Як правильно вибрати агентство нерухомості?

1. На скільки важливо при виборі час роботи агентства на ринку?
2. Критерії правильного вибору
3. репутація ріелтора
4. Як агентство нерухомості гарантує безпеку угоди?
5. Перевірка на словах - не завжди реальна перевірка!
6. Звертаємо увагу на письмові зобов'язання
7. Порівняйте «словестние» обіцянки і зобов'язання команії, зазначені в договорі
8. До питання про комісійні
9. Який реальний розмір комісії ріелтора
10. Підведемо підсумки

Незважаючи на те, що питання «як вибрати агентство нерухомості» із завидною регулярністю обговорюється як серед споживачів, так і в пресі, присвяченій питанням нерухомості, скільки-небудь виразного рецепта, що гарантує хороший результат, до сих пір не винайдено. Чому? На мій погляд, справа тут в тому, що всі ці рецепти переважно дають самі ріелтори. Причому, як правило - ті, хто працює в обмеженому наборі маститих компаній. І цікавить їх в момент видачі рекомендацій в першу чергу аж ніяк не завдання забезпечити відповідність інтересам клієнтів, а прагнення залучити їх в якості замовників своїх послуг. Тому перерахувати набір «стандартних» рад не складає труднощів.

Як правило, їх звичайний набір зводиться до варіацій на тему наступного списку:

• час роботи на ринку;
• розмір компанії;
• членство в професійних об'єднаннях ріелторів;
• офіс компанії;
• широту реклами;
• наявність різноманітних нагород.

Тим часом, абсолютно очевидно, що використання перерахованих критеріїв для реального вибору нікуди не годиться. Чому? Та хоча б тому, що в наведеному списку немає жодного пункту, зверненого до інтересів споживачів. А раз так, то і прийняття рішення про вибір на базі «стандартного» переліку носитиме характер «пальцем в небо». Випадково, звичайно, можна вгадати. Але ніякої твердої закономірності тут немає ...

На скільки важливо при виборі час роботи агентства на ринку?

Розглянемо, наприклад, критерій «час роботи». Що з того, що компанія вийшла на ринок, наприклад, півроку назад? Чи є цей факт однозначно достатнім для того, щоб на його підставі заявити, що нове агентство нерухомості є непрофесійним? І чому при цьому не приділяється уваги питанню про те, який стаж роботи мають її фахівці?

Буду говорити за себе. Компанія, яку я очолюю, приступила до роботи в самий розпал кризи - в лютому 2009 року. Стаж, начебто, невеликий. А як тоді бути з тією обставиною, що мій особистий стаж ріелторської діяльності наближається до 18 років? Або з тим, що кістяк команди складають фахівці, які мають більш ніж десятирічний досвід роботи? Що, від того, що сьогодні на наших візитних картках розміщений логотип іншої фірми, різко впав наш рівень ріелторського майстерності? Або не в кращу сторону змінилися інші значущі професійні якості?

А та обставина, що компанія, стартувавши в кризу, не тільки не «померла» через кілька місяців, але і, розвиваючись весь рік, за його підсумками зайняла гідне місце на ринку, хоча за цей період закрилося далеко не одне агенство нерухомості міста Москви, в тому числі - і з числа тих, що працювали не один рік - це про що свідчить? Мені бачиться, про те, що ми дещо тямим в ріелторської діяльності ...

Але якщо «стандартні» критерії, згадані вище, нікуди не годяться, то чому ж керуватися споживачам? Що ж, спробуємо сформулювати принципи, що дозволяють підвищити ймовірність правильного вибору ...

Критерії правильного вибору

Отже, на мій погляд, першим і головним чинником, що заслуговує на увагу, повинна бути професійна репутація. Ось тільки як переконатися в тому, що з нею все в порядку?

репутація ріелтора

Як правило, підтвердженням репутації можуть служити рекомендацією друзів, родичів або заслуговують на довіру знайомих. У разі їх наявності завдання вибору агентства нерухомості зазвичай є нескладною: клієнт звертається до рекомендованого фахівця або в ту компанію, яку йому порадили, укладає договір і отримує в результаті послуги того рівня, про які йому розповідав родич або друг, який дав рекомендацію. При цьому найчастіше залишається незадоволений. Чому? Відповідь проста і не має прямого відношення до питання репутації: не факт, що послуги, цілком задовольнили того, хто рекомендував, влаштують того, кому рекомендували. Адже у кожної людини свої уявлення про професіоналізм, кваліфікації та майстерності ріелтора. Як то кажуть, «що росіянину добре» ...

Тому, отримуючи рекомендації, варто поцікавитися, що ж реально хорошого було в роботі компанії. Погодьтеся, що висока кваліфікація і точність виконання договірних умов не є автоматичною гарантією, наприклад, відмінного сервісу. І якщо обидва ці чинники мають для вас рівноцінну важливість при виборі ріелтора, то рекомендацію, дану лише на основі одного з них, можна вважати як мінімум недостатньою.

У будь-якому випадку одного лише фактора - наявності рекомендацій, для зниження ймовірності помилки при виборі ріелтора все ж недостатньо. Якщо вони є - відмінно. Однак необхідно вивчити і ряд додаткових критеріїв.

Як агентство нерухомості гарантує безпеку угоди?

Наприклад, пильну увагу слід звернути на «наріжний камінь» операцій з житлом - аспекти безпеки і надійності здійснюваних операцій. Для цього необхідно уважно вивчити договір про надання послуг, пропонований компанією. І з «особливою пристрастю» вчитатися в те, які зобов'язання по перевірці правових аспектів угоди готова прийняти на себе агенство нерухомості .

На словах, зрозуміло, компанія обіцяє, що все буде перевірено «по повній програмі». Але яка при цьому впевненість, що так воно і буде насправді? «Все перевірено, проблем немає, можна виходити на угоду», - в один прекрасний день повідомляє клієнту ріелтор. Зауважимо, усно повідомляє, не виказуючи при цьому ніяких документів, які б підтверджували проведену перевірку і містять висновки про її результати.

Перевірка на словах - не завжди реальна перевірка!

Чи багато хто читачі, які коли-небудь користувалися послугами ріелторських фірм, отримували до операції висновку про результати перевірок? Упевнений, що майже ніхто. Чому? Та все просто: видача клієнту подібного офіційного документа створює для компанії, яка його видала, додаткові ризики. Адже якщо в подальшому виникнуть проблеми, клієнт матиме в своєму розпорядженні аргумент, що дозволяє пред'явити претензії. А так, без документа - і проблеми немає. Нехай клієнт сам розбирається - адже гроші-то з нього вже отримані ...

І не сумніваюся, що серед тих, хто побував у ролі клієнтів ріелторських компаній, що не знайдеться майже нікого, хто б в завершенні циклу обслуговування отримав письмове зобов'язання компанії з правової підтримки в разі виникнення будь-яких проблем. Але ж, на мій погляд, видача подібних зобов'язань повинна входити в нормальну практику роботи агентств нерухомості: перевірку провели, на угоду клієнта «випустили», комісійну винагороду отримали - отже, не повинні залишати споживача один на один зі складнощами, похідними від того, за що взяли на себе відповідальність ...

Звертаємо увагу на письмові зобов'язання

З усього вищесказаного напрошується недвозначний висновок: при виборі ріелторської компанії необхідно звертати пильну увагу на те, чи готове розглядається в якості кандидата агентство нерухомості прийняти на себе такі письмові зобов'язання:

1. провести правову перевірку об'єкта;

2. надати за підсумками проведеної перевірки письмовий висновок про її результати;

3. надати клієнту правову підтримку в разі, якщо до нього, як до покупця об'єкта, після угоди будуть висуватися якісь претензії.

Порівняйте «словестние» обіцянки і зобов'язання команії, зазначені в договорі

Крім цього, рекомендую уважно вивчити той розділ договору про надання ріелторських послуг, в якому описані зобов'язання компанії.

На жаль, нерідкі випадки, коли ці самі зобов'язання відповідно до договору вважаються вичерпаними в той момент, коли документи по угоді подані на державну реєстрацію. Тобто, все, що буде відбуватися після цього, - завершення розрахунків, перепрописка, фізичне звільнення і процедура передачі квартири від продавця покупцеві - за все це ріелтор ніякої відповідальності не несе. Чому?

Та тому, що гроші, які становлять розмір ріелторської винагороди, отримані агентством не пізніше моменту угоди. Отже, їх можна поділити і побажати клієнтові всього найкращого - з іншими складнощами нехай розбирається сам.

Чи відповідає такий підхід інтересам клієнта? Чи повинна так поводитися хороша ріелторська компанія? Відповідь «ні» на обидва питання очевидний. Тому в разі якщо в договорі про надання ріелторських послуг в тій чи іншій формі сказано, що моментом завершення обслуговування є угода, можна зробити очевидний висновок - ріелтора цікавить не вирішення житлової завдання клієнта, а його гроші. А з таким ріелтором краще не зв'язуватися.

До питання про комісійні

Що додати до сказаного вище? Коль скоро ми заговорили про гроші, було б дивно обійти мовчанням настільки актуальне питання, як розмір ріелторської винагороди.

Споживачі, зрозуміло, прагнуть до того, щоб сума, належна ріелтору, була невелика. І найчастіше ріелтори їх в цьому прагненні охоче підтримують, обіцяючи «зірку з неба» за вельми невеликі гроші. На жаль, змушений розчарувати: на моєму професійному шляху ріелтори-альтруїсти зустрічалися жодного разу. Безкоштовно або «за копійки» не працює ніхто - ні представники компаній, ні приватні маклери. Тому в разі, якщо вам обіцяють, що візьмуть недорого, набагато менше, ніж в інших фірмах, які не розслабляйтеся: на практиці візьмуть ніяк не менше, ніж інші. Просто візьмуть «начорно», тобто так, що ви про це і не дізнаєтеся.

Який реальний розмір комісії ріелтора

Який же реальний розмір винагороди агентства, від якого слід «танцювати» при переговорах? Відповідно до практики, що діє на сьогоднішній день, комплекс послуг при «простий» угоді (наприклад, коли потрібно лише продати або купити квартиру) в середньому оцінюється в 3-4%. Якщо ж передбачається більш складний обсяг робіт (зокрема, забезпечення широко поширеною «альтернативної» угоди, коли замість існуючої квартири, яку необхідно продати, купується інше житло), розцінки на ріелторські послуги становлять близько 5-6%. Отримати професійну і якісну послугу за менші гроші майже нереально.

«А як же фірми, які пропонували в докризовий період послуги за 2%?» - можливо, запитають читачі. Що ж, давайте розберемося.

По-перше, цифра 2 - «лукава», так як заявлена ​​сума вказувалася без ПДВ, тобто в житті негайно «чарівним чином» перетворювалася в 2,36%.

По-друге, ця «двопроцентну» послуга ніколи не включала в себе роботи з проведення правової експертизи та юридичного супроводу угоди - ці послуги підлягали окрему оплату в розмірі не менше одного відсотка.

І, нарешті, по-третє: в тому і справа, що нині ці фірми відносяться до розряду «колишніх». Іншими словами, пережити кризу їм не вдалося і вони поповнили ряди тих, хто «вийшов з ринку». І якщо нині у їх колишніх клієнтів у зв'язку з укладеною угодою виникне якась проблема, їх шанси залишитися з цією проблемою «один на один» рівні 100%.

Якщо такий стан справ здається комусь із читачів нормальним - сперечатися не стану. На мій же погляд, нічого нормального в цій ситуації немає за визначенням. До того ж, за станом на сьогодні цих фірм вже немає, тому «клюнути» на їх демпінгові розцінки все одно неможливо ...

Підведемо підсумки

Цілком розумію, що охопити абсолютно всі аспекти, що мають значення при виборі агентства нерухомості, в рамках цієї статті не вдалося.

Ні словом я, наприклад, не обмовився про таких важливих нюансах, як ступінь прозорості діяльності ріелторської компанії і рівень сервісу. Також не порушеним залишилося і питання про те, якими якостями повинен володіти безпосередньо той ріелтор, якому буде доручено вирішення житлового питання. А адже це питання - з розряду найважливіших: фірма - фірмою, але надавати послуги-то буде конкретний фахівець.

Таким чином, даний матеріал слід розглядати лише як «загальну інструкцію» щодо вибору компанії, проходження якої дозволить уникнути хоча б найбільш явних промахів при виборі компанії.

Сподіваюся, цей матеріал послужить вам практичну користь. А його доповнення - завдання наступних публікацій, які обов'язково будуть підготовлені і опубліковані на нашому сайті.

Цікаві статті: