Інвестиції в нерухомість

Згідно з останніми соціологічними опитуваннями більше половини росіян вважають вкладення в нерухомість найнадійнішим способом інвестування. Вклади в Ощадбанку, золото і навіть готівкові долари / євро в рейтингу інвестиційної привабливості виявилися далеко позаду звичних «квадратних метрів».

Але чи завжди інвестиції в нерухомість надійні і високодохідними? У цій статті ми розповімо про небезпеку і особливості таких вкладень і опишемо, як інвестувати в нерухомість Європи, США і Японії, не виходячи з дому і з мінімальними ризиками.

Для початку поговоримо про типові помилки і помилки інвесторів в нерухомість.

Багато інвесторів упевнені, що нерухомість - це «той товар, який ніколи не псується». Мовляв, банк може збанкрутувати разом з депозитом, а цінні папери - знецінитися буквально за місяць. Чи то справа - квартира або будинок, які з кожним роком будуть лише зростати в ціні. Чим не ідеальний спосіб зберегти заощадження ?

Насправді ринок нерухомості (як і будь-який інший) схильний до спадів і злетів. Скажімо, на початку 2008 року квадратний метр однокімнатної квартири в Москві оцінювався в $ 7000. Всього через рік ціна «квадрата» впала до $ 4000, а сьогодні середня вартість того ж квадратного метра становить всього $ 3000..

За сім років вартість активу зменшилася більш ніж в два рази!

Крім ринкових факторів, на ціну нерухомості впливає ще безліч «реальних». Припустимо, муніципалітет вирішив прокласти високошвидкісне шосе прямо поруч з житловим будинком. І гарний вид з вікна (а це плюс 10% до вартості квартири) раптом змінюється цілодобовим шумом і пилом (мінус 20%).

І тут теж не все гладко. По-перше, «простої» квартири або будинку трапляються абсолютно у всіх. А це означає, що протягом декількох місяців отримувати пасивний дохід від нерухомості Ви не будете.

По-друге, у будь-якого орендодавця є супутні витрати: поточний ремонт в квартирі, заміна зламаної техніки, податки, комунальні платежі і комісії брокерам.

До речі, про податки. З 1 січня 2016 року у силу вступають нові податкові правила, згідно з якими НЕ БУДЕ обкладатися податком на нерухомість лише та квартира, яка пробула у власності не менше п'яти років. Крім того, податок при продажу нерухомості доведеться сплачувати по її «справедливу» вартість (кадастрова вартість, помножена на понижуючий коефіцієнт 0,7).

По-третє, дохід від здачі нерухомості назвати «пасивним» складно. Час від часу все одно виникає необхідність особистої участі інвестора. Наприклад, коли потрібно терміново знайти нових квартиронаймачів. Або коли орендарі відмовляються платити, і їх доводиться виселяти з допомогою поліції.

По-четверте, на прибутковість «курортної» нерухомості великий вплив робить сезонність. Скажімо, на півдні Європи сезон триває з травня по вересень. Половину року квартири та апартаменти просто простоюють порожніми. Звичайно, багато російські інвестори передають свою нерухомість під контроль керуючим компаніям. Але в цьому випадку вони будуть втрачати 15-30% свого орендного доходу.

Багато приватних інвесторів як вогню боятися складних фінансових термінів. Їм здається, що нерухомість - це щось просте і зрозуміле, на відміну від біржових котирувань. Підшукав підходящий будинок або квартиру, купив її, здав в оренду на тривалий термін і продав на «піку» вартості.

Насправді юридичних проблем і «заморочок» з інвестиціями в нерухомість не менше, ніж з вкладеннями в цінні папери.

По-перше, потрібно заручитися підтримкою юриста при підписанні договору купівлі-продажу. Нагадуємо, що частина таких угод як і раніше оскаржується в суді. Причому, рішення, як правило, виносяться на користь продавця.

Крім того, час від часу виникають проблеми з орендарями, брокерами, податковою службою, сусідами і навіть з поліцією (якщо не пощастило з квартиронаймачем)!

Не забувайте і про те, що інвестиції в нерухомість відрізняються вкрай низькою ліквідністю. Зняти гроші з депозиту або вивести кошти з брокерського рахунку можна за пару хвилин або днів. А ось продавати квартиру або будинок можна місяцями.

Так, ми зовсім забули про найголовніше - «порозі входу»! На жаль, мінімальні інвестиції в нерухомість сьогодні починаються з сотень тисяч рублів.

Чи можна інвестувати в нерухомість набагато менші суми і з мінімальними ризиками? Можна, якщо вкладати кошти в закордонні фонди нерухомості!

За кордоном інвестиційні фонди нерухомості позначаються абревіатурою REIT (Real Estate Investment Trust). Сьогодні ці фонди користуються великою популярністю у пенсійних фондів і страхових компаній.

На Заході перші фонди нерухомості з'явилися ще в 60-х. У Росії ж перші ЗПІФН (закриті пайові інвестиційні фонди нерухомості) відкрилися на початку 2000-х, але до сих пір так толком і не прижилися.

Справа в тому, що в момент їх появи наша економіка переживала бурхливий ріст на нафтових котируваннях. І пайові фонди акцій пропонували набагато більшу прибутковість, ніж паї ЗПІФН.

Ситуацію швидко змінив криза 2008-го року - коли ми вперше почули термін «обманутий пайовик», і тисячі людей втратили свої заощадження. Але навіть після відновлення ринку нерухомості стало зрозуміло, що надвисоких доходів тут вже не буде.

Сьогодні в ситуації, коли депозитні ставки не покривають навіть інфляцію, а золото, нафту і акції російських компаній дешевшають на очах, інвестиції в нерухомість знову стають чарівної «паличкою-виручалочкою».

Однак поріг входу на ринок столичної нерухомості високий як ніколи, та й іпотека сьогодні боляче «кусається».

Залишаються паї в інвестиційних фондах нерухомості. Звичайно, жити в квартирі, купленої «в складчину» не можна. Але зате такі вкладення гарантують постійну прибутковість і позбавляють інвестора від турбот по оплаті комунальних платежів, пошуку орендарів і страхування.

За кордоном REIT - це траст, який за рахунок коштів пайовиків купує об'єкти нерухомості або іпотечні цінні папери (наприклад, заставні) і керує ними.

Велика частина REIT належить до категорії пайових або рентних. Такі фонди купують нерухомість (житлову, комерційну, соціальну, готельну), виступають керуючою компанією і отримують дохід від здачі об'єктів в оренду.

Ще є фонди «іпотечні» (дохід від відсотків по іпотеці) і «гібридні» (комбінація перших двох типів).

У інвестицій в REIT є маса переваг: низький поріг входу, висока ліквідність (акції щодня торгуються на фондових ринках США), постійний пасивний дохід у вигляді дивідендів і висока надійність, порівнянна з держоблігаціями. За прибутковістю REIT займають «сходинку» між акціями великих компаній і облігаціями.

Перебуваючи в Росії, інвестувати в зарубіжну нерухомість можна також через EFT (біржові фонди). І за сумою «входу», і за ступенем диверсифікації ризиків, і по ліквідності - це оптимальний варіант для початківця інвестора з невеликою сумою інвестицій.

Достатньо лише попередньо проконсультуватися з фінансовим радником , Щоб вибрати один або кілька зарубіжних REIT для вкладень.

За прогнозами експертів, в 2015-му найбільш привабливою для інвесторів буде Ірландія, Іспанія і Польща. У категорії «стабільні ринки комерційної нерухомості» знову опинилися Західна Європа, Скандинавія та Великобританія. А ось Париж, Женева, Гонконг і Сінгапур в нинішньому році можуть зіткнутися зі зниженням цін на нерухомість.

Чому вкладати сьогодні стоїть саме в нерухомість за кордоном? Тому що інвестиції в REIT (в будь-якому форматі) надійно захистять заощадження від валютних, інфляційних і геополітичних ризиків. До того ж на тлі нинішнього російського кризи ціна на «вітчизняну» нерухомість буде швидше падати, ніж рости.

Консультанти компанії AMS Фінанс готові відповісти на будь-які ваші питання, що стосуються інвестування в нерухомість як в Росії, так і в будь-якій країні світу!