Купівля в іпотеку будинку, котеджу, дачі. Чому відмовляють банки?

1. Особливості та проблеми заміської іпотеки
2. Розглянемо найбільш часті причини, чому банки видають відмови:
3. Очевидно, що найбільші шанси отримати іпотеку мають ті клієнти, які:
4. Вимоги до іпотечних позичальників
5. При оцінці (скоринг) потенційного позичальника, банки оцінюють такі ризики:
6. Основні причини для відмови в іпотеці
7. 1. Низький дохід позичальника
8. 2. Кредит не пройшов перевірку служби безпеки
9. 3. Закредитованість позичальника
10. 4. Обраний позичальником варіант не сподобався банку
11. Банк відмовив у іпотеці. Що робити далі?
12. «Дерев'яна» іпотека
13. висновок

Багато російські банки мають в «своєму арсеналі» спеціальні іпотечні програми для покупки заміської нерухомості. Але, разом з тим, вони не завжди мають у своєму розпорядженні достатній експертизою і фінансовими ресурсами для таких угод. І, нерідко трапляється, коли навіть цілком забезпечені, платоспроможні клієнти отримують відмови в іпотеці на покупку заміського будинку.

У даній статті ми розглянемо чому так відбувається і основні причини, чому банки відмовляють в наданні іпотеки на заміське житло.

Особливості та проблеми заміської іпотеки

Отже, ви нарешті знайшли будинок з ділянкою своєї мрії: ідеальне місце, прекрасне оточення, зручні планування, комфортна ціна ... Але трохи не вистачає. Відсотків 30-50. Може взяти іпотечний кредит?

Не поспішайте вносити аванс. Згідно зі статистикою, при зверненні в банк для отримання іпотечного кредиту на покупку заміського житла, кожен третій позичальник отримує відмову!

Незважаючи на якісний ривок останніх років щодо розвитку ринку іпотечного кредитування, отримати гроші від банку на придбання власної дачі або котеджу, до сих пір виявляється досить непростим завданням.

Розглянемо найбільш часті причини, чому банки видають відмови:

1. Банківські фірми часто відмовляють у видачі іпотечного кредиту через високі, на їхню думку, ризиків. Адже якщо позичальник виявиться неплатоспроможним та перестане платити по кредиту, то закладені будинок з ділянкою доведеться реалізовувати через аукціон - а це набагато складніше, ніж продати звичайну квартиру в межах міста. Це особливо актуально для віддалених від міста земельних ділянок - нерідко вони просто «зависають» в банках «мертвим вантажем» на довгі роки;
2. Банк може відмовити в іпотеці на земельну ділянку, якщо у нього не все в порядку з документами, якщо він розташований в природоохоронній зоні (наприклад, в лісі або прямо на березі водойми). Вся справа в тому, що при реалізації такої нерухомості, в майбутньому, з високою ймовірністю виникнуть проблеми;
3. Ще одна складність, яка може проявитися при оформленні іпотеки - це проблеми з проведенням оцінки. Заміські об'єкти оцінити зовсім не просто, кредиторам доводиться враховувати безліч факторів: рівень цін, віддаленість від міста, розвиненість селища, особливості розташування та ін .;
4. Особлива увага приділяється технічним параметрам будинку. Зокрема, ступінь зносу будівлі повинна бути не більше 50%. Якщо мова йде про дерев'яний будинок, то він додатково повинен бути оброблений антисептиками і вогнезахисними матеріалами.

Більш того, у кожного банку є свої власні розробки і скорингові системи, за якими вони оцінюють якість застави. І отримавши схвалення в одному кредитній установі не факт, що ви отримаєте його в іншому.

Відсутність стандартів, чітких метрик і складність оцінки заміського житла призводить до того, що банки, перестраховуючись, майже завжди занижують вартість об'єкта нерухомості. Це, звичайно, «злить» позичальників і зазвичай призводить до зриву угод.

У деяких випадках, позичальникам доводиться буквально йти на хитрощі, щоб «продати» банку наскільки хороший обраний будинок. На жаль, але навіть і це не панацея.

Практика показує, що навіть якщо підібраний клієнтом котедж з ділянкою задовольняє всім вимогам банку, є ще один фактор, який може перешкодити отриманню кредиту - віддаленість від міської межі. Багато банків не готові навіть розглядати, як заставу, будинки і ділянки, які розташовані на відстані більше, ніж в годині їзди від міста (приблизно 30-40 км).

Якщо Вас об'єкт знаходиться далі, ніж в 30-40 км від міста - ймовірність схвалення іпотеки майже нульова.

Очевидно, що найбільші шанси отримати іпотеку мають ті клієнти, які:

1. розглядають котеджі і ділянки, що повністю відповідають всім вимогам банку;
2. розташовані не далі 30-40 км від МКАД (для Московської обл.);
3. що знаходяться в побудованому і заселеному селищі, з усіма підключеними комунікаціями;
4. розташовані на ділянках з призначенням ІЖС (ймовірність схвалення на землях СНТ і ДНП значно менше).

На думку експертів, найбільш ідеальним об'єктом заміського житла, з точки зору безпроблемного отримання іпотечного кредиту, можна вважати таунхаус, якщо він буде оформлений як квартира.

У той же час, більшість банків чомусь «не люблять зв'язуватися» з ділянками і приватними будинками, при всій їх привабливості і вартості.

Вимоги до іпотечних позичальників

Для більшості банків плюс іпотеки в тому, що це - «довгі гроші», але в той же час - це високі ризики. Йдеться про великі суми, які позичальник може і не встигнути повернути. Саме тому банки дуже ретельно підходять до вибору клієнта, пред'являючи до нього найвищі і строгі вимоги.

Відкриваючи кредитну лінію, передбачається те, що банк, в результаті угоди, отримає свій прибуток у вигляді нарахованих відсотків. Загалом, це основна причина того, чому банки не видають кредити всім підряд, а тільки тим клієнтам, які, на їхню думку, зможуть повернути позикові кошти.

При оцінці (скоринг) потенційного позичальника, банки оцінюють такі ризики:

• Ризик недоотримання прибутку. У разі, якщо клієнт виявиться неплатоспроможним, втратить роботу і / або перестане оплачувати кредит до кінця дії договору;
• Поява додаткових витрат, які так чи інакше пов'язані з незалежною оцінкою майна і судовими витратами;
• Тимчасові втрати на неблагополучного клієнта, в той час як можна було приділити більше уваги і ресурсів для більш платоспроможних позичальників.

З цих же причин, стає зрозуміло, чому банки запитують стільки довідок, проводять оцінку платоспроможності, кредитної історії клієнтів, а також вводять обмеження за віком.

Основні причини для відмови в іпотеці

Існує кілька причин, чому клієнтам відмовляють в іпотеці на заміський будинок:

1. Низький дохід позичальника

Це найпоширеніший привід для винесення негативного рішення про видачу кредиту. Практика показує, що оптимальний розмір початкового внеску повинен бути в районі 45-50% від сукупного доходу. Але найчастіше, деякі банки знижують цю цифру до 30% (це обґрунтовується наявністю утриманців в сім'ї).

Деякі банки вважають за краще оцінювати платоспроможність, враховуючи тільки офіційний дохід претендента. Крім того, кредитні установи дуже не люблять позичальників з маленьким початковим внеском. На їхню думку, благонадійний позичальник цілком може сам накопичити 20-25% від загальної Стомость будинку з ділянкою.

2. Кредит не пройшов перевірку служби безпеки

Кожен потенційний позичальник проходить обов'язкову перевірку в службі безпеки. Вони перевіряють: правильність відомостей про заробітну плату, місце роботи і трудовий стаж.

Банк може винести відмову у видачі кредиту, наприклад, тому, що потенційний позичальник часто змінює місце роботи або тому, що у нього є багато боргів по аліментах або штрафів.

3. Закредитованість позичальника

Можете бути впевнені, банк обов'язково дізнається про наявність інших кредитів в інших банках.

Великий розмір платежів, регулярні прострочення, погана кредитна історія - все це може стати серйозною проблемою для отримання іпотечного кредиту. Імовірність відмови виростає в кілька разів, в разі якщо позичальник уже взяв кредит в іншому банку на велику суму.

Не менш важлива і кредитна історія. У Росії сьогодні спостерігається явище, так званої, «закредитованості» населення. Йдеться про те, що громадяни в останні роки «понабирали» велику кількість кредитів: споживчих, автомобільних і, зрозуміло, іпотечних. Але між тим, не всі відповідально ставляться до виконання своїх зобов'язань.

При цьому, для того, щоб зіпсувати кредитну історію, сьогодні досить прострочити виплату чергового платежу на погашення позики. Вся інформація про простроченнях, непогашених кредитах акумулюється в бюро кредитних історій (БКІ) - до цих даних мають доступ усі банки.

Ось чому важлива хороша кредитна історія, так як проблемна (погана) історія може перекреслити для позичальника будь-які кредити на великі суми (включаючи іпотеку).

4. Обраний позичальником варіант не сподобався банку

Навіть самий благонадійний позичальник може перестати погашати свою заборгованість, причин тому може бути безліч. І тоді перед банком виростає проблема - реалізація заставленого майна.

Завдання банку в цьому випадку - якомога швидше повернути вкладені кошти. Тобто об'єкт нерухомості повинен мати гарну ліквідністю. І якщо у банку виникають підозри в ліквідності об'єкта нерухомості, то в іпотечному кредиті буде швидше за все відмовлено.

джерело: aif.ru

Банк відмовив у іпотеці. Що робити далі?

Отже, причини, за якими банк може відмовити у видачі іпотечної позики, в общем-то, зрозумілі, але чи можна щось зробити і все-таки отримати кредит? В принципі, якщо використовувати наступний алгоритм, то можна спробувати ще раз спробувати отримати іпотеку:

1. Підібрати інший об'єкт нерухомості. Банки охоче видають кредити на ліквідне житло в нових, престижних районах;
2. Має сенс звернутися за кредитом в кілька банків одночасно;
3. Звернутися до кредитних брокерів. Володіючи досить великим досвідом роботи, кредитні (іпотечні) брокери, за певну плату зможуть знайти рішення навіть для неблагонадійних позичальників;
4. Можна спробувати оформити звичайний споживчий кредит, замість іпотечного (має сенс якщо різниця в ставках невисока);
5. Оформити заявку в той же банк, в якому ви отримуєте зарплату / зберігайте гроші.

«Дерев'яна» іпотека

У 2018 році в Росії був запущений проект субсидування кредитів на придбання готових дерев'яних будинків, побудованих в фабричних (заводських) умовах. Тільки за рік, на ці цілі, з бюджету буде виділено близько 197,7 млн. Рублів. Дана програма дозволить майже 2,5 тисячі російських сімей придбати дачні будинки на вигідних умовах.

Головна «фішка» цієї програми - доступні ставки по кредитах. Так, середні ставки по іпотеці на заміські будинки сьогодні складають 13-15% річних, а, завдяки виділеним субсидіям, росіяни зможуть отримати кредит на покупку готового дерев'яного будинку всього під 5% річних.

Максимальна сума кредиту - 3,5 млн. Руб., При сплаті початкового внеску від 10% від вартості споруди. За розрахунками уряду, готову дачу і невеликий дерев'яний будинок (площею від 100 до 130 кв. М.) Можна буде придбати за 2-2,5 млн. Руб.

висновок

Як правило, банки найчастіше відмовляють в іпотеці, при невідповідності будинку з ділянкою до пропонованим вимогам. При подачі заяви, землевласнику необхідно також вжити заходів до виправлення кредитної історії, перевірити всі документи не нерухомість.

Відмова в наданні іпотечного кредитування може бути отриманий з багатьох причин. У цей список входять:

• погана кредитна історія;
• низький дохід позичальника;
• висока кількість відмов по отриманню кредитів;
• нестабільність роботодавця.

У цій статті ми розібрали основні проблеми іпотечного кредитування, головні «страхи» банків, щодо видачі великих сум кредитів. У будь-якому випадку, не можна забувати про те, що сучасні банки значно посилили «ризик-менеджмент», і досить трепетно ​​ставляться до вивчення поданих документів, розуміючи що будь-яка неточність або помилки можуть призвести до фінансових втрат.

І якщо вам відмовили раз, завжди є можливість спробувати ще, в цьому або іншому банку.