Наявність приватного ЖЕКу, колись вважалося перевагою при покупці квартири, всі частіше стає причиною відмови потенційних клієнтів забудовників
Наявність приватного ЖЕКу, колись вважалося перевагою при покупці квартири, всі частіше стає причиною відмови потенційних клієнтів забудовників і ріелторів від укладення угоди.
Причина - дедалі частіші конфлікти між цими компаніями і мешканцями, що звинувачують приватні ЖЕКи в непомірно завищені тарифи, запровадження штрафних санкцій і вимозі додаткових платежів за охорону, гостьову парковку, оформлення перепусток для входу в будинок ремонтників і ряд інших псевдопослуг.
У приватних руках
Організація приватних житлово-експлуатаційних контор спочатку була придумана забудовниками, щоб виграти в конкурентній боротьбі перед іншими продавцями нового житла, забезпечивши своїм клієнтам більш високий рівень обслуговування.
Але з часом будівельники усвідомили, що це не тільки зайвий бонус потенційним покупцям, але і можливість непогано заробити після здачі будинку в експлуатацію.
Після початку фінансової кризи в 2008 р доходи багатьох забудовників від діяльності їх приватних ЖЕКів стали співставними, а то і перевищили розмір доходів від продажу квартир у споруджуваних будинках, що і дозволило багатьом компаніям залишитися на плаву.
опитані "ДС" юристи відзначають, що для забудовника організація приватного ЖЕКу не представляє ніяких проблем: за сприяння замовника будівництва створюється ТОВ, що має право, відповідно до статуту, надавати послуги з утримання будинку та прибудинкової території або містити комплекс на балансі.
Як результат, власні експлуатаційні контори мають практично всі великі столичні будівельні компанії: "Київміськбуд", "Познякижилбуд", ТММ, корпорація "Столиця" і
т. д., а кожна третя новобудова в столиці обслуговується приватним ЖЕКом. З недавно зданих в експлуатацію це як відносно дорогі комплекси (РК "Новопечерські Липки", "Тріумф", "Престиж Хол", "Парк Авеню", "Смарагдовий", "Пори року" та ін.), Так і ті, що продавалися як доступне житло (ЖК "Паркове місто", "Чайка").
"На більшість послуг, що надаються жителям новобудов на додаток до стандартного переліку, встановлені індивідуальні тарифи, які повинні лише узгоджуватися з органом місцевого самоврядування. Це і дозволяє приватним ЖЕКам непогано заробляти", - відзначає радник ЮФ "Василь Кісіль і Партнери" Наталія Доценко-Білоус .
Не дивно, що плата за утримання житла в нових комплексах столиці, що обслуговуються приватними ЖЕКами, коливається від 4,5 до 18 грн. за кв. м, тоді як мешканці будинків, що обслуговуються комунальними конторами, платять від 2,5 до 4 грн. за квадрат.
Тобто за однокімнатну квартиру в 50 кв. м її власникам доводиться віддавати приватному ЖЕКу до 900 грн. в місяць без врахування вартості електроенергії, газу, опалення, води та каналізації, а за 100-метрові апартаменти - до 1,8 тис. грн. в місяць.
Золоте дно
Українське законодавство вимагає, щоб рентабельність експлуатаційних контор не перевищувала 12%. Але розрахунки ОСББ "Управдом" (створено в будинках, побудованих корпорацією "Познякижитлобуд" на бул. Лесі Українки, які обслуговує приватний ЖЕК цієї ж корпорації "Рада-4") показують, що дана організація щомісяця отримує близько 100-200% прибутку в залежності від сезону, що в грошовому еквіваленті становить сотні тисяч гривень.
З аналогічною рентабельністю працюють і більшість інших приватних експлуатаційних підприємств. За даними столичної прокуратури, яка провела в минулому році вибіркові перевірки приватних ЖЕКів, тарифи кожного другого не були затверджені Київрадою, а складові собівартості затверджених тарифів були розраховані з порушенням законодавства.
Наприклад, ТОВ "Житло комфорт-сервіс" безпідставно в п'ять разів завищив квартплату для мешканців будинку №16 на вулиці Кудряшова (комплекс "Времена Года), в результаті чого тільки за один місяць необгрунтовано нарахувало до оплати понад 125 тис. Грн. ТОВ" Голосієво "стягувало гроші за ті послуги, які мешканцям не виявлялися.
Наприклад, сміттєпровід в комплексі не функціонує, хоча в платіжках значилося його використання. В результаті жителі комплексу переплатили понад 400 тис. Грн.
А їх спроби організувати власне товариство співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) до сих пір так і не увінчалися успіхом: приватний ЖЕК завалив незадоволених судовими позовами, а трьох ініціаторів створення ОСББ навіть намагався позбавити квартир.
Мешканцям одного з комплексів компанії ТММ довелося платити гроші за оформлення перепусток на кожного ремонтника, яких запрошують для проведення оздоблювальних робіт.
А деякі приватні експлуатаційні організації вимагають гроші за парковку гостей і видачу довідок, оформлення яких має здійснюватися безкоштовно.
У бажанні отримувати надприбуток деякі забудовники не гребують навіть створенням липових ОСББ. Так, менше місяця тому в споруджуваному житловому комплексі на Лівобережному масиві (вул. Раїси Окіпної, 18) за допомогою близьких до забудовника осіб і декількох заселилися в будинок мешканців з числа працівників будівельної організації було створено ОСББ, яке уклало договір з близькою до будівельникам керуючою компанією .
В результаті в будинку встановлена квартплата в розмірі 15,2 грн за кв. м, а послуги, як стверджують інші мешканці, не надаються. Причому в разі відмови платити за встановленими тарифами власників квартир просто не пропускають в будинок, блокуючи їх магнітні картки для входу в парадне.
Але лідером зловживань в цій сфері, мабуть, можна назвати ТОВ "Зараз", яке обслуговує житловий комплекс "Чайка", жителі якого конфліктують зі своїм приватним ЖЕКом уже кілька років.
За колись, що називається, не дивлячись підписаними угодами з цією організацією ТОВ отримало можливість штрафувати мешканців навіть за найневибагливішим приводів, фактично взявши на себе роль Державної архітектурно-будівельної комісії.
Наприклад, за внесення змін до планування квартири, а також в системи енергозабезпечення та центрального опалення від мешканців вимагають заплатити до 20% від ринкової вартості квартири.
Формально навіть перевстановлення розетки або полотенцесушителя може стати приводом для накладення такого штрафу. Чи не радують власників квартир ЖК "Чайка" і тарифи за комунальні послуги, які вдвічі вище среднегородских.
В результаті частина жителів цього комплексу, за свідченням столичних ріелторів, просто продають свою житлоплощу, вважаючи за краще купити аналогічну за величиною квартиру в іншому будинку столиці.
Ні жити, ні продати
Можливість безперешкодно встановлювати грабіжницькі тарифи на послуги стала причиною виникнення в столиці нової тенденції: падіння продажів житла в будинках, що обслуговуються приватними експлуатаційними конторами, причому як на первинному, так і на вторинному ринку.
За словами генерального директора АН "Альянс-Брок" Андрія Сокура, при ухваленні рішення про покупку нерухомості клієнти все частіше звертають увагу на якість і умови обслуговування їх майбутнього житла, віддаючи перевагу або комунальним ЖЕКам, або добре зарекомендували себе приватним компаніям.
"Ця тенденція проявилася протягом останнього року. Особливо вона характерна для квартир в будинках економ-класу, де наявність приватного ЖЕКу стає перевагою, а недоліком. Інформацію шукають на спеціалізованих інтернет-форумах і в соціальних мережах. Якщо потенційний покупець дізнається про комунальні проблеми в будинку або надмірно завищених тарифах, угода все частіше зривається ", - констатує пан Сокур.
Підтверджують цю тенденцію і в Асоціації фахівців з нерухомості України, наводячи як приклад конфлікт між мешканцями престижного комплексу "Дипломат-Хол" і обслуговуючим цей комплекс ТОВ "ПОРЯД.ОК".
"Після того як Київське територіальне відділення АМКУ наклало на" ПОРЯД.ОК "штраф у розмірі 68 тис. Грн. За несвоєчасне включення опалення в окремих квартирах комплексу і примус мешканців до укладання кабальних договорів в якості умови включення опалення, продати цю нерухомість стало набагато складніше . Дізнавшись про заворушення з облуговування будинку, покупці відмовляються від придбання там апартаментів ", - заявили "ДС" в АФНУ.
За даними асоціації, аналогічні проблеми виникають і з продажами квартир в ЖК "Чайка", а також житлових комплексів корпорації "Познякижилбуд", що обслуговуються приватними експлуатаційними організаціями "Рада-1", "Рада-2", "Рада-3", "Рада -4 ".
За словами її фахівців, на інтернет-сайтах достатньо інформації про те, що сніг біля деяких комплексів не чисто всю зиму, а Повалій на дорогі машини дерева не прибирають місяцями.
"З огляду на чималу вартість квартир в цих будинках, продати їх останнім часом стає проблематично: за такі гроші можна підшукати житлоплощу з більш якісним і менш дорогим обслуговуванням", - додали в АФНУ.
Найпарадоксальніше, що всі ці факти підтверджують навіть самі забудовники. Правда, вони відзначають, що це характерно лише для житла економ-класу (від 7,2 тис. Грн. За кв. М. - "ДС" ), До третини потенційних покупців якого відмовляються від укладання угоди через високі тарифи приватного ЖЕКу.
"Для більшості ж потенційних покупців апартаментів в будинках бізнес-і преміум-класу, які планують викласти за квадратні метри мільйони гривень, наявність приватного ЖЕКу виглядає перевагою і тільки підштовхує купувати подібну нерухомість", - стверджують в одній з київських будівельних компаній.
Очевидно, що тенденція зниження продажів в будинках, які стали сумно відомими завдяки завищеними тарифами на обслуговування та конфліктів з мешканцями, буде тільки посилюватися і поступово пошириться на інших великих містах країни. Тим більше що вибір нерухомості на продаж зараз справді величезний, а попит мінімальний.
Але і сподіватися на те, що забудовники добровільно відмовляться від легких грошей, теж не доводиться. Порядок в цій сфері повинні направити уряд і місцева влада, запровадивши єдині правила роботи як для комунальних, так і для приватних експлуатаційних компаній.
В іншому випадку число конфліктів між приватними ЖЕКами та мешканцями буде тільки зростати, що неминуче призведе до масових акцій протесту під стінами органів влади.