Класифікація новобудов існувала ще з радянських часів. Назви «хрущовки», «брежневки», «сталінки» давали людині можливість відразу зрозуміти, про який тип будинку йдеться. З розвитком будівництва з'явилися нові терміни «економ-клас», «комфорт-» «бізнес-», «еліт-клас» та інші. А ось в чому їх принципова різниця, і які особливості мають класи житла, видається покупцю, як правило, досить смутно.
Критерії «класності»
На сьогоднішній день вартість квартири не визначає клас житла, до якого належить об'єкт, а навпаки, ціна на житло безпосередньо залежить від класу. Класифікація орієнтована в першу чергу на споживача, щоб правильно оцінити квартиру по співвідношенню ціна-якість. Відповідно до класифікації, яку використовує аналітична служба kn.kz, існує 7 основних критеріїв віднесення об'єктів-новобудов до тієї чи іншої категорії класності:
1. Місце розташування. Це знаходження близько чи далеко від центру, характерні риси району, доступність транспорту, панорама з вікон, перспективи містобудівного розвитку району і т.д.
2. Архітектурно-планувальне рішення. Кількість під'їздів, квартир в будинку, можливість вибрати планування або замовити індивідуально, площа і параметри окремих приміщень квартири, кількість лоджій і балконів, розташування квартири в секції - кутова, внутрішня.
3. Якість будівництва, особливості конструкції будівлі. Технології будівництва - фундамент, матеріали фасаду, стін, можливість вільного планування, варіант обробки житла - чорнова, чистова.
4. Рівень інженерії, обладнання та оснащення квартир. Система опалення, водопостачання (автономне або центральне), електрики, наявність циркуляційних насосів, систем пожежогасіння, вентиляції та кондиціонування, якість ліфтів, наявність системи «розумний дім» та ін.
На сьогоднішній день вартість квартири не визначає клас житла, до якого належить об'єкт, а навпаки, ціна на житло безпосередньо залежить від класу.
5. Інфраструктура. Магазини, школи, дитячі садки, об'єкти побутового обслуговування та інші об'єкти, що є в наявності і передбачувані до будівництва в процесі зведення будинку або комплексу.
6. Організація прибудинкової території, експлуатація та обслуговування житлового будинку. Наявність парковок, зеленої зони, майданчиків для відпочинку дітей і дорослих, огорожа території, наявність власної обслуговуючої організації, служби охорони, домофонів та ін.
7. Репутація. Соціальна складова, соціальна однорідність мешканців, близькість специфічних об'єктів, що впливають на споживчу привабливість будинку або комплексу.
Елітне житло Казахстану: Астана VS Алмати >>>
Поділу - умовні
Як пояснила ріелтор вищої категорії Алматинської агентства нерухомості Grand Estate Company Тетяна Бобришева, всі підрозділи нерухомості на класи - умовні. І їх розробили компанії-забудовники для зручності. Офіційної класифікації на ринку казахстанської нерухомості, на жаль, немає.
- Компанії-забудовники керуються виключно власними уявленнями про те, як повинні виглядати будинку економ-, бізнес- та інших класів. Покупцеві залишається тільки приймати і погоджуватися з цим, - говорить Тетяна Бобришева.
Раніше нерідко складалася така ситуація, коли під поняттям «елітний будинок» малося на увазі будь-яке нове монолітно-цегляна будівля, додає ріелтор. Зараз платоспроможний покупець став більш вимогливим до умов покупки, а ринок через збільшення конкуренції - більш складним і різноманітним.
Всі підрозділи нерухомості на класи - умовні. І їх розробили компанії-забудовники для зручності. Офіційної класифікації на ринку казахстанської нерухомості, на жаль, немає.
За словами виконавчого директора астанінського агентства нерухомості АБС Royal Estate Расула Біккінін, привласнення певних класів житла нерідко є своєрідним маркетинговим ходом компанії-забудовника.
- Так як в законодавстві Казахстану певні класи новобудов не зафіксовано і на рівні держави це ніяк не регулюється, забудовники самі привласнюють клас своїм житловим комплексам. Але при цьому за міжнародними стандартами ці ЖК класифікації все ж не відповідають, - коментує Р. Биккинин.
Інфраструктура ЖК Астани: скільки коштує жити з комфортом? >>>
Три види нового житла
Як правило, на казахстанському ринку три види житлових споруд: «А» - елітне житло преміум-класу, «В» - житлові комплекси бізнес-класу і «С» - масове житло економ-класу, сюди найчастіше відносять і комфорт-клас.
- Все дуже просто - чим дорожче технологія будівництва і використовувані при цьому матеріали, тим вище вартість квадратного метра житла, тим більше у комплексу прав називатися елітним. Якщо комплекс претендує на статус елітного, тут має бути все на висоті: ексклюзивний проект, комфортабельність, місце розташування, розвинена інфраструктура і екологічність житла, - зазначає Тетяна Бобришева.
Більш того: при визначенні класів роль відіграє навіть поверховість житла.
- Варто знати, що елітне житло, як правило, малоповерхових, знаходиться в хорошому районі міста і будується з найдорожчих матеріалів, - говорить Астанинський ріелтор Расул Биккинин. - Плюс до цього - воно забезпечене всілякої охороною, підземними паркінгами, сучасної «розумної» системою обслуговування будинку. Однак в Астані буває, що житло знаходиться в 20-поверхових будинках, і гучне ім'я забудовника дозволяє йому сказати, що воно елітне. Хоча поверховість будинку зашкалює!
Також, за словами астанінського експерта, в елітному житлі повинен бути відповідний вид з вікна. І це досить логічно: адже якщо «задня» частина елітної новобудови виходить на степ або обшарпані дахи сусідніх старих будинків, звичайно, це не додає житлу відчуття престижності.
Ріелтор Grand Estate Company розповіла про умовної класифікації, якою в основному зараз дотримуються в Казахстані.
Опис: на майданчику не більше 2-3 квартир. Зовнішнє оздоблення, оздоблення холів, вхідних груп, місць загального користування - сама високоякісна. Прибудинкова територія повинна бути огороджена, обов'язкове система безпеки, одне або більше місць в підземному паркінгу на кожну квартиру.
Технології: монолітні, монолітно-цегляні.
Ліфти: Tisson, Kone, Mitsubishi, Otis.
Площі квартир (ком. / Кв.м): 2 / 90-140, 3 / 130-160, 4 / 160-190 зі збільшеною площею скління 3-3,5м * 2,8-3,1 м.
Еліт-клас в Алмати
Це житлові будинки, розташовані в основному історичному центрі міста. На прикладі Алмати, це «Золотий квадрат», вулиці Кунаева, Кабанбай батира, Желтоксан і вгору до проспекту Абая. Високо цінується Медеуського район в цілому та ін. Аль-Фарабі.
За даними порталу kn.kz, ЖК еліт-класу в Алмати є «Ренесанс», «Долина троянд», «Європоліс», «Піонер», «Сонячна долина» та інші. Наприклад, в ЖК «Долина троянд», який знаходиться в передгір'ях Заилийского Алатау, планування 4-поверхових будівель передбачає можливість максимального огляду з вікон панорами гір. У назві комплексу видно його концепція. На території ЖК розташовані унікальні розарії, в яких цвіте понад 300 сортів троянд.
Еліт-клас в Астані
За словами столичного ріелтора Расула Біккінін, в Астані ЖК еліт-класу в першу чергу почали забудовуватися вздовж набережної річки Есиль.
- Зараз там є будинки, які більш-менш наближені до класу «еліт». Є, звичайно, і багатоповерхівки, які позиціонувалися як елітні, є малоповерхові будинки, - додає Расул Биккинин. - Як приклад елітного житла в Астані, можу назвати будинку в Комсомольську, Караоткель. Якщо брати саме район набережної то це «Паризький квартал», Green Village. Є на набережній ЖК «Зірка Астани», «Престиж» - вони все свого часу вважалися елітними, тому що порівнювати було ні з чим. Зараз за цінами, які там присутні, можна сказати, що це все ж не саме елітне житло столиці.
Для орієнтиру Расул Биккинин зауважив, що елітне житло в середньому дорожче бізнес-класу рази в 1,5, а бізнес-клас дорожче економ-класу в 1,5-2.
За даними аналітичної служби kn.kz, в Астані житловими комплексу еліт-класу називають «Прем'єра», «Авіценна», «Тріумфальний», «Жансена», «Арайли», «Північне сяйво», Europe Palace, «Кульсай», «НУРС -2 », Viva Plaza і інші.
Опис: на майданчику не більше 4 квартир. Зовнішнє оздоблення, оздоблення холів, вхідних груп, місць загального користування - поліпшена, із застосуванням якісних матеріалів. Прибудинкова територія обгороджена, система безпеки обов'язкове, одне місце на квартиру в підземному паркінгу.
Технології: монолітні, монолітно-цегляні.
Ліфти: можуть бути використані ті ж, що і в еліт-класі.
Площі квартир (ком. / Кв.м): 2 / 60-80, 3 / 90-130, 4 / 110-150. Площа скління - стандартна: 2,7-3 м * 2,6-2,9 м.
Бізнес-клас, як і еліт, повинен відповідати певним вимогам. Як каже виконавчий директор агентства нерухомості АБС Royal Estate, по-перше, обов'язкова наявність автопаркінгу, по-друге, не найдешевші будматеріали.
- Якщо раніше будинку бізнес-класу дозволяли облицьовувати цеглою або декоративною штукатуркою, то зараз облицьовують сучасними матеріалами: фибробетон, травертин, граніт, мармур, або з елементами граніту-мармуру. По-третє, розташування будинку: якщо бізнес-клас поставити на околицю, він вже не буде бізнесом, тому що розташування будинку не буде відповідати.
Бізнес-клас в Алмати
В Алмати це вулиці Байзакова, Сатпаева, Тімірязєва, Достик, Фурманова, проспекти Абая, Гагаріна. За даними порталу kn.kz, до ЖК бізнес-класу в Алмати відносять: ЖК «Астана», Tengiz Towers, «Ак Бота», Есентай парк і інші.
Бізнес-клас в Астані
В Астані, як приклад бізнес-класу, можна привести ЖК «Гранд Алатау», «Сана», «НУРС», Family Town, «Жайна», «Гранітний», «Гранд Астана», «Академія», «Нур Отау», «Лазурний квартал», Expo Boulevard, Future Home, Park House, «Алтин Раїд», «Казковий Світ» та інші.
- Комфорт-клас
Опис: це можуть бути квартири в будь-якому районі міста. На майданчику 4-5 квартир. Прибудинкова територія може бути обгороджена. Система безпеки може бути встановлена з ініціативи мешканців. Підземний паркінг може бути відсутнім, а при наявності - одне місце на квартиру.
Технології: монолітні, панельні.
Ліфти: вітчизняного виробництва.
Площі квартир (ком. / Кв.м): 2 / 60-80, 3 / 80-110 при стандартній площі скління - 2,7-3,0 м * 2,6-2,9 м.
Комфорт-клас в Алмати
До даного класу можна віднести Central Park Residence, «Алтин Булак-1», «Алтин Заман», «Аль-Фарабі», «Аристан», «Асил Тау», «Дует», «Жасмин», «Смарагдовий Місто», « супутник », ЖК по Нурмакова,« Прем'єра »,« Веселка »(Котеджне містечко),« Сезам »,« Тау Терек »,« Хан-Тенгрі »та інші.
Комфорт-клас в Астані
У столиці житлом комфорт-класу вважається Expo Town, Expo Сity, «АВПАУ», «Гарант», «Династія», «Комсомольський», «кірки», «Едем Палас-2», «Алтин Куля», «Арнау», « Лея »,« Вірний »та інші.
Опис: як і в попередньому випадку, це квартири в будь-якому районі міста. Різниця в тому, що прибудинкова територія не обгороджена, система безпеки встановлюється тільки за бажанням мешканців. Кількість квартир на майданчику може бути більше 5. Підземний паркінг не передбачено. Зовнішнє оздоблення, оздоблення холів вхідних груп і місць загального користування - стандартна. Стандартна і площа скління.
Технології: монолітні, панельні.
Ліфти: використовуються вітчизняного виробництва.
Площі квартир (ком. / Кв.м): 1 / 35-50, 2 / 50-70, 3 / 70-100, 4 / 100-130.
Расул Биккинин зазначає, що в принципі, на практиці комфорт і економ-клас - майже одне й те саме. А ось від бізнес-класу такі прості квартири відрізняються, перш за все, квадратурою. Як правило, у комфорт-і економ-класу вона невелика, бізнес-класу вже більше.
- Звичайно, трапляються винятки, де однокімнатні йдуть в економ-класі по 60-70 квадратів, - повідомляє експерт. - Але, як правило, в економ-класі житло невелике і на майданчику по 6-8 квартир.
Економ в Алмати
За даними порталу kn.kz, ЖК економ-класу в Алмати вважаються Park House, Real Almaty, «Акмарал», «Аскар Тау», «Ата Комплекс», «Бай-Тал», «Бейбарис Білдінг» по Абая / Момишули, «Вахтангова» , «Вікторія», «Жетису», «кокша», «Куаниш», «Кулан», «Максат», «Школяр», ЖК в мкр. Акбулак, АЛГАБАС, Жетису-3, Кокжіек, Таугуль-2, РК по Абая / Момишули, по Кабанбай батира, ЖК «Сайран», «Самға» ( «Доға»), «Толеби Тау», ЖК по вул. Грановського і інші.
Економ-клас у Астані
У столиці це «Соціум», «Жастар», «Нурай», «Південь-1», «Мунарі», «Градокомплекс-3», «Молода сім'я», «Берека», «Достаток», «Турсин Астана», « Жагалау-3 »,« Місон »та інші.
Дізнатися, які житлові комплекси існують, ознайомитися з їхніми характеристиками і подивитися фото можна пройшовши за посиланнями:
Класифікацію - заборонити!
Як вважає ріелтор вищої категорії Тетяна Бобришева, на сьогоднішній день доводиться погоджуватися з умовними або індивідуальними класифікаціями компаній-забудовників.
- Але при такому інтенсивному будівництві, як спостерігається зараз, як ніколи гостро постало питання про створення єдиної систематизації об'єктів нерухомості, - підсумовує фахівець.
Однак в Казахстані планується зовсім скасувати практику застосування класифікації новобудов. За останніми даними, в країні можуть заборонити рекламу житла з позначеннями «економ», «бізнес», «еліт» і інших, що ще більше призведе в розгубленість потенційного покупця. В уряді Казахстану на розгляді знаходиться проект закону «Про внесення змін і доповнень до деяких законодавчих актів Республіки Казахстан з питань захисту прав споживачів».
Одна з його статей якраз вносить поправку в закон РК від 19 грудня 2003 року «Про рекламу». Вона заборонить таку класифікацію житлових об'єктів як «економ», «бізнес», «еліт», «комфорт», «люкс», «делюкс», «преміум», «престиж» і т. Д. ». У числі інших пропонуються поправки до законів «Про рекламу» та «Про пайову участь у житловому будівництві». Так, доповнення в закон закріплюють вимоги до забудовників використовувати при рекламі реалізованих житлових об'єктів класифікацію житла виключно згідно з діючими будівельними нормами і правилами (класи I, II, III, IV).
Плюс до цього, згідно зі статтею 13 «Особливості реклами окремих видів продукції (робіт і послуг)», буде заборонятися реклама будується, a також введеного в експлуатацію житлового будинку, яка не відповідає його проектної документації та класифікації житлових будинків, передбаченої державними будівельними нормами і правилами ( СНіПами).
Про те, які небезпеки можуть підстерігати покупця квартири в новобудові, дивіться у відео.
Каріма Апенова, інформаційна служба kn.kz
Читайте також:
Які чинники впливають на ціни квартир в Астані
«Квадрати» на перспективу: де найкраще купити квартиру в Астані
Будинки з видом на ЕКСПО: що будується навколо виставки?
Інфраструктура ЖК Астани: скільки коштує жити з комфортом?