Фото: dinaitour.com
Одеса - місто зі своїми особливостями ринку торгової нерухомості, але деяких загальноукраїнських тенденцій їй уникнути не вдалося. Як розповідає Максим Гаврюшин, комерційний директор компанії «Будхаус Груп», що реалізує проект ТРЦ YESSA в Одесі, зараз неможливо заповнити ТРЦ на старих докризових умовах, тоді як заповнювати нові об'єкти на умовах орендарів зараз невигідно орендодавцям. «Ніхто не може прогнозувати зараз виторги і рівень рентабельності. Переговори, особливо за довгостроковими проектами, йдуть дуже важко. Саме тому практично всі великі проекти в Україні, в тому числі і в Одесі, зараз заморожені », - пояснює він.
На найближчі три роки в Одесі заявлено до відкриття шість торгових центрів загальною площею близько 170 тис. Кв. мна найближчі три роки в Одесі заявлено до відкриття півдесятка торгових центрів загальною площею близько 170 тис. кв. м, але судити про реальність деяких проектів на поточний момент складно. Першим вже цієї осені в самому центрі міста місцевий девелопер «Кадорр» має намір відкрити одноіменнний ТЦ. Примітно, що незважаючи на зовсім швидкий вихід об'єкта на ринок, його орендарі не розголошуються - відомо тільки, що «якорем» там буде виступати супермаркет делікатесів.
З ТЦ «Грецький», який також повинен вийти на ринок вже в цьому році, пов'язана виключно одеська історія. Близько десяти років на цьому місці місцевий бізнесмен Вадим Чорний вів будівництво підземного паркінгу, але в минулому році об'єкт несподівано було переформатовано в підземний же торговий центр. Правда, місто залишився незадоволений таким розвитком подій, і в лютому поточного року господарський суд Одеської області наклав арешт на цей об'єкт, тим самим задовольнивши клопотання міськради. Потім послідували розгляду в апеляційному суді за участю ДАБІ та належить Чорному компанії «Басарія». Так що якщо бізнесмену вдасться відстояти свою позицію, відкриття «Грецького» стане нехай і невеликим (його площа менше 5 тис. Кв. М), але вельми гучним подією.
У 2016 році в Одесі повинен з'явитися ТРЦ Yessa. Його відкриття було перенесено з 2015 року - як пояснює Максим Гаврюшин, в зв'язку із загальною ситуацією в країні. Зараз, за його словами, на об'єкті каркас виконаний на 50%, (перший поверх, частково другий). Рішення з приводу продовження будівництва буде прийматися восени. На закінчення будівельних робіт необхідно близько року. Проте, договори, за словами Максима Гаврюшина, підписані з усіма якірними операторами, частково з галерейними магазинами, і за підписаними попереднім угодам здано близько 70% площ.
Великим об'єктом обіцяє стати проект, реалізований компанією Immochan і відомий зараз під назвою OVI. Раніше його мали намір відкрити в 2016 році, але потім терміни були зрушені. Як повідомили ABCnews в прес-службі компанії, першу фазу (GLA 16,8 тис кв. М) планують відкрити у І кварталі 2017 року, другу (GLA 42 тис. Кв. М) - в 2019 році. Зараз на майданчику будівельної активності немає, проект знаходиться на стадії земельних робіт і чекає рішення компанії про початок будівництва. Але коли саме воно почнеться, в компанії поки не можуть сказати, посилаючись на зосередженість на київському проекті з робочою назвою Kideal, а також на залежність від ситуації в Одесі і країні в цілому.
своя специфіка
Завдяки жвавому туристичному центру міста в Одесі завжди був непогано розвинений стріт-рітейл, але сьогодні він, як і професійна торгова нерухомість, переживає не найкращі часи. Як розповідає маркетинг-директор одеської групи компаній City Group Олена Орлова, за всіма центральними вулицями на вітринах висять оголошення про здачу площ в оренду. Частина закрилися магазинів повернулася на ринки, деякі переїхали в торгові центри, хтось, як Desigual, закрилися зовсім. За оцінками місцевих фахівців, вакантність в стріт-ритейлі Одеси зараз досягає 30%.
Ненабагато краще йдуть справи і в ТЦ. Якщо в ТРЦ City Centre Маршала Жукова, за словами Олени Орлової, вдалося зберегти нульову вакантність (два невеликих магазину пішли, але їх місце зайняли нові орендарі), то по ринку пустує близько 20% площ (в таких ТЦ як Riviera Shopping City і «Среднефонтанский ») і до 15% в ТЦ подрібніше (« Галерея Афіна »і« Європа »). «Новим об'єктів заповнюватися дуже складно», - розповідає вона.
Складніше за все, за спостереженнями Олени Орлової, доводиться luxury-сегменту. «У нас пропали іноземні туристи, які робили касу, купуючи футболки по $ 500, і саме за рахунок цих продажів протягом трьох літніх місяців" Сади Перемоги "і жили. А наші люди можуть собі дозволити літак до Мілана, де вони куплять футболку за $ 200 », - наводить вона нехитрі розрахунки.
великий ринок
Загальний обсяг професійних торговельних площ в Одесі становить близько 200 тис. Кв. м, що в перерахунку на душу населення не набагато нижчі за київські показників. У цьому місті з мільйонним населенням діє близько десяти значущих ТЦ, з яких половина - великі, і приблизно стільки ж менше якісних об'єктів.
«У структурі ринку торговой̆ нерухомості в Одесі переважають торговельні та торгово-розважальні центри, частка яких становить приблизно 67%. На окремо стоять великоформатні гіпермаркети і супермаркети доводиться залишилися 33% від загального обсягу ринку в місті. Об'єкти торгової нерухомості в форматах ритейл-парк і аутлет-центр в Одесі відсутні », - коротко характеризують ринок фахівці DTZ в своєму звіті.
Найбільший торговий центр міста - Riviera Shopping City із загальною орендною площею в 65 тис. Кв. м - був побудований на Південній вулиці в 2009 році. Другий за величиною об'єкт - City Center на вулиці Маршала Жукова (загальна орендна площа 53 тис. Кв. М) ввели в експлуатацію двома фазами в 2012 і 2014. У 2014 році «сім'я» поповнилася проектом City Center Котовський загальною площею понад 20 тис. Кв . м.
Нова пропозиція
З «хороших новин» можна виділити те, що до кінця року експерти не прогнозують істотного збільшення вакантності в місті, навіть якщо на ринок вийдуть нові торгові площі. «В умовах стабільної макроекономічної і політичної ситуації в країні, з урахуванням обсягів нового пропозиції і поточного рівня попиту, зростання вакантності в торговому сегменті Одеси до кінця 2015 року очікується незначний», - вважає керуючий директор компанії Jones Lang LaSalle в Україні Дмитро Сенниченко.
Загальний обсяг професійних торговельних площ в Одесі становить близько 200 тис. Кв. м, що в перерахунку на душу населення не набагато нижчі за київські показателейЕлена Орлова додає, що інтерес до нових об'єктів з боку споживача - хвилеподібний, тимчасовий, сплески викликаються тільки появою на ринку нових об'єктів або брендів. «Але набір майок всюди, як не крути, обмежений», - пояснює вона. На її думку, великого перерозподілу орендарів в місті не відбудеться. Потік клієнтів може змінитися тільки в тому випадку, якщо в новий ТЦ зайде якийсь давно очікуваний новий для України бренд, чого в найближчому майбутньому не передбачається.
Не очікується особливих потрясінь і в фінансовій частині. За останній рік вартість оренди в гривневій масі зросла, але в доларах, за даними Максима Гаврюшина, знизилася вдвічі. Станом на кінець I кварталу 2015 року, як повідомляє керуючий партнер консалтингової компанії CBRE Ukraine Сергій Сергієнко, індикативні орендні ставки для стандартної галерейного секції 100-200 кв. м в якісних торгових центрах Одеси перебували в діапазоні $ 20- $ 35 за кв. м в місяць.
У той же час орендні ставки на торговельні приміщення сильно варіюються в залежності від розміру орендованої площі, якості самого торгового центру і профілю орендаря. До кінця 2015 року експерт не прогнозує зміну середньоринкового рівня орендних ставок в професійних ТРЦ Одеси за умови відсутності значних коливань курсу долара.
Основні ТРЦ і ТЦ, існуючі та заплановані до відкриття в Одесі в період до 2016-2017 років
Джерело: JLL, CBRE, UTG