2002 роках курс долара продовжував систематично зростати, що пригальмувало відскік доларових цін на житло, а в 2009-2010 роках долар слабшав, що і призвело до появи незначного позитивного тренда вже з осені 2009 року. Але ці деталі не змінюють суті - криві 1998-2000 і 2008-2010 років фактично «обплітають» один одного.
На основі схожості реакції ринку нерухомості на ці кризи цілком природно було б припустити, що сценарій 1998-2002 років може повністю повторитися в 2008-2012 роках. Якщо відштовхуватися від цієї гіпотези, то ціни на житло повинні були б повернутися на докризовий рівень - трохи більше $ 6 тис. За кв.м за індексом ИРН - десь до осені 2012 року, аналогічно тому, як після дефолту 1998 року вартість столичних квартир повністю відіграла втрати до осені 2002 року. Часом з вуст учасників ринку нерухомості звучать і більш оптимістичні прогнози щодо того, що це станеться вже найближчої осені або протягом 2011 року.
Оптимістичний погляд на перспективи ринку - це добре, але давайте подивимося до яких безглуздим результатами може призвести невгамовний оптимізм. Повіривши беззастережно в повну схожість поведінки ринку нерухомості в 2008-2012 і 1998-2002 роках, ніщо не заважає озброїтися ідеєю, що і більш тривалий період 2008-2018 років цілком може виявитися аналогічним періодом 1998-2008 років. Тобто, повернувшись в 2012 році до докризового рівня трохи більше $ 6 тис. За кв.м, ціни на нерухомість і далі підуть вгору, як було в 2003-2008 роках. Якщо розвинути цю думку до кінця, то подібні фантазії приведуть нас до того, що середня вартість житла в Москві повинна буде:
- до 2014 року перевищити докризовий рівень ще вдвічі, тобто скласти приблизно $ 12,5 тис. за кв.м;
- до 2016 року перевищити докризовий рівень в 4 рази, тобто скласти приблизно $ 25 тис. за кв.м;
- до 2018 року досягти нового максимуму близько $ 40 тис. за кв.м
Чи не нагадує подібне зростання графік Льоні Голубкова з пріснопам'ятної реклами МММ початку 90-х? Але варто згадати, що ще зовсім недавно, в 2007 році, деякі старожили ринку нерухомості на повному серйозі прогнозували середній рівень цін на московське житло до 2009 року на рівні $ 9-10 тис. За кв.м, а до 2012 року - ближче до $ 20 -25 тис. і варто зараз на ринку встоятися нехай навіть незначного висхідного тренда, як любителі теорії економічних циклів та математичних моделей, напевно, почнуть публікувати прогнози подібного роду.
Втім, нереальність наведених вище цифр змушує задуматися, що схожості колишньої і нинішньої динаміки цін на нерухомість, мабуть, підходить кінець і тому є чимало об'єктивних причин. Тому, на думку фахівців аналітичного центру « Індикатори ринку нерухомості », Незважаючи на дуже схожу реакцію ринку на кризи 1998 і 2008 року, період відновлення цін, як і подальша динаміка вартості квадратного метра, будуть різними. Відносно ринку нерухомості між періодами 1998-2002 і 2008-2012 років існує чимало відмінностей, а між періодами 1998-2008 і 2008-2018 років - ще більше.
Різниця сценаріевПервое важлива відмінність - це рівень цін на нерухомість в абсолютних цифрах. Так, у 2000 році ціни на квартири в Москві були приблизно в 6 разів нижче, ніж зараз: в середньому $ 700 за кв.м проти $ 4,3 тис. (За індексом ИРН). При цьому зарплати з того моменту виросли, за різними оцінками, приблизно в три рази (тобто в два рази менше, ніж ціни на житло). У 2000 році вартість житла в Московському регіоні в рази поступалася світовим аналогам. Згадаймо, що тоді однокімнатна квартира коштувала дешевше середньої іномарки - саме скромне житло в новобудовах за МКАД обійшлося б приблизно в $ 16-20 тис., типова квартира в спальному районі коштувала близько $ 25 тис. Зараз житло в Москві нерідко виявляється дорожче, ніж аналогічна нерухомість за кордоном, хоча зазвичай поступається їй за якістю.
Друга принципова відмінність пов'язано з серйозними змінами в іпотечному кредитуванні. На початку «нульових» іпотека тільки зароджувалася. Її стрімкий прихід на ринок нерухомості і зайва лібералізація (отримати кредит могли майже всі, нерідко - під «липові» довідки про неіснуючі доходи, з нульовим або мінімальним початковим внеском і т.д.) багато в чому спровокували аномальний зростання цін 2005-2008 років. портал www.irn.ru писав про це в матеріалі « Іпотека не впливає на доступність житла ». З приходом кризи відношення до іпотеки кардинально змінилося. У нинішніх умовах вимоги банків до позичальників стали жорсткішими, а самі позичальники тепер уже навряд чи бездумно полізуть в борги, як це нерідко траплялося раніше.
А значить, не бездумна, а осмислена іпотека буде сприяти не зростанню цін, а швидше, навпаки, стримувати їх. Як нескладно розрахувати, використовуючи іпотечний калькулятор , При певному рівні доходу основної маси населення (або середнього класу), розумної величиною початкового внеску (в ідеалі 30%, але навряд чи менш 20%), розумний строк кредитування (порядку 15-20 років) виходить досить обмежений бюджет, в рамках якого іпотечний покупець може купити квартиру . І навіть зниження іпотечної ставки не так сильно впливає на величину цього бюджету, як зазначалося в статті « Головний критерій доступності іпотеки ». А значить, якщо ціни на нерухомість підростуть вище даного бюджету, то основна маса покупців виявиться відрізаною від ринку, і настане стагнація ринку з корекцією цін назад.
Третє відмінність - зниження інвестиційної привабливості житла. Інвестиції в нерухомість як в низьколіквідний товар традиційно відрізняються невисокими ризиками, а й обмеженою прибутковістю, а також носять довгостроковий характер. Однак аномально високі темпи зростання цін на квадратні метри з 2005 по 2008 роки привели в нерухомість чимало спекулятивних інвесторів, а також спровокували на цю діяльність ряд професійних учасників ринку (забудовників, ріелторів). В результаті якщо в 2000 році обсяг інвестиційного житла в столиці був мінімальний, то зараз московський ринок нерухомості вже «переінвестірован» і продовжує залишатися таким. Ця тема детально обговорювалася в статті « Інвестиційні квартири: продавати або почекати? ».
Четверте відмінність полягає в тому, що сьогодні на ринку присутні обмежені обсяги пропозиції і це, по суті, єдиний аргумент прихильників відновлення активного зростання цін. Однак слід розуміти, що дефіцит пропозиції - проблема багато в чому штучна і вже точно не сьогодні виникла. Вона сформувалася в період 2005-2008 років, коли було вигідніше будувати повільно, житло не продавати, а «притримувати», щоб ціни максимально виросли, а майданчика не освоювати, а накопичувати - знову ж в очікуванні ще більшого зростання цін. Однак криза помітно змінив пріоритети, як зазначалося в статті « Завдяки кризі забудовники знову почнуть будувати ».
Обсяги пропозиції в нових умовах
До кризи був надлишок вільних грошей багато в чому за рахунок доступного кредитування. І всім гравцям ринку було невигідно продавати що-небудь, а навпаки, все шукали активи для інвестування. Криза призвела до хляпанню цієї фінансової піраміди, і «живі» гроші знову стали в ціні. Тепер для гравців ринку стало вигідніше тим чи іншим чином перетворювати активи в вільні кошти, ніж тримати їх «мертвим вантажем».
Скоротилася платоспроможність населення, очевидно, вже не дозволить максимізувати прибуток з кожного квадратного метра, як це було раніше. А значить, для отримання колишніх доходів потрібно нарощувати обсяги. Тому аналітичний центр www.irn.ru вважає, що зараз настає час активного будівництва великих обсягів житла, тому що щось подібне вже відбувалося в тих же 1998-2002 роках. Незважаючи на дефолт 1998 року, будівництва не встали, і будівельна галузь не померла, а в Москві (і в ряді інших регіонів Росії), навпаки, розвернувся будівельний бум житла економ-класу в нижній ціновій категорії.
Саме в ті роки в Москві були побудовані і розпродані такі райони новобудов, як Мар'їно і Мар'їнський парк, Любліно , Південне Бутово , А також добудовані значні частини Північного Бутова і Мітіно , Зведена велика частина Куркіно . Крім таких масштабних проектів було реалізовано чимало житла економ-класу в спальних районах у вигляді точкової забудови.
А в наступні роки, в період економічного зростання, доступне житло в столиці, навпроти, зникло як клас. Забудовники намагалися все новобудови Москви , Навіть в малопрестижних місцях або в спальних районах «витягнути» в категорію «бізнес-клас», причому не стільки за якістю, скільки за ціною. Але варто було знову трапиться кризи, як уже на початку 2009 року, з'явився перший великий район новобудов економ-класу в Москві - « Марфино », Який стартував за цінами 70 тис. Руб. за кв.м - майже вдвічі нижчі за середньоринкові. Паралельно в Москві з'явилося ще кілька житлових комплексів за схожими цінами, наприклад, ЖК «Лазаревське» в Південному Бутово, де продаж квартир почалося від 80 тис. Руб. за кв.м. Інші пропозиції в даному ціновому діапазоні перераховані в статті «Чим покупця приваблюють забудовники економ-класу: ціною, швидкістю будівництва, великим вибором варіантів», опублікованій на www.metrinfo.ru.
У той же час протягом 2009 року неодноразово звучали репліки, що ці обсяги розпродадуться і на ринок більше не вийде нічого подібного. Однак наприкінці 2009 - на початку 2010 років було проанонсовано ще кілька нових мікрорайонів і ЖК економ-класу як в Москві, так і в ближньому Підмосков'ї (мкр. « Царицино », Житлові комплекси« Юрлов »,« Нахімове »,« Богородський »і ін.). Зараз тижні не проходить, щоб той чи інший забудовник не оголосив про початок нового будівельного проекту в нижньому ціновому сегменті - в одних випадках на етапі покупки землі або укладення інвестконтрактів, в інших - при виході на майданчик або старті продажів.
Про зростання обсягів свідчить останні місяці також і вторинний ринок житла . У грудні 2009 року, а потім і в березні 2010 року було зареєстровано рекордну кількість угод на "вторинці". Беручи до уваги, що основну масу угод тут складають альтернативи (обміни, ланцюжки, покупка нової квартири з одночасним продажем колишньої і т.д.), вони можуть реалізуватися тільки в умовах відносно стабільних цін. Відповідно, в період цінової нестабільності 2005-2009 років, коли вартість житла «скакала» то вгору, то вниз, багато «ланцюжка» розвалювалися і не могли реалізуватися. Іншими словами, тільки зараз на ринку настав етап стабільності, коли весь відкладений попит з альтернатив може реалізуватися. Тому фахівці аналітичного центру www.irn.ru вважають, що в найближчі рік-два зростання кількості угод на вторинному ринку буде тільки рости.
Ціни в нових умовах
Якщо ж говорити про ціни, то, беручи до уваги все вищесказане, швидке повернення до докризового рівня за сценарієм 1998-2002 слід розглядати швидше як оптимістичний сценарій. Як песимістичного розвитку ситуації, яке цілком можливо, фахівці www.irn.ru розглядають як «топтання» цін на місці, так і виникнення додаткової помірної корекції за сценарієм стагнації 2007 або 1996-1997 років (відкат цін вниз на 5% -10% -15% без якогось зовнішнього кризи або серйозних потрясінь).
Найбільш же ймовірним, на думку аналітичного центру « Індикатори ринку нерухомості », Видається більш тривалий повернення до докризового рівня цін темпами інфляції або трохи швидше, що може зажадати не 1-2, а 3-5 років. Швидше за все, в цілому помірне зростання цін на житло найближчих років може відбуватися з підвищеною волатильністю, пов'язаної з чималою кількістю змін на ринку, установкою нових правил гри і особливостей споживчої поведінки. Так, помітну волатильність ринок уже продемонстрував в 2006-2009 роках. Додатковою причиною частої зміни періодів зростання цін і подальшої стагнації з відкотом назад може стати нестабільність макроекономічного фону і курсів валют.