Як продати частку в квартирі без згоди власників?

Про нормативних документах
Продаж частки дитини
Продаж успадкованої частки нерухомості
Варіанти продажу частки
Очевидні складності продажу частки

Правочини щодо нерухомого майна є однією з складних юридичних процедур. Учасникам потрібно особливу увагу і правова грамотність, оскільки на карту поставлені значні матеріальні засоби. Питання про продаж частки в квартирі досить затребуваний на ринку житла. У даній ситуації існують певні правила і обмеження, які необхідно знати і виконувати. Відхилення від встановлених норм значно підвищує ризики, може принести шкоду інтересам зацікавлених сторін.

Про нормативних документах

При оформленні угоди з житлом, будь то купівля-продаж, дарування, успадкування або оренда, слід виконати послідовність кроків. Певні нюанси притаманні кожному виду угод, але для всіх характерним є наявність права власності. Житлоплоща повинна бути приватизована і належати громадянину, який є ініціатором юридичної процедури.

Продавати свою частку володіння об'єкта нерухомості потрібно за тією ж схемою, що повний об'єкт. При цьому існують правові вимоги, які дозволяють розпорядитися своєю часткою:

наявність свідоцтва на право власності або іншого встановлює документа. Це може бути купча, дарча або свідоцтво на право успадкування;
технічні відомості про весь об'єкт і частки володіння;
виписка ЕГРП із зазначенням відсутності обтяжень і обмежень на розпорядження. Наприклад, частка може бути в заставі або під арештом;
довідка про склад сім'ї і інші встановлюють право документи.

Якщо частка житлоплощі придбана або приватизована в шлюбі, то буде потрібно дозвіл другого з подружжя, оформлене нотаріально. Без згоди проведені угоди вважаються недійсними і визнаються нікчемними в судовому порядку. Володіння нерухомістю до укладення офіційних шлюбних відносин або отримання в дар або спадщину частки квартири в шлюбі, не вимагають нічиєї згоди на продаж.

Реалізувати свою частку буває досить складно, слі присутні додаткові обставини:

наявність неповнолітніх власників інших часток об'єкта;
виробляється попередньо розділ житла при розлученні подружжя;
участь у продажу приймають законні представники інших власників або неповнолітніх;
наявність мешканців, які мають право довічного користування квартирою.

Типовим прикладом складнощів є право проживання, що виникло у громадянина при відмові від участі в приватизації нерухомості. Така законна можливість зберігається за членом сім'ї, який написав нотаріально завірений відмова від можливості стати власником. Якщо інші члени стали власниками, надалі виділили свої частки для продажу або дарування, то виникає спірна ситуація з прописаним довічно мешканцем.

Питання це досить складний і вирішується виключно в судовому порядку. На практиці, такі конфлікти виникають, коли діти стають самостійними і бажають продати свою частку в батьківській квартирі. Крім того, наявність дітей, прописаних в частковій власності або є рівноправними власниками, доводиться враховувати при продажу однієї частки володіння.

Якщо продається частка одного члена сім'ї, то квартира фактично стає комуналкою і значно знижує свій статус нерухомості. Спори можуть виникнути при розлучення і розподіл майна , Тому продаж частки загальної власності нерідко пов'язана з отриманням судового вердикту. Інша справа, коли продається частка в комунальній квартирі, що представляє собою окрему кімнату, з окремим особовим рахунком і входом.

Продаж частки дитини

Діти можуть бути власниками виділеної частки в нерухомості. При приватизації обов'язковою умовою є включення дітей в список власників. Отримати частку житлоплощі дитина може при спадкуванні, даруванні або купівлі нерухомості батьками на його ім'я. Оскільки за його юридичні дії до повноліття відповідають батьки або опікуни, то вони проводять операцію з продажу пайової володіння. Дозвіл на відчуження частки видають органи опіки та піклування, без згоди угода не може бути здійснена. Якщо підлітку 14 і більше років, він має паспорт, то потрібно його нотаріальне згоду.

Опіка дає дозвіл, якщо представлені документальні докази того, що дитина не погіршує свої умови проживання. Просто продати його частку і не купити аналогічну або кращу натомість заборонено, це порушення закону. Наприклад, сім'я має однокімнатну квартиру, в якій часткою володіє дитина. До органів опіки видається договір, в якому вказана нова житлоплощу сім'ї. Якщо це двох або трикімнатна квартира аналогічного рівня комфортності, то рішення буде отримано без проблем.

Заява в опіку має підкріплюватися такими відомостями:

дитяче свідоцтво про народження;
свідоцтво на право власності на частину житлоплощі;
пакет документів на продаж дитячої частки;
договір купівлі-продажу нового об'єкта нерухомості.

Згідно ст.21 ФЗ «Про органи опіки ...» співробітники мають право запросити додаткову інформацію про.

Продаж успадкованої частки нерухомості

Стати повноправним спадкоємцем можна після отримання у нотаріуса свідоцтва про право на спадщину. Юридичний акт дозволяє отримати в державному органі реєстрації свідоцтво на право власності на успадковане частку. Перед продажем спадкоємцю потрібно поставити власників інших часток квартири до відома про свої наміри. Інші власники мають переважне право на придбання відчужуваної частки на умовах відкритого торгу.

Повинні бути виконані наступні процедури:

частка повинна бути виділена фізично, тобто це може бути окрема кімната;
письмово сповіщаються інші власники часткою, їм пропонується укласти угоду купівлі-продажу;
на вирішення питання дається місяць, після чого буде потрібно офіційну відмову.

Якщо бажаючих немає і отримано письмову відмову, то частка продається будь-якому покупцеві, ст.250 ГК РФ. Слід зазначити, що вартість в обох випадках повинна бути аналогічною, щоб виключити претензії з боку інших спадкоємців. Іноді зустрічаються заповіту, за якими стати спадкоємцем квартири можна на умовах. Одним з висунутих спадкодавцем умов може бути довічне проживання і реєстрація третіх осіб.

Можна відмовитися від прийняття спадщини на умовах, але якщо громадянин приймає частку квартири, то приймає і дане обтяження. Тому перед продажем своєї частки, повинен бути законно вирішено спір з довічно зареєстрованим мешканцем.

На практиці такий стан досить типово, наприклад, мати залишає в спадок частку в квартирі одному дорослому дитині, але з правом довічного проживання іншого. Так надходять, коли немає впевненості в благонадійності свого чада, який в результаті асоціальної поведінки може виявитися на вулиці.

Варіанти продажу частки

При розлучення і розподіл спільно нажитого майна, колишнє подружжя стають власниками рівних часток квартири. Якщо один з них хоче продати половину квартири, то в першу чергу він її пропонує другому власнику. Складається документ, який відображає запропоновану вартість і умови, терміни угоди. Якщо немає реакції на запропоновані дії, то автоматично з'являється можливість через місяць продати частку на сторону.

Зазвичай, родинні судові суперечки стосуються виділення фактичної частки і отримання нового свідоцтва на право власності. Наприклад, в сім'ї документи на квартиру були оформлені на одного члена, другий має право на половину загального володіння. Буде потрібно розділити кімнати, тобто провести фізичний розділ. Справи про виділення частки в суді тривають роками, тому правосуддя пропонує компромісний варіант обом власникам: продати нерухомість стороннім особам, потім вирішувати свої житлові проблеми окремо.

Уявіть собі ситуацію, коли колишнє подружжя повинні розділити однокімнатну квартиру. Так, вони можуть отримати два свідоцтва, кожне на 1/2 однокімнатної квартири. Але ця половина не є окреме приміщення, тобто частка фізично не виділена.

Якщо відносини остаточно зіпсовані, то можна продати і невиділення частку. Тоді існування залишився дружина може перетворитися в нестерпне. Кращий варіант, якщо немає можливості викупити частку іншої сторони - продавати спільну нерухомість.

Іноді суд виносить рішення про рівні права, але відповідач всіляко гальмує виконання судового рішення. Приставам доводиться багаторазово відвідувати квартиру, розбиратися з власниками і триває це роками. Причому суд може за позовом заявника визначити і фізичний розділ, але тут не передбачено рівне володіння. Двокімнатну квартиру ділять на дві власності для колишнього подружжя, але кімнати різного розміру, відповідно один повинен виплатити іншому різницю.

Нерухомість є дорогим майном, різниця виплачується роками або зовсім не сплачуються кошти за виконавчим листом. Знайти охочого на подібну долю з боку можна тільки при цінах, значно нижчими за ринкові. При цьому продати частку можна виключно за ціною, запропонованою іншим власникам часток. Замкнуте коло при родинних конфліктах можна розірвати, тільки продавши об'єкт нерухомості повністю і розділивши кошти.

Очевидні складності продажу частки

Якщо у власників пайової володіння існують конфліктні відносини, то доведеться подолати чимало перепон, щоб продати свою частку. Наявність інших власників і наявного у них переважного права купівлі частки квартири призводить до спірних ситуацій.

1. Ухилення від письмової відмови в придбанні частки. Власник інший частки уникає отримання повідомлення, не підписує відмову і не отримує рекомендованого листа. Без відповідного підпису, по закінченні місяця можна виставити частку на продаж, але навряд чи який покупець придбає нерухомість без письмової відмови інших власників квартири. Адже повідомлення є юридичним обґрунтуванням подальшої угоди, без нього покупку можна оскаржити в судовому порядку. Мешканець просто поставить суд перед фактом, що його не ставили до відома і продаж здійснена без його відома.
2. Власник продаваної частини не може зв'язатися з іншими власниками, які не проживають в квартирі. Особливо ускладнюється вирішення питання, якщо у квартирі кілька пайових власників. Розшукати і оповістити слід кожного, відсутність відомостей про місце знаходження затягує продаж на невизначений час.
3. Мешканці дають згоду на придбання відчужуваної частки, але потім виставляють неприйнятні умови угоди. Форсувати події марно, оскільки громадяни не порушують закон. Доведеться щомісяця представляти нове повідомлення і так до нескінченності. Швидше за все, противним сторонам доведеться прийти до компромісу, інакше частка не буде продана.

Що стосується приватного домоволодіння, то продати частину будинку ще складніше. Для початку потрібно виділити свою частку, якщо площа оформлена в спільну власність. У відчужуваної території повинен бути окремий вхід і підведені комунікації, тобто повинен бути присутнім автономний спосіб використання. Продати можна без фактичного виділення, але навряд чи хто з покупців піде на цей крок. Хоча б тому, що інші власники можуть подати судовий позов на багато підстав, щоб визнати угоду нікчемною.