Іпотека за кордоном: необхідні документи

1. Стан зарубіжного ринку нерухомості
2. Цілі придбання закордонного іпотечного житла
3. У якій валюті брати кредит
4. Країни з найбільш привабливими умовами по іпотеці
5. Іпотечну позику в Іспанії
6. Купівля нерухомого майна в Німеччині
7. Кредитування нерухомості у Франції
8. Система іпотечного кредитування в Латвії
9. Умови кредитування в Туреччині
10. Умови кредитування на Кіпрі
11. Іпотека для іноземців в США
12. Де найскладніше отримати іпотечний кредит
13. Пакет документів
14. Що потрібно знати про закордонну іпотеці
15. Висновок

В останні роки росіяни все частіше замислюються про придбання нерухомості за кордоном. У той час як вартість житла в російських мегаполісах стрімко зростає, в багатьох країнах світу ціни на нерухомість зберігають стабільність. А оскільки не кожен може дозволити собі викласти повну суму за об'єкт, більшість потенційних покупців аналізують різні можливості кредитування житла. Варто визнати, що в цілому іпотека за кордоном більш доступна, ніж кредити в російських банках.

Стан зарубіжного ринку нерухомості

У 2017 році на світовому ринку нерухомості спостерігалася позитивна динаміка. Аналіз ринків житла в найбільш привабливих для росіян країнах світу виявляє наступну картину: в більшості європейських держав, а також в США продовжує зберігатися високий попит на житло. З огляду на скорочення пропозиції, слід очікувати поступового подорожчання нерухомості і збереження цієї тенденції протягом найближчих років.

Зростання цін і обсягів продажів може свідчити про вихід з кризи, а це означає, що з часом придбання нерухомості стане менш доступною інвестицією для громадян РФ, ніж пару років назад.

Передбачається, що в ряді країн - Чехії, Словенії та Хорватії - рівень цін залишиться незмінним. Лише в деяких державах очікується незначне зниження вартості рухомих і нерухомих об'єктів. До них відноситься Кіпр, Греція, Чорногорія, Литва і Мальта.

У Росії більш похмура обстановка. Global Property Guide вважає місцевий ринок «слабейшим в світі» За даними Агентства іпотечного житлового кредитування, вартість нерухомості впала на 30% в порівнянні з цінами до кризи. На думку експертів, виною тому кілька факторів:

• девальвація російської валюти;
• низький інвестиційний потенціал;
• надлишок пропозиції (швидке зростання житлового фонду, особливо в великих містах);
• зниження платоспроможності росіян;
• закінчення дії держпрограм щодо підтримки іпотеки.

Однак зниження цін не означає, що росіянам буде простіше придбати житло. Більш заможні люди і учасники програм держпідтримки вже купили нерухомість, для інших же ставки за кредитами найчастіше непідйомні.

Цілі придбання закордонного іпотечного житла

До 2013 року росіяни купували нерухомість за кордоном в основному для особистого користування. Однак після девальвації рубля в 2014 році для більшості з них це стало способом збереження коштів. Деякі до того ж розраховують на отримання прибутку від вкладень в квартири, будинки, готелі чи ресторани.

Згідно з дослідженням, проведеним брокерською компанією Tranio, більше 80% покупців - власники бізнесу і приватні підприємці. Вони вважають за краще купувати об'єкти у Франції, Австрії, Чехії та Чорногорії.

У тих, хто планує заробляти на здачі квартир в оренду, популярна іпотека в Болгарії, Греції і Португалії. Користується попитом готельна нерухомість в Австрії та Греції. Не менш популярна комерційна нерухомість в Німеччині .

Близько 40% покупців розраховують заробити на зростанні вартості придбаного об'єкта. Вони вважають за доцільне вкласти кошти в нерухомість, розташовану на території Великобританії, Німеччини, Португалії.

Ще один фактор, що впливає на вибір напрямку для інвестування грошей, - легалізація проживання за кордоном. Приблизно 34% опитаних переслідують саме цю мету. Про те, які країни надають іноземним громадянам ВНЖ в обмін на інвестиції в житлові і комерційні об'єкти, читайте в статті « Вид на проживання при покупці нерухомості ».

У якій валюті брати кредит

Як правило, зарубіжні фінансові установи кредитують покупку місцевої нерухомості в національній валюті. Це правило поширюється і на російських позичальників.

Якщо росіянин, який оформляє кредит в євро, отримує дохід в рублях, він повинен враховувати, що при девальвації російської валюти вартість іпотеки виросте.

Деякі європейські банки видають іпотеку у швейцарських франках. У цьому випадку ризики зростають. До 2008 року швейцарська валюта відрізнялася стабільністю, а процентні ставки, виражені в ній, були нижче, ніж в євро і фунтах. Після кризи 2008 року іпотека під франках подорожчала в зв'язку з підвищенням курсу франка.

Наприклад, щомісячні виплати покупця з Великобританії, який отримав кредит на покупку будинку в швейцарських франках, зросли майже в 2,7 рази: 300 фунтів в 2009 році проти 800 фунтів в 2013.

Щоб уникнути валютних ризиків експерти рекомендують прагнути до того, щоб валюта позики відповідала валюті доходу. Якщо нерухомість купується для себе і позичальник планує виплачувати іпотеку з «рублевого» доходу, покупка обійдеться дорожче через регулярного ослаблення національної валюти. Але ж крім щомісячних платежів будуть потрібні кошти ще й на утримання купленої нерухомості.

Країни з найбільш привабливими умовами по іпотеці

До початку кризи іноземні банківські організації без проблем видавали громадянам РФ іпотечні кредити. І хоча сьогодні багато що змінилося, росіяни все ж можуть отримати іпотеку.

Вимоги, що пред'являються різними банками світу до іноземних позичальників, дуже відрізняються. Одні фінансові організації висувають цілий ряд серйозних умов, інші охоче схвалюють іпотечні заявки. Розглянемо умови кредитування в країнах, які користуються найбільшою популярністю у вітчизняних покупців нерухомості.

Іпотечну позику в Іспанії

Послуга надається іноземцям старше 18 років. Іпотека для росіян в Іспанії видається тільки під високоліквідну нерухомість. Позичальник сам вибирає кращу схему процентних ставок:

• фіксована: 4-5,5%, головний її плюс - відсутність процентного ризику і можливість планувати витрати;
• плаваюча - від 2% річних. Цей варіант вигідніший, але ставки переглядаються кожні 6-12 місяців і можуть вирости;
• змішана: в перші 2-3 роки застосовується фіксована ставка, потім діє «плаваюча» схема.

Термін виплати кредиту можна розтягнути на 5-40 років. Позичальнику, застрахував життя і житло, ставку знизять на 0,2-0,4 пункту.

Оскільки кредитні фахівці ретельно досліджують питання платоспроможності іноземних заявників, розгляд звернення триває 2-5 тижнів.

Експерти рекомендують звернути увагу на об'єкти нерухомості в столиці Каталонії. Після референдуму про незалежність регіону попит на житло там сильно впав, а кількість продаваних об'єктів зросла в 2 рази. Побоюючись відтоку туристів з Барселони, іноземні покупці зосередили увагу на Валенсії.

Купівля нерухомого майна в Німеччині

На думку більшості консалтингових фірм, Німеччина - лідер на світовому ринку нерухомості, а столиця країни має статус кращого в світі міста для вкладення коштів в споруди для комерційної діяльності.

Банки аналізують економічну ситуацію в країні і регулюють кількість іпотечних кредитів, що видаються нерезидентам. Часом організація, кредитували іноземців, припиняє цю практику, тому перед подачею заявки слід перевірити, як і раніше чи надається послуга.

Як правило, німецькі банки фінансують лише половину вартості об'єкта. Термін кредитування становить 5-30 років. Якщо іпотека оформляється на 10 років, з позичальника стягується 4,5% річних. Збільшення терміну тягне за собою зростання процентної ставки. Процес розгляду заявки займає близько 4 тижнів.

Деякі банки кредитують тільки власників рахунку. В цьому випадку можна скористатися допомогою іпотечних брокерів або компаній, що займаються продажем нерухомості. За свої послуги посередники стягують близько 2% від суми кредиту.

Кредитування нерухомості у Франції

Париж - улюблене місце туристів. Ймовірно, тому тут високі ціни на нерухомість. Як повідомляє компанія LPI-Se Loger, в 2017 році вартість «квадрата» житла в 12 районах міста перевищила 9 160 євро. Але покупці впевнені, що проблем з реалізацією квартири у них не буде - будь-який об'єкт продається за лічені дні.

Майже всі французькі банки видають іпотеку нерезидентам, які довели свою платоспроможність. Головні умови кредитування:

1. Наявність документально підтвердженого доходу за місцем роботи.
2. Розмір щомісячного платежу не більше 1/3 доходу.

Деякі установи вимагають, щоб претендент володів хоча б одним об'єктом нерухомості в одній з країн світу.

Сума фінансування становить 50-60% від вартості покупки, середня ставка - 2,5% річних, термін погашення боргу 25 років. Якщо початковий внесок невеликий, процентна ставка збільшується до 4%.

Banque Patrimoine et Immobilier кредитує 70% від що сплачується суми, термін повернення коштів - до 30 років. Ставки становлять 4-5% річних. Від подачі заявки до отримання коштів проходить до 2 місяців.

Система іпотечного кредитування в Латвії

До 2014 року росіяни були основними іноземними покупцями нерухомості, поки влада країни не підвищили розмір інвестицій для отримання ВНЖ з 142 000 до 250 000 євро.

В даний час фіксована процентна ставка досягає 6-8% річних. Банки готові покрити до 60% вартості об'єкта, а це означає, що інші 40% доведеться викласти з власної кишені. Борг потрібно покрити в термін до 15 років.

Головна умова кредитування - поручительство резидента. Перевага латвійської банківської системи полягає у відсутності штрафних санкцій за дострокове повернення коштів.

Кожна заявка розглядається індивідуально. Кредитний експерт аналізує документи претендента, особливо джерела його доходів в РФ і здатність своєчасно виконати грошові зобов'язання.

Умови кредитування в Туреччині

Згідно з даними, опублікованими на порталі HomesOverseas, восени 2017 року іноземні громадяни купили в Туреччині на 75,2% об'єктів більше, ніж в минулому році.

Отримати кредит в місцевому фінансовій установі нескладно, але слід звертати увагу на принцип розрахунку суми кредиту. Зазвичай банки фінансують 50-70% від оціночної вартості об'єкта, а не від ціни, встановленої продавцем.

Припустимо, вартість житла становить 150 000 €, але представник банку може оцінити його всього в 100 000 €. В результаті здобувач отримає не більше 70 000 €.

Банки надають кошти на термін від 6 місяців до 15 років. Процентні ставки вище, ніж в Європі - 6-9% річних. Щомісячний внесок не повинен перевищувати 50% офіційного доходу позичальника.

Поки механізм іпотечного кредитування перебуває в стадії розробки, послуга надається тільки в великих містах. Для отримання коштів потрібно великий пакет документів. На заходи, пов'язані з розглядом заявки, йде від одного тижня до 2 - 3 місяців.

Умови кредитування на Кіпрі

Іноземний громадянин може отримати іпотеку на Кіпрі на покупку готових або споруджуваних об'єктів, на ремонт нерухомого майна. Мінімальна сума позики становить 75 000 €, максимальний поріг - 500 000 €. Найбільш охоче банки фінансують придбання первинної нерухомості, але надають не більше 60% необхідної суми. Розраховувати на фінансування більш дорогих об'єктів (до 1 млн євро) можна за умови оплати половини їх вартості.

Кредит оформляється на термін від 10 до 40 років. На острові діють плаваючі ставки. Їх середній рівень (5-8%) визначається валютою позики і розміром початкового внеску.

Процедура оформлення документів досить проста і триває до 30 днів. Кредитні виплати не повинні перевищувати 33% від щомісячного доходу клієнта.

Крім того, клієнт платить 150-500 євро за оформлення кредиту і збір в розмірі 1% від суми позики. Також доведеться застрахувати своє життя і куплений об'єкт, на що щорічно буде йти від 500 до 1 800 євро. Вартість страхового поліса з часом зменшується, так як залежить від розміру залишку боргу.

Іпотека для іноземців в США

У Штатах передбачений широкий діапазон термінів фінансування - від 12 місяців до 30 років. Теоретично банки кредитують до 70% від вартості об'єкта при максимальному розмірі позики в 2 000 000 $. На ділі ж у росіян мало шансів отримати іпотеку, якщо немає коштів на оплату половини суми. Зате середня річна ставка для нерезидентів становить всього 4%. Розгляд заявки триває близько 3 тижнів.

Для підтвердження платоспроможності заявник повинен пред'явити рекомендацію з банку, послугами якого він користувався протягом 2 років. Об'єкт залишається в заставі у банку протягом усього терміну кредитування, передбачені штрафні санкції за дострокове погашення. Грін-кард або робоча віза підвищують шанси на отримання кредиту.

Незважаючи на суворі вимоги, половина іноземців звертається за наданням іпотеки. За статистикою число нерезидентів, які вдаються до посередництва кредитних організацій, становить 27%.

Під час оформлення кредиту потрібно сплатити збір (2% від суми позики) і послугу з оцінки нерухомості (350- 2 000 $). Ще одна вимога - щорічне страхування житла: 2 000-3 000 доларів.

Де найскладніше отримати іпотечний кредит

Ведення справ з іноземцем - ризиковане для банків підприємство, тому фінансові установи:

• компенсують підвищені ризики високими процентними ставками;
• скорочують число кредитів, що видаються іноземним клієнтам;
• вводять обмеження для претендентів.

Наприклад, в ОАЕ дуже мало об'єктів нерухомості, на які нерезиденти можуть оформити іпотеку.

Країна Фіксована ставка,% Максимальний розмір позики,% Максимальний термін кредитування Обмеження Австрія 3.5 60 25 років Купити нерухомість можна не у всіх федеральних землях. Болгарія 11 70 25 років Послуги нерезидентам надають 2-3 кредитних організації. Великобританія 2-4,5 70 Від 5 років, з можливістю продовження на нових умовах. Кредитним організаціям невигідні позики на суму менше £ 1 млн. Отримати іпотеку на бюджетне житло складніше, ніж на елітну нерухомість. Чехія 5 60 35 років Іпотеку не дають на перший об'єкт нерухомості - для схвалення заявки позичальник повинен володіти житлом на території країни. Швейцарія 4.5 50 10 Квотування числа угод з нерухомістю в окремих кантонах.

У ряді країн не практикується кредитування іноземців, тому російським позичальникам доведеться відмовитися від ідеї отримати іпотеку в Угорщині і Хорватії. Більшість угорських банків кредитують тільки угоди, що оформляються громадянами країн ЄС.

Для схвалення кредиту в Норвегії та Нідерландах необхідно підтвердити отримання доходів у країнах ЄС. Фінансові установи Таїланду, Єгипту, В'єтнаму і Тунісу не пропонують іпотечні кредити нерезидентам.

Після вибору підходящого об'єкта потрібно діяти швидко, тому деякі кроки слід зробити заздалегідь. До них відноситься збір і переклад всіх документів на мову країни, в якій планується отримання кредиту, а також офіційне засвідчення перекладу.

Коли покупець прийняв остаточне рішення, він повинен:

• відкрити рахунок в місцевому банку і внести кошти (готівку або переклад);
• подати документи на розгляд в кредитну організацію;
• дочекатися позитивного рішення банку;
• застрахувати життя і нерухомість;
• підписати договорів іпотеки та купівлі-продажу.

Пакет документів

Для отримання іпотеки потрібно надати вичерпний комплект документів, які дозволять кредитним експертам переконатися в благонадійності і платоспроможності позичальника. У будь-якій країні в цей перелік входять:

1. закордонний паспорт; в США можна використовувати картку соціального страхування або водійське посвідчення американського зразка.
2. Дані про витрати - копії банківських рахунків, довідки про кредити, сплату аліментів.
3. Докази платоспроможності - виписка з рахунку, що підтверджує наявність суми для початкового внеску і оплати послуг з кредитування, рекомендаційні листи та інше.
4. Попередній договір на придбання об'єкта.
5. Адреса та контактні дані здобувача.
6. Інформація про доходи - Довідка з роботи про розмір зарплати і податкова декларація за останні 1-2 роки.

Англійські банки особливо ретельно перевіряють інформацію про походження коштів, оскільки в Великобританії існує закон про відмивання грошей.

Що потрібно знати про закордонну іпотеці

Кредит на купівлю нерухомості дозволяє вирішити квартирне питання, зберегти і заощадити кошти. Однак не можна залишати поза увагою згадані вище валютні ризики і інші підводні камені подібної угоди:

1. Ризики несприятливого Зміни плаваючих ставок. Даже незначні Зміни на Фінансовому Сайти Вся приведуть до Підвищення КОМІСІЇ, а такий кредит может віявітіся не по кишені позичальника. Експерт рекомендуються позічаті кошти за фіксованімі ставками.
2. Тривалий термін Очікування решение по кредиту. Іноді банк дает відповідь через кілька місяців, тому придется переконувати продавця почекаті.
3. Затримки з переказом коштів на іноземну рахунок. Бажано перевести гроші ще до того, як почнет обговорюватись з продавцем умови догоди.
4. Ограниченной срок фінансування. Деякі країни Надаються позика НЕ ​​довше чем на 2-5 років, но Занадто тривалий термін кредитування «здорожує» позику. На мнение фахівців, оптімальні умови - 10-15 років.
5. Обмеження по сумі кредитування. Італійські банки не фінансують покупки дешевше 50 000 €, нижня межа суми в швейцарських кредитних організаціях становить 580 000 €. В інших державах діє ліміт на придбання елітної нерухомості.
6. Кредитування тільки юридичних осіб. Законодавство Німеччини, наприклад, обмежує роботу з іноземними клієнтами, тому нерезидентам доводиться відкривати місцеву фірму. В цьому випадку у позичальника, який купує прибутковий об'єкт, з'являється можливість оптимізувати схему сплати податків.
7. Наявність постійного доходу в державі - одне з основних вимог деяких європейських банків.
8. Додаткові витрати. Непередбачені витрати можуть сильно вплинути на остаточну вартість об'єкта. Іпотечні брокери підкажуть, на чому можна заощадити, і допоможуть отримати найвигідніші умови.

Іпотечне кредитування - вигідний крок, але не всі знають про вимоги російського законодавства до громадян, які отримують матеріальну вигоду від покупки (). Якщо річна відсоткова ставка по валютній іпотеці нижче 9%, російські податкові резиденти повинні заплатити податок на матеріальну вигоду, згадавши цей факт в щорічній податковій декларації.

Для розрахунку суми використовується формула: сума іпотеки × (9% - зарубіжна процентна ставка) / 365 × кількість днів використання позики. Після цього потрібно скласти щомісячні суми і розрахувати податок за ставкою 35%.

Приклад: у вересні 2016 року податковий резидент РФ отримав 50 000 € на покупку квартири в Німеччині за ставкою 1,5%. Матеріальна вигода позичальника за 4 місяці 2016 року склала 1 065,5 €, тому в 2017 році він заплатив податок в розмірі 372,9 €.

Згідно, ненавмисним неплатникам доведеться сплатити не тільки податок, але і додати 20% від цієї суми в якості штрафу. Якщо податківцям вдасться довести умисні дії, штраф підвищиться до 40% від несплаченого податку.

Щоб уникнути цього оподаткування, можна оформити іпотеку на юридичну особу.

Висновок

Найпопулярніші країни, в яких росіяни беруть іпотеку, - Австрія, Німеччина та Іспанія. У місцевих банках непогано налагоджений механізм співпраці з російськими клієнтами. І все ж, з огляду на труднощі, пов'язані з відмінностями в законодавстві різних країн, рекомендуємо вдаватися до допомоги фахівців - брокерів, співробітників банку або податкових консультантів. Це дозволить заощадити кошти і скоротити час оформлення угоди.

Іпотека в Німеччині для росіян і не тільки: Відео