Це третя версія даної статті. Перша була написана в 2015 році, після чого в земельному законодавстві відбулися серйозні зміни. Наприклад, до Земельного кодексу було внесено близько 15 поправок різного ступеня важливості. Я було описала їх в двох словах в коментарях, але потім вирішила, що настав час статтю відредагувати. Відразу обмовлюся, що ця редакція написана в січні 2017 року. Якщо ви читаєте її в 2019 або пізніше, швидше за все, закони знову змінилися, і вам варто звернутися до першоджерел, тобто до чинного законодавства.
Земельні відносини в РФ регулюються Земельним кодексом. Крім іншого, в ньому описаний склад земель в Російській Федерації (стаття 7) . Ще один важливий для розглянутого питання документ - « Класифікатор видів дозволеного використання ділянок »(За посиланням - редакція від 30.09.2015 р). І останній закон, з яким слід ознайомитися, приступаючи до будівництва будинку на садовій або дачній ділянці - Федеральний закон від 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. Від 14.10.2014) «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян». Незабаром його, ймовірно, чекають зміни. Про це ви можете почитати в Примітці до даної статті.
Відповідно до цього Класифікатора видів дозволеного використання ділянок індивідуальні житлові будинки можна будувати на ділянках з видом дозволеного використання (ВРИ):
- Для індивідуального житлового будівництва
- Для ведення особистого підсобного господарства
- Для ведення дачного господарства
- Для ведення садівництва (умовно: зазначено, що можливе розміщення САДОВОГО будинку, призначеного для відпочинку; визначення САДОВОГО будинку в законодавстві ПОКИ немає - див. Примітку).
При цьому, зверніть увагу, категорія землі (сельхозначенія або землі населених пунктів) для законного зведення будинку значення не має. Перевіряти, чи дозволений даний ВРИ для даної категорії, зобов'язані місцева влада, ці самі ВРИ привласнюють. Нюанс є в забезпеченні інфраструктурою, яке гарантується тільки для населених пунктів. Що, знову ж таки, питання неоднозначне: не до всіх сіл держава у нас будує дороги і лінії електропередач, але зате всі громадяни Росії мають право вчитися в найближчій школі безкоштовно обслуговуватися по ОМС в найближчій поліклініці, навіть якщо вони прописані в дачному селищі на землях с / г призначення. Трохи про це я писала тут .
Наступний логічне запитання - як дізнатися, який вид дозволеного використання у вашого конкретної ділянки. Це дуже просто і дуже складно. Дуже просто це повинно було б бути, якби законодавство у нас змінювалось рідше, а виконувалося швидше. Тоді ви просто подали б запит в кадастрову палату (або навіть заглянули б в публічну кадастрову карту РФ ) І отримали б кадастрову виписку, в якій і було б зазначено цей самий вид дозволеного використання.
На практиці все складніше. Вид дозволеного використання присвоюється відповідно до Правил землекористування та забудови (ПЗЗ), які розробляє місцева адміністрація. У цих правилах описано зонування території сільської (або міського) поселення, і кожна зона має свій вид дозволеного використання.
Власник ділянки може вибрати будь-ВРИ, нікого про це не повідомляючи. Наприклад, ділянка, на якому ми живемо, знаходиться в зоні, яка описана в ПЗЗ нашого поселення ось так:
«Основні види дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва: - для ведення садівництва - для дачного будівництва»
Тобто, відповідно до Класифікатора та ПЗЗ на нашій ділянці можна будувати садові та житлові будинки.
У чому ж проблема? Проблема в тому, що, по-перше, далеко не всі місцеві адміністрації розробили на кінець 2016 року генплани і ПЗЗ. Ті, що розробили, не завжди здали їх в Росреестр для внесення в їх базу даних. А ті, що здані, не завжди в базу внесено. Тому якщо ви сумніваєтеся, можна піти в місцеву адміністрацію і попросити у них ці самі ПЗЗ, подивитися там вид дозволеного використання для вашого (або потенційно вашого) ділянки.
Якщо ПЗЗ немає, то вам залишається керуватися, мабуть, старими даними, які були прописані в кадастр ще ДО всіх змін в законодавстві. І - Класифікатором!
Так доречі. Тепер свідоцтва на власність не видають. І підтвердженням ваших прав на нерухомість є виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно (ЕГРП).
Ось, в цілому і все. До наступних змін!
Примітка.
На початок 2017 року роботі в уряду перебуває законопроект «Про садівництво, городництво і дачному господарстві і про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації» .
У законопроекті присутній визначення «садового будинку» - спорудження сезонного або допоміжного використання, призначене для відпочинку і тимчасового перебування людей, для розміщення якого не потрібно дозволу на будівництво, яке не має підземних споруд.
Ніде, наскільки я знаю, не визначено, наскільки комфортним може бути будинок для відпочинку і сезонного використання. Тобто ніхто не заборонить вам побудувати хороший зимовий будинок. І також не визначене, скільки днів в році людина може відпочивати. Тобто якщо ви будете жити там більшу частину року, теж вас ніхто не вижене. Ст.44: «Розміри будівель і споруд .... визначаються відповідно до законодавства про містобудівну діяльність ». Тобто град. кодекс і що? Правильно! ПЗЗ! Як після цього прийняття закону буде вирішуватися питання з реєстрацією в садовому будинку за місцем проживання мені невідомо.
Але! У будь-якому випадку, на сьогоднішній день в абсолютній більшості ПЗЗ (і у всіх, які мені довелося побачити), зазвичай вид дозволеного використання для подібних ділянок - «садівництво і дачне будівництво». Тобто якщо ви не хочете морочитися з отриманням дозволу на будівництво, і вам не потрібна «прописка», будуєте і реєструєте «садовий будинок». Якщо для вас важлива реєстрація за місцем проживання, і все-таки хочеться, щоб будинок був оформлений як «житловий будинок» - отримуєте дозвіл на будівництво і будуєте і реєструєте «житловий будинок».
Все, що написано в цьому Примітці - ще поки вилами на воді писано. Законопроект може десять разів змінитися, а з ним - і маса інших законів.
UPD. Закон прийнятий. Почитати можна тут . В основному вступає в силу з 1 січня 2019 року. І в ньому - ура! - написано, що на садовій ділянці можна будувати ЖИТЛОВИЙ будинок.
ще почитати
вибір ділянки
Комунікації заміського будинку
Фундаменти на болоті
Дозвіл на будівництво
Отримання містобудівного плану
Кодекс і що?