Офіси з житла: дохід втричі більше

1. АВТОР:
2. Орфографічна помилка в тексті:

22 серпня 2009, 7:44 Переглядів:

У столиці виставлено під найм близько 20 тисяч квартир, а бажаючих їх зняти - на порядок менше. Тому, незважаючи на збільшені в середньому вдвічі тарифи на житлово-комунальні послуги, господарі не можуть брати з постояльців больше.¬ Орендарі правлять бал: "Перший і останній поверхи не пропонувати", - звучить рефреном в їх запитах. Втім, власники нижніх квартир можуть перетворити недолік своїх "хаток" в гідність і заробляти на оренді в 2-3 рази більше, якщо переведуть їх з житлового в нежитловий фонд і стануть здавати під офіс, магазинчик, пункт прийому замовлень, аптеку. Але для такого переоформлення треба запастися терпінням і чималими грошима.

ТРИ КРОКИ НА ШЛЯХУ ПЕРЕТВОРЕННЯ ЖИТЛА В ТОРГОВІ МЕТРИ

Про те, які ходіння по муках чекають бажає перетворити свою квартиру в нежитлове приміщення, щоб жирувати на здачі оного в оренду, нам покроково описали практики: начальник відділу перепланування і реконструкції юридичної фірми "Стандарт Феміда" Костянтин Ковальов і директор Центру "Норма" Сергій Сологуб .

1 КРОК. Потрібно охмурити сусідів по поверху і поверхом вище: вони повинні вам дати нотаріально завірена згода на переведення житла в нежитлове приміщення, документ обійдеться в 200-300 грн. Сусіди можуть зажадати у вас ремонт під'їзду або установку в ньому домофона, але тут нехай спрацює ваш імідж хорошого і небагатого товариша. Отримати аналогічне згоду від ЖЕКу, жілкооператіва або об'єднання співвласників багатоквартирного будинку легко, якщо боргів по квартплаті немає. Далі архітектурно-проектна фірма (обов'язково має ліцензію Мінрегіонбуду) за $ 300-500 вам підготує ескізний проект реконструкції. У ньому передбачається окремий вхід в приміщення, включаючи наявність пандуса для інвалідів.

Додайте правовстановлюючі документи на житло (копію договору купівлі-продажу, успадкування або приватизації), техпаспорт і техплан на квартиру (сплатите в БТІ до 500 грн.), Заява про бажання перевести її в нежитловий фонд - і подавайте весь пакет в райадміністрацію. Потрібно отримати одобрямс райвідділу будівництва і архітектури. Послуга ця безкоштовна, але з досвіду для отримання позитивного рішення часто просять виділити на розвиток інфраструктури району 3-5 тис. Грн. Можна відмовитися, але тоді не факт, що ваші наміри отримають "позначку плюс", навіть якщо з документами повний порядок. Хабарів чиновникам може і не бути, але прохання про $ 1-2 тисячі, щоб ¬прошеніе задовольнили, часом звучить.

2 КРОК. Тут головне - отримати схвалення попереднього проекту реконструкції квартири (адже йдеться про створення окремого входу, а значить, знесення частини несучої стіни) від Державної архітектурно-будівельної комісії (ДАБК). Але ви його не дочекаєтеся, якщо не зробите пайовий внесок на розвиток інфраструктури міста. Платіж офіційний, для квартири площею 30-40 "квадратів", розташованої в спальному житловому масиві, він складе в середньому 20-30 тис. Грн. Сооответствіі договір потрібно укласти з Головним управлінням економіки та інвестицій КМДА, внести гроші і ...

Тепер дорога відкрита для отримання ключового документа - розпорядження місцевої міськдержадміністрації про можливість переведення вашого житла в нежитловий фонд. Завізувати цю папір повинен особисто градоначальник. Окрилені нею, летите в БТІ, де вам зобов'язані поміняти техпаспорт з житлового приміщення на нежитлове. За це сплатите від 120 грн. - в залежності від терміновості отримання документа. Отже, формально ви вже перевели "Жиль в нежитловий", але реально там і кінь не валявся.

3 КРОК. Власне, тепер починаються реальні телождвіженія по "реінкарнації" вашої квартири в офіс, магазин і т.д. Для початку потрібно замовити проект реконструкції (не плутайте з ескізним) - знову ж таки у ліцензованої архітектурно-проектної фірми. Він обійдеться в $ 1,5-2 тис. Притому важливо, щоб в договорі було вказано, що компанія буде вести нагляд і за ходом будівництва, адже при цьому вона відповість за помилки, якщо вони будуть допущені в проекті.

Головне управління містобудування безкоштовно видасть вам архітектурно-планувальні вимоги на перебудову. А потім вам знову доведеться марафон по кабінетах, щоб отримати технічні умови на об'єкт. Доведеться отримати добро від санепідстанції на предмет санітарно-екологічної безпеки приміщення - експертиза коштує 240 грн. Районне управління МНС зажадає наявності протипожежної сигналізації, вогнегасника і зручного виходу на випадок пожежі, але якщо проект складений правильно, сплатите символічні 66 грн. ДАІ візьме близько 300 грн. за гарантії, що поблизу офісу буде обладнана автостоянка або хоча б можливість для паркування авто, а ваш окремий вхід не буде перешкоджати проїзду транспорту. Звичайно, на тлі загальних витрат це - гроші, але на узгодження піде не один місяць, а нервів ...

Нарешті, можна будувати. Вхід зі ступенями, пандусом і козирком виллється в $ 2-3 тис., А ремонт самого приміщення, щоб орендарів заманити - мінімум $ 4-5 тис. По завершенні будівництва об'єкт прийме комісія у складі представників ДАБК, всіх згаданих організацій, а також балансоутримувача будинку ( жек, ЖБК, ОСББ). Акт введення в експлуатацію - підстава для отримання свідоцтва про право власності на нежитлове приміщення, воно безкоштовно видається.

ПІДБИВАЄМО ПІДСУМОК. Якщо будете самостійно оббивати пороги чиновників, то, як стверджують люди, що пройшли ці кола пекла, витратите мінімум 1,5 року. Юристи пропонують взяти на себе всю паперову тяганину, обіцяючи "тарілочку з блакитною облямівкою" за 6-8 місяців, але за послуги вимагають $ 10-15 тис. (Це в столиці, а в регіонах - в 2-3 рази дешевше). "Штовхачі" з числа приватних підприємців, що спеціалізуються в цій сфері, роблять те ж саме за $ 5-7 тис. Якщо час вам дорожче грошей, наймайте. А якщо навпаки, дійте самі.

А чи варто шкурка вичинки? Адже навіть якщо вдасться уникнути хабарів, на перетворення, скажімо, 30-метрової квартири в офіс витратите $ 11-15 тис. Коли ці витрати перетворяться на доходи? Давайте прикинемо. Здаючи "хатку" під житло, в рік будете мати від сили $ 3 тис., А під офіс в більш-менш жвавому місці - від $ 8 тис. Значить, ваші митарства окупляться за 2-3 роки і почнуть приносити дохід.

ЩО МОЖНА РОБИТИ

Відповідно до Цивільного, Житлового кодексів та наказу Головного управління містобудування столиці №95 від 16.03.2009 р забороняється:

1. Перекладати квартири в нежитловий фонд, якщо вони знаходяться вище 1-го поверху. Виняток - якщо під ними вже є нежитлові приміщення.

2. Заборонено перетворювати в "нежитлове" квартиру, якщо згодом частина її призначається власником або іншим громадянином для постійного проживання.

3. Категоричне «ні» намірам використовувати ці метри для потреб промислового характеру. Значить, на організацію в ній будь-якої майстерні добро не дадуть.

ОСОБИСТИЙ ДОСВІД

Приватний підприємець Тетяна Н. має багато квартир і здає їх в оренду. Вона каже: "У мене в основному приміщення на 1-му поверсі, і я вже майже все перевела в нежитловий фонд. Найвигідніше виходить по 1-кімнатних в спальних житлових масивах: там людей багато, а сфери обслуговування - магазинчиків, перукарень, аптек, сервіс-центрів по побутовій техніці і мобілках - не вистачає. Попит на такі приміщення і зараз великий, а після кризи, думаю, він ще виросте. Якби здавала ці квартири під житло, то отримувала б по 2-2,5 тис. грн . в місяць. А від оренди під офіси і торгівлю маю з них по 5-8 тис. - залежить від того, в якому людному місці н ходиться дім ".

"У 2004-му я отримав у спадок 32-метрову" одиничку "на 1-му поверсі на околиці Дарницького району, за порадою однокласника-юриста зробив її нежитловий і не шкодую, - ділиться досвідом Олег Б. - Зараз здаю її в оренду під пункт прийому хімчистки за 6 тис. грн. / міс. Оформлення та ремонт зайняли півтора року, вгатили близько $ 8 тис. Але вже 2 роки тому повернув витрати, і з тих пір знімаю вершки ".

Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram

Ви зараз переглядаєте новина "Офіси з житла: дохід втричі більше". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"

АВТОР:

Романцов Михайло

Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Орфографічна помилка в тексті:

Послати повідомлення про помилку автора?

Виділіть некоректний текст мишкою

Дякуємо! Повідомлення відправлено.