- Шукати вирішення проблеми разом з банком
- Що може запропонувати банк
- Що таке іпотечні канікули
- Якщо впоратися з ситуацією не вдалося
Середній термін, на який росіяни оформляють іпотечні кредити, становить 15,5 років. Це досить тривалий період, за який в житті позичальника можуть відбутися серйозні зміни - розлучення, втрата роботи або хвороба, лікування якої потребує великих коштів. Як вести себе в ситуації, коли немає грошей на виплату іпотеки?
Шукати вирішення проблеми разом з банком
Головне для позичальника в ситуації, що склалася - не допустити прострочення виплат. Тому, потрібно не мовчати і не ховатися від банку, а відразу звертатися туди для пошуку вирішення проблеми. При наявності трьох прострочень за рік або затримки виплати більш ніж на 90 днів, у банку з'являються законні підстави вимагати дострокового повного погашення кредиту, якщо розмір боргу буде перевищувати 5% від вартості квартири.
Тому, позичальнику слід звернутися в банк і описати ситуацію, що склалася. Краще, якщо це буде письмова заява з доданими до неї підтверджуючими документами (трудовою книжкою із записом про звільнення, медичного висновку або іншими свідченнями несподіваних великих витрат).
Потім потрібно разом з банком проаналізувати виникли у боржника труднощі. Вони можуть бути тимчасовими (в цьому випадку клієнт зазвичай планує зберегти за собою куплену в кредит квартиру), або носити затяжний характер - тоді квартиру, швидше за все, доведеться продавати.
Банки не люблять втрачати позичальників, і продаж заставної квартири є для них крайнім заходом. Якщо до виникнення труднощів позичальник сумлінно вносив платежі по кредиту, то, швидше за все, кредитор піде йому назустріч, особливо якщо ймовірність того, що клієнту незабаром вдасться стабілізувати своє матеріальне становище.
Що може запропонувати банк
Виходячи з обставин, що склалися, кредитна організація може запропонувати позичальникові кілька шляхів вирішення проблеми. Перший - це реструктуризація кредиту . Попередньо банк проводить оцінку фінансової ситуації позичальника і причин її погіршення, кредитної історії, вартості заставної квартири, вихідних умов кредитування та інших параметрів. Для прийняття банком рішення про реструктуризацію має значення термін кредиту: він повинен становити не менше шести місяців з дати видачі.
Потрібно розуміти, що реструктуризація - це не зменшення боргу позичальника, а зміна порядку виконання його зобов'язань, яке допоможе йому поліпшити фінансове становище і відновити виплати. Тому, позичальник теж повинен реально оцінювати свої перспективи.
При реструктуризації можуть реалізовуватися кілька варіантів зміни умов кредитування: розстрочка платежів, іпотечні (кредитні) канікули і навіть зниження процентної ставки.
У більшості випадків банки пропонують позичальникам, у яких є труднощі з платежами, пільговий період на термін до дев'яти місяців. В цей час щомісячні платежі по кредиту складають не менше 50% від встановленого внеску, а невиплачені суми основного боргу і відсотків позичальник буде гасити з майбутніми платежами по закінченні пільгового періоду.
Також банки вдаються до зниження щомісячного платежу: наприклад, замість 50 тис. Руб. щомісячних платежів ви будете гасити по 30 тис., але платити доведеться довше. Хоча, для іпотеки цей механізм застосовується рідко, адже вона спочатку оформляється на тривалий термін, і його збільшення, наприклад, з 20 до 25 років не допоможе серйозно знизити щомісячний внесок.
Крім того, банк може надати позичальнику кредитні (іпотечні) канікули тривалістю від одного до шести місяців, протягом яких сплачуються лише відсотки по кредиту.
Що таке іпотечні канікули
Під іпотечними канікулами розуміють відстрочку виконання зобов'язань з погашення кредиту, яка надається банком позичальникові на термін від одного місяця до одного року. Найчастіше в рамках таких канікул банк заморожує платежі по кредиту на якийсь період, наприклад, 3-6 місяців, протягом яких позичальником гасяться тільки відсотки. Таку пропозицію може бути цікаво при ануїтетному платежі в другій половині терміну кредиту, враховуючи, що на початку кредиту більша частина суми припадає саме на відсотки. Розглянемо на прикладі. Припустимо, кредит в сумі 1 млн руб. був узятий на термін 10 років (120 місяців) під 10% річних. Щомісяця за цим кредитом потрібно вносити платежі в розмірі 13 215 руб. У перший місяць на погашення тіла кредиту буде йти 4881 руб., На відсотки - 8333 руб. А вже через три роки, в 37-й місяць платежів, вони практично зрівняються: на основний борг припадатиме 6581 руб., На відсотки - 6633 руб. В останній 120-й платіж сума погашення кредиту становитиме 12 996 руб., Погашення відсотків - 109 руб.
Підставами для надання кредитних канікул можуть бути наступні обставини: народження дитини (на термін до трьох років); тривала втрата працездатності через серйозне захворювання; втрата роботи через скорочення або ліквідації підприємства; також можуть бути інші причини. Рішення завжди приймає кредитор, і після вивчення всіх обставин і документів він може відмовити.
Якщо на клієнта оформлено кілька іпотечних кредитів, він може отримати відстрочку по кожному з них. Також у позичальника є право на дострокове завершення канікул.
Якщо у позичальника немає впевненості в швидкому вирішенні фінансових проблем, то йому краще постаратися погасити якщо не весь борг, то хоча б його більшу частину. Можливо, доведеться продати машину або дачну ділянку, а виручку спрямувати на внесення ануїтетних платежів. Такий крок допоможе зберегти заставну квартиру.
Якщо впоратися з ситуацією не вдалося
Якщо виплачувати кредит нічим, і продати теж нічого, залишається одне - продати заставну квартиру, попередньо повідомивши про це кредитну організацію.
Зазвичай операція з продажу квартири, купленої по іпотеці, проводиться в такій послідовності. Банк дає позичальникові дозвіл на продаж, і якщо реальна ринкова вартість нерухомості перевищує суму боргу, то він зможе продавати квартиру самостійно.
Клієнт знаходить покупця і відразу попереджає його, що квартира є заставною. Якщо покупця ця обставина не лякає, між ним і продавцем укладається договір завдатку, який виплачується банку в рахунок погашення боргу. Після цього банк знімає з квартири обтяження в реєстраційній палаті. За договором завдатку, після зняття з квартири обтяження, позичальник зобов'язується продати її покупцеві. На підставі цього, між сторонами укладається договір купівлі-продажу, і квартира переходить до нового власника.
Зазвичай позичальники прагнуть продати іпотечну квартиру якомога швидше, щоб поставити крапку в невдалій іпотечної історії. Однак, сьогоднішня ситуація на ринку вторинного житла не розташовує до швидкої продажу квартир: з десяти продаються швидко тільки дві, а решта «зависають». Тому спочатку потрібно налаштовуватися на зниження ціни, якщо ваша квартира не потрапить в число двох «щасливих».
Як вести себе в ситуації, коли немає грошей на виплату іпотеки?