Фото: thekingssolicitors.co.uk
Види шахрайства на ринку житла
Продаж і надання в оренду чужого житла
Мабуть, це найпоширеніші способи на ринку вторинного житла. Аферисти знаходять оголошення про здачу квартири або будинку, орендують житло на місяць або довше, підробляють документи і виставляють об'єкт на продаж, видаючи себе за власників. Далі житлоплощу «продають», сильно занизивши ціну, або збирають аванси з декількох довірливих покупців, які бояться втратити вигідну угоду і часто віддають гроші без свідків, нотаріуса та розписок. Після цього аферисти ховаються, а ошукані громадяни не відразу розуміють, що стали жертвами шахраїв.
Подібну схему провертають і з орендою житла. Карагандінке Валерії Іванівні потрібно було на кілька місяців поїхати до дочки в Костанай. Щоб не оплачувати «даремно» комунальні послуги, вона вирішила здати свою 2-кімнатну квартиру подружжю.
Жінка випала Аліною, дала копію посвідчення особи. Сказала, що недавно вийшла заміж і у неї є своя квартира, але там живе сестра з чоловіком і малюком, і їм нема на що знімати квартиру. Аліна нібито вирішила піти з чоловіком на орендоване житло, так як дітей у них немає і обидва працюють.
Отримавши оплату за перший місяць - 70 тис. Тенге, - Валерія Іванівна поїхала до дочки. В наступному місяці квартиранти попросили відстрочку оплати ( «зарплату затримують»), але запевнили, що комунальні послуги оплачують вчасно. Через два місяці Валерія Іванівна приїхала додому, відкрила двері і побачила, що там живе зовсім інша сім'я. Нові мешканці розповіли, що Аліна представилася господаркою квартири і взяла з них передоплату за чотири місяці - 280 тис. Тенге.
А ось схема складніше, вимагає підготовки і часу. Аферисти знаходять власника, який здає квартиру більш ніж на півроку, а сам їде за межі країни (це головна умова). Шахрай знаходить спільну мову в загсі і купує бланк свідоцтва про смерть, вписує туди дані власника і фабрикує лжезавещаніе. Через півроку обманщик вступає в спадок і продає житло.
Дарування замість ренти
Найменш захищені перед шахраями - самотні пенсіонери.
- Існує схема укладення незаконних угод з договором довічного утримання, ренти, - каже адвокат Олег Купрій. - За договором ренти одна сторона передає іншій у власність майно, а платник ренти зобов'язується періодично виплачувати певну грошову суму або надавати кошти на його утримання в іншій формі. Однак через свою юридичну необізнаність літні люди часто піддаються на вмовляння шахраїв і замість договору ренти або довічного утримання з утриманням укладають договір дарування. Після цього квартира літньої людини відразу ж переходить у власність шахрая, а самого дарувальника виписують на законних підставах.
Шахрайство з відумерлою житлом
Відумерлою квартирами називаються ті, господарі яких померли, не залишивши після себе спадкоємців. Таке житло переходить в фонд міста. Шахраї, дізнавшись про смерть самотньої людини, можуть підробити свідоцтво про народження (нібито померлий був їхнім батьком або матір'ю) або знаходять однофамільців або далеких родичів, які за законом не можуть бути спадкоємцями. Через суд аферисти добиваються права власності, після чого продають житло. Покупця має насторожити, якщо спадкоємці вступили в права пізніше, ніж через шість місяців.
Угоди з «юридично брудної» житлоплощею
Якщо державні органи наклали заборону на продаж житла, воно вважається «юридично брудним». Таку нерухомість шахраї намагаються продати за підробленими документами або обіцяють врегулювати питання, чого насправді не відбувається. Операцію визнають недійсною, але гроші покупцеві вже ніхто не поверне.
Буває й інший варіант, коли мова йде про вбивство власників житла злочинним угрупованням. На продаж таке житло виставляється не відразу, спочатку відбувається «відмивання», коли квартиру переоформлюють на живого, «чистого» людини, який знаходиться в змові зі злочинцями. На жаль, покупець дізнається всі ці подробиці вже після угоди.
Лжепомощь з житлом за держпрограмою
Цей вид шахрайства з'явився відносно недавно. Люди десятиліттями стоять в черзі на отримання житла за держпрограмою. Природно, кожен хоче в'їхати в належну йому за законом квартиру якомога швидше. Заради цього деякі навіть готові порушити закон. Такі люди і стають жертвами шахраїв.
Заповзятливі аферисти представляються працівниками акімату або якогось іншого держоргану. В обмін на гроші, які нібито потрібні для хабарів чиновникам, вони обіцяють значно просунути заявника в черзі або навіть допомогти відразу отримати квартиру. Причому суму потрібно заплатити відразу всю. Природно, шахраї зникають з грошима, і знайти їх в більшості випадків не надається можливим. Мабуть, це єдиний вид шахрайства, коли допомоги чекати нізвідки - адже постраждалі добровільно порушили закон.
Підробка документів і неіснуючі адреси
З наведених вище прикладів видно, що левова частка афер з нерухомістю пов'язана з документами. Так як дістати оригінали документів непросто, шахраї найчастіше їх підробляють. Так з'явилися три основні схеми афер за підробленими документами.
Хибне оформлення. В цьому випадку обманщики відкривають лженотаріальную контору, а документи запевняють липовими печатками нотаріусів. Таке шахрайство легко виявити при проведенні комплексної експертизи угоди. Підробляють і довіреності. В основному користуються двома видами - генеральної, що дає право на продаж квартири, збір довідок, реєстрацію, отримання грошей і інші дії, і разової, що видається тільки на одну дію, наприклад, приватизацію.
Чи не рідкістю є афера «довіреність лівою рукою». У цій ситуації власник житла діє заодно зі зловмисниками. У нотаріуса він дає генеральну довіреність на право розпорядження своєю квартирою і підписує документ лівою рукою, хоча насправді правша. Покупець вселяється в квартиру, а продавець через деякий час заявляє, що нічого не продавав і взагалі був у від'їзді. Судово-почеркознавча експертиза підтверджує, що документ підписаний іншою людиною, і покупець залишається без нічого.
Жертвами третьої схеми стають в основному приїжджі люди, погано орієнтуються в місті і його околицях. Довірливим клієнтам показують квартиру в центрі міста або шикарний особняк за містом, а документи оформляють на покупку старого житла. Аферисти так підбирають об'єкти, щоб збігалося назва вулиць або номери будинків були близькими. Буває, навіть змінюють таблички. Наприклад, показують об'єкт №53, а оформляють №53 / 2.
Афери на первинному ринку житла
Астана - самий будується місто Казахстану, а на ринку новобудов є свої схеми шахрайства. Одна з них - неодноразова продаж, як і на ринку вторинного житла. Особливість в тому, що аферисти, які діють від імені забудовника, продають одну і ту ж квартиру кільком покупцям. Причому сам забудовник може і не знати про те, які махінації провертають за його спиною.
Є інші види обману. Шахраї пропонують громадянам житло за порівняно невеликою ціною в розстрочку в споруджуваному будинку. Показують місце під будівництво, де ніхто нічого будувати не збирався. Укладається договір, покупець робить перший внесок. Провернувши з десяток таких операцій, шахрай ховається.
Здавалося б, вихід напрошується сам собою - треба купувати квартиру безпосередньо у забудовника. Це і дешевше, і надійніше, ніж через посередника. Але і тут є свої підводні камені. Для прикладу наберемо в пошуковику «новобудова в Астані продаж від забудовника». Результат - 250 тис. Відповідей. Чи дійсно стільки забудовників безпосередньо продають житлоплощу? Звичайно, ні. Компанії з багаторічним досвідом і непохитної репутацією рідко торгують квартирами безпосередньо. Щоб дізнатися, хто дійсно продає житло (забудовник або ріелтор), потрібно перевірити всі документи. Найчастіше житлоплощею безпосередньо торгують нові і маловідомі на ринку фірми в уже готовому будинку.
Серед забудовників теж можуть виявитися недобросовісні компанії. Будівництво майже кожного третього об'єкта в столиці відстає від заявлених термінів. До того ж в 2014 в Астані з'явилися молоді забудовники без досвіду роботи, які мають не більше двох проектів. У деяких з них неповний пакет документів, що змушує задуматися про їх надійності.
Асоціація забудовників Казахстану попереджає пайовиків, що діяльність компанії повинна викликати сумніви, якщо:
- вартість квадратного метра нижче собівартості (ціна не враховує ризики, пов'язані з подорожчанням матеріалів, інфляцію і інше, в результаті чого житлові комплекси таких компаній або не добудовуються, або стають довгобудом);
- не дотримуються терміни будівництва (будівництво не ведеться, але проект заявлений і квартири продають, або ведеться із значними порушеннями термінів - більше півроку);
- введення в оману клієнтів щодо якісних характеристик житлових комплексів (наприклад, приставка Expo у таких забудовників не збігається з територією будівництва будинку і не має відношення до Expo-2017);
- немає дозвільної документації.
За даними офіційного сайту Астани, покупець має право вимагати від забудовника наступні документи:
- акт вибору та погодження земельної ділянки;
- постанову на проектування;
- архітектурно-планувальне завдання;
- ескізний проект, затверджений головним архітектором м Астани;
- державну експертизу робочого проекту з інженерними мережами;
- постанову на будівництво.
Як знайти сумлінного ріелтора?
Звичайно, найкращий спосіб убезпечити себе від шахраїв - це звернутися в перевірене агентство нерухомості. Як же знайти сумлінного ріелтора? За консультацією ми звернулися до віце-президенту ОЮЛ «Об'єднана асоціація ріелторів Казахстану» Ніні Лук'яненко.
- В першу чергу треба поцікавитися, наскільки офіційно працює агентство нерухомості. Агентство може бути оформлено як ТОО або ВП. Всі, хто приватно займається наданням послуг в сфері нерухомості, повинні бути зареєстровані в податковому комітеті (нині департамент держприбутків), - розповіла Лук'яненко. - Зверніть увагу на дату реєстрації компанії, кількість співробітників. Рекомендую запитати, в яких професійних спільнотах складається компанія. Природно, рекомендую звертатися до ріелторів, які входять до складу Об'єднаної асоціації ріелторів Казахстану, так як перед прийняттям агентства в наші ряди ми перевіряємо компанію і з юридичного боку, і з етичної: компанія повинна ознайомитися і погодитися, що відтепер вони працюють відповідно до кодексу етики ріелтора.
Важливий досвід роботи ріелтора. У нього повинен бути атестат, що підтверджує кваліфікацію, не соромтеся його попросити. Існує 3 категорії ріелторів - третя, друга і вища. Спеціаліст вищої категорії має стаж роботи не менше 3 років. Списки атестованих ріелторів по республіці можна знайти у відкритому доступі на сайті uark.biz .
- На вашій практиці зустрічалися ріелтори-шахраї?
- Нерухомість в цілому привертає досить багато випадкових осіб, які бажають зірвати хороший куш. Нерухомість - це дорого, гроші - спокуса. Тому не слід всіх тих, хто займається шахрайством, відносити до ріелторів. Шахраї і злочинці зустрічаються серед усіх професій. За 14 років роботи на ринку я зустрічалася з найрізноманітнішими схемами шахрайства. До речі сказати, мова йде не тільки про посередників - це і продавці, і покупці. Говорити про те, що найбільш поширене, не буду. Це як реклама: робіть так - і зможете «наварити». Всім клієнтам рекомендую: не поспішайте, пам'ятайте, що покупка або продаж житла - це важливий крок, так дозвольте собі вибрати гідного фахівця, якому можна довіряти.
Як убезпечити себе від шахраїв
Якщо ви все ж вирішили зайнятися покупкою або продажем нерухомості самостійно, адвокат Олег Купрій радить наступне:
1. Щоб убезпечити себе від здійснення незаконних операцій, не рекомендується підписувати будь-які документи, не проконсультувавшись зі спеціалістами в галузі нерухомості (адвокатами, юристами і т.д.). Вони дійсно можуть провести ретельний аналіз документів, на підставі яких передбачається здійснення угоди.
2. При покупці не погоджуйтеся вказувати в договорі купівлі-продажу свідомо занижену вартість житла. У разі визнання угоди недійсною довести, що ви заплатили більше, ніж вказано в документі, в більшості випадків практично неможливо.
3. До укладання угоди не слід передавати продавцеві великий завдаток, оскільки він може продати квартиру іншому покупцеві.
4. При наявності у продавця архівних копій правовстановлюючих документів необхідно з'ясувати, в зв'язку з чим були отримані копії і з якої причини відсутні оригінали.
5. Якщо в бесіді виникають сумніви в тому, що продавець розуміє значення угоди, але довірена особа наполягає на її укладення, необхідно попросити продавця надати інформацію з наркологічного і психоневрологічного диспансерів. Існує ряд захворювань, при яких операції з нерухомістю, укладені з цими особами, можуть бути оскаржені в судовому порядку, якщо буде встановлено, що особа не повною мірою могла усвідомлювати характер угоди.
6. Нерідкі випадки, коли продавці, пославшись на необхідність дооформити документи, наполягають на укладанні попереднього договору купівлі-продажу, при цьому вимагають більшу частину вартості об'єкта нерухомості. Незважаючи на те, що вказаний договір нотаріально посвідчується, він не зобов'язує продавця надалі укласти операцію з відчуження нерухомості саме з вами.
7. Якщо ви продавець, не передавайте правовстановлюючі документи на нерухомість і документи, що засвідчують особу (паспорт і т.д., в тому числі і копії), в руки посередників.
8. При здачі житла в оренду обов'язково укладайте письмовий договір. У ньому детально розпишіть обов'язки орендаря, вкажіть майно, що перебуває в квартирі, його стан, відповідальність в разі пошкодження, умови і порядок оплати за надане в оренду житло, комунальні та інші платежі. Обов'язково вимагайте копію посвідчення особи, перепишіть його дані, адреса реєстрації (прописки) орендаря.
Адвокат Олександр Коваленко рекомендує ретельно вивчити історію об'єкта, щоб не потрапити до рук шахраїв:
- Необхідно встановити, скільки разів квартиру переоформляли і в які проміжки часу. Якщо періоди між переоформленням короткі, потрібно з'ясувати причини продажу об'єкта нерухомості. У цьому випадку додатково рекомендуємо поспілкуватися з сусідами, які напевно можуть знати, хто жив в квартирі (будинку) раніше і скільки часу. При цьому варто поцікавитися нинішніми власниками. Необхідно вивчити квитанції по комунальним та іншим платежам. За ним можна встановити прізвища осіб, які раніше проживали в об'єкт, що продається, уклавши договори з комунальними службами, і зіставити отримані дані з іншою інформацією, отриманою від продавця.
Джерело: інформаційна служба порталу kn.kz , Інформаційного партнера Forbes.kz .
Чи дійсно стільки забудовників безпосередньо продають житлоплощу?Як знайти сумлінного ріелтора?
Як же знайти сумлінного ріелтора?
На вашій практиці зустрічалися ріелтори-шахраї?