Вигідні інвестиції: покупка квартири в Петербурзі для здачі в оренду

1. Вхідні дані
2. На що розраховувати
3. Перспективні райони Петербурга
4. Рейтинг рентабельності районів
5. Як отримати максимальний дохід: фактори ризику, поради
6. Як вибрати квартиру під здачу в оренду
7. Зберегти і примножити: основні правила інвестора
8. оцінка можливостей
9. вибір локації
10. Тип і площа квартири
11. Репутація і умови забудовника
12. Транспортна доступність і інфраструктура
13. характеристики квартири
14. Новобудови для інвестицій: встигнути в останній вагон
15. Інвестиції в апартаменти
16. Вкладення в елітну нерухомість
17. Квартира-студія в якості інвестиції: за і проти
18. Поради щодо вибору студії в якості інвестиції
19. Вартість малогабаритного житла в залежності від локації
20. Квартири з европланіровкой для інвестування
21. Євроквартири на ринку Санкт-Петербурга
22. Особливості житла з плануванням «євро»
23. Частка квартир з европланіровкамі в новобудовах різних класів
24. Висновки

Орендний ринок в житловому сегменті - перспективна сфера отримання пасивного доходу, яку за прибутковістю порівнюють з банківськими депозитами. Щомісяця в Північній столиці здається до 4,5 тис. Квартир. Але наскільки вигідна покупка житла в Санкт-Петербурзі з метою здачі його в оренду? За який період таке придбання окупиться, які є небезпеки і плюси інвестицій в нерухомість в культурній столиці?

Ми розповімо про статистику окупності інвестиційних квартир в найперспективніших районах СПб. Також поговоримо про фактори ризику такого заходу. Поділимося цікавими фактами про заробіток на здачі житла в оренду і порадами експертів, які допоможуть збільшити рентабельність квартири.

Вхідні дані

У РФ інвестиційна привабливість, в порівнянні з країнами ЄС, низька. Прибуток від здачі житлової нерухомості в оренду в середньому становить 3,8%. Важливо розуміти, що узагальненої цифри окупності інвестиційних квартир для здачі постояльцям в СПб немає. Дані і за термінами, і за сумами відрізняються в залежності від престижності районів , Класу і якості будинків, ремонту, обробки і меблювання. Щоб порахувати прибутковість і окупність, порівнюються середні ціни придбання та оренди нерухомості.

На що розраховувати

В середньому прибутковість здачі квартир в СПб - 7,7% від ціни покупки в рік. За статистикою, повністю така інвестиція окупається в термін від 13 до 20 років. Ці показники оптимістичніше, ніж у багатьох інших містах Росії, включаючи столицю. Але, як говорилося вище, на усереднені дані орієнтуватися не варто: на думку аналітиків, 7,7% - це в кращому випадку. За вирахуванням податків, витрат на ремонт і обслуговування квартири, комунальних платежів, поправки на сезонність і відсутність постояльців більш реалістична цифра - до 5% на рік. А це вже на 2-3% нижче середнього приросту депозиту в банку. Здача житла в оренду в сегментах «економ» і «бізнес» приносить в середньому 6-7% на рік, преміальний сектор дасть до 5-6%.

Щоб визначити, чи доцільно купувати конкретну квартиру для здачі мешканцям, потрібно обчислити співвідношення її ціни і чистої передбачуваного прибутку від оренди без урахування витрат - price-to-rent ratio (P / R ratio). Наприклад, нерухомість, куплена за 4 млн руб., При здачі в оренду буде приносити 25 тис. Руб. в місяць, що в рік складе 300 тис. руб.

P / R = 4 000 000/300 000 = 13,33. Значить, відбити витрати на покупку цієї квартири за допомогою ренти вийде за 13 з невеликим років, якщо не враховувати витрати на ремонт, обслуговування і податки. Окрема тема - здача номерів в апарт-готелях СПб. З їх окупністю, викладками розрахунків і наочними прикладами ви можете ознайомитися тут .

Ренту в невдалої локації власникам нерухомості часто доводиться знижувати, щоб отримати хоч якийсь дохід, а це уповільнює термін окупності інвестицій.

Перспективні райони Петербурга

Найбільш прибутковою для здачі в оренду визнана нерухомість Центрального району. У ньому річний прибуток доходить до 9%, а окупаються інвестиційні квартири в термін до 11,5 років. Найменш перспективний в цьому ракурсі Виборзький район - в рік прибутковість не перевищить 5,5%. А чекати, коли прибуток від квартиронаймачів перекриє витрати на покупку житла, що здається, доведеться не менше 18 років. У Приморському районі інвестиційна нерухомість окупається за 16 років, в Шувалово-Озерка - близько 15-16. Ризиковано ставити на спальні райони з активною забудовою: Кудрово, Дев'яткіна і Парнас. Тут швидко зростає конкуренція серед потенційних інвесторів, охочих заробляти на здачі придбаних житлоплощі.

Рейтинг рентабельності районів

Найбільш «здаються» в Петербурзі райони - Приморський і Центральний, слідом йдуть Виборзький і Калінінський. Далі рейтинг привабливих для квартиронаймачів районів в порядку убування інтересу виглядає так:

У них ринок оренди не так наповнений - нижче буде і конкуренція, і ймовірність швидко відбити витрачені на покупку інвестиційної квартири гроші.

Купуючи квартиру з метою здачі в оренду , Слід здійснювати підбір з урахуванням тих характеристик, які позитивно позначаться на ліквідності об'єкта нерухомості в майбутньому. Для того, щоб порівняти вартість квартир з різними параметрами і підібрати оптимальний для себе варіант, ви можете скористатися пошуковим фільтром:

Як отримати максимальний дохід: фактори ризику, поради

Ми вже розповідали про те, як здати житло безпечно і вигідно і які умови рентабельності нерухомості в оренду в СПб.

В цьому розділі поговоримо про те, яка нерухомість в ходу і чому, як прискорити окупність інвестицій і на що робити ставку, щоб був прибуток. Основні параметри, що впливають на окупність: вихідні витрати на покупку, вкладення в ремонт і меблювання, вид нерухомості, наявність у будинку сервісних служб, розташування будівлі і ситуація з транспортом в районі. Пріоритет віддавайте сформованим спальники, в яких активної забудови або немає взагалі, або вона мінімальна - здати квартиру в таких умовах можна швидше і дорожче. Експерти відзначають, що попит на орендне житло в таких районах стабільно високий.

Інвестиційна квартира принесе більше доходу, якщо купити її на етапі котловану, відбити витрачену суму здаванням під найм та перепродати. Так придбання обійдеться дешевше, а вийти в нуль і почати заробляти вийде швидше.

Підвищити прибутковість вкладень удвічі і навіть утричі можна, здаючи житло подобово. Для таких цілей підійдуть не тільки центральні частини Північної столиці, а й околиці, і передмістя. Правда, в Держдумі вже розглядається законопроект про заборону так званих «приватних готелів» через скарги сусідів. Також деякі аналітики вважають плюси подобової здачі житла примарними через сезонні простоїв, витрат на часту підготовку до нових гостям і обслуговування приміщень.

Найбільшим попитом на ринку подобового найму житла користується нерухомість класу «комфорт» і «бізнес».

Подобово здавати квартиру з метою відшкодувати витрати на її покупку доцільно тільки в локації з видатними перевагами - в історичних районах або в центрі Північної столиці. У звичайному спальнику річний прибуток від сезонних гостей (туристів і відряджених) через низьку заповнюваність буде або набагато нижче, або в кращому випадку приблизно такий же, як при довгострокових угодах - гарантій ніяких.

Як вибрати квартиру під здачу в оренду

При виборі житла під здачу віддавайте перевагу не дешевизні, а ліквідності . Оцінюйте його привабливість не тільки для орендарів, але і для потенційних покупців - це позбавить вас від проблем і збитків, якщо в майбутньому приймете рішення про перепродаж. При оцінці обсягу стартових вкладень враховуйте ремонт або обробку, покупку меблів, оподаткування. Найрентабельніші для найму - однушки і двушки в країнах, що розвиваються спальних районах недалеко від метро.

Важливо: віддавайте перевагу будинкам на невеликій відстані від станцій метро, ​​а не прямо біля них - велика прохідність локації і шум за вікнами знижують інтерес орендарів до житла першої лінії забудови.

Вигідніше вкладатися в житлоплощу в новобудові, а не в старому фонді - «брежневки» і «хрущовки» мають менший попит у орендарів. Якісний вихідний інтер'єр - також важливий фактор. У нових будинках доцільніше вибрати житло з обробкою. Це обійдеться дешевше, ніж виконання робіт своїми силами, і заощадить час - вкладення почнуть окупатися раніше. Важливий момент: інтер'єр повинен відповідати класу нерухомості. Безглуздо залучати модного дизайнера для оформлення економ-однушки - здавати її за ціною преміального сегмента не вийде, і витрати не виправдають себе.

Від нерухомості класу «преміум» люди очікують відповідного оформлення - скромно обставлені кімнати в елітному будинку будуть простоювати. Тому якщо коштів на якісний статусний інтер'єр в преміальної нерухомості не вистачає, зупиніться на іншому ціновому сегменті.

Якщо капіталу на покупку квартири недалеко від станції метро немає, інвестиційне житло в передмістях Петербурга - гідна альтернатива, якщо будинок знаходиться поруч з ж / д вокзалом. Логіка проста: максимальний прибуток, яку можна буде виручати з наймачів, нижче на 10-15%, але і витратити на придбання можна на 40-50% менше.

У мікрорайонах поруч з аеропортами житло приносить регулярний і високий дохід від туристів і відряджених.

Максимальний прибуток приносить клас «економ». Найвигідніше купувати нерухомість на ранніх стадіях будівництва: на думку Олега Пашина, гендиректора ЦРП «Петербурзька Нерухомість», різниця в ціні 1 м² при покупці на початковій стадії зведення і після введення будинку в експлуатацію досягає 50% (середній показник - 25-30%) . Малогабаритні квартири і студії окупаються швидше, так як ціна за наймання прямо не залежить від метражу.

Зберегти і примножити: основні правила інвестора

За даними будівельних компаній, частка інвестиційних квартир в нових будинках становить від 15 до 40%. Частина нерухомості купується для подальшого перепродажу, частина - для здачі в оренду. Щоб отримати максимальний прибуток при перепродажу квартири, необхідно добре орієнтуватися на ринку нерухомості і знати особливості кожної локації Санкт-Петербурга. Кілька років тому на зростанні ціни можна було заробити 75-100%, зараз цифри скоротилися до 25-50%. У міру готовності будинку до стартової вартості квадратного метра додається всього 20-30%, до цих даних плюсуется щорічне збільшення ринкових розцінок. При вдалому розкладі - коли будівля здається без затримок - інвестори отримують 10-12% річних.

Вибір об'єкта інвестицій - справа непроста. Багато що залежить від того, як ви плануєте вступити з придбаної квартирою - перепродати її або здати в оренду. Але є і загальні принципи, які варто врахувати при пошуку вдалого варіанту. Актуальні пропозиції на первинному ринку Петербурга представлені в добірці нижче:

оцінка можливостей

Для отримання разового доходу найвигідніше купувати студії або однокімнатні квартири і продавати їх через 1-1,5 роки після початку будівництва. Найбільш ліквідні об'єкти в межах міської межі. Якщо ви зацікавлені в довгостроковій прибутку ( здача в оренду ), Варто звернути увагу на малогабаритні квартири і «двушки» в житлових комплексах з хорошою транспортною доступністю.

вибір локації

Привабливі для інвестицій об'єкти є в будь-яких локаціях СПб, але в пріоритеті залишаються обжиті райони з невеликою кількістю новобудов: Красносельський, Московський, Пушкінський і інші. Кудрово і Муріно цікаві в перспективі - в міру розвитку інфраструктури ціни будуть рости. Для житлових комплексів у віддалених локаціях характерна низька вартість квадратного метра, але попит тут місцевий, тому розраховувати на більший прибуток не варто.

Тип і площа квартири

Найбільшим попитом у інвесторів користуються «одинички» і студії, але це не означає, що покупка багатокімнатних квартир нерентабельна. Таке житло підійде для перепродажу. У орендарів популярні одно- і двокімнатні квартири, але вони не готові переплачувати за «надлишок» квадратних метрів, тому ринкова цінність «одиничок» площею 35 і 45 кв. м буде приблизно однаковою.

Репутація і умови забудовника

Тут важливо знайти розумний компроміс. Найбільш зручний момент для придбання квартири - початок будівництва. На старті продажів забудовники реалізують нерухомість за зниженою вартістю, пропонують додаткові акції та знижки . Приводом для занепокоєння може стати стабільність ціни протягом тривалого часу, особливо якщо вона набагато нижча за середньоринкову. Немає ніякої гарантії, що девелопер зможе здати об'єкт при такій системі фінансування. Велику роль відіграє репутація забудовника: кількість і тип проектів, темпи проведення робіт, своєчасне введення будівель в експлуатацію, якість житла.

Транспортна доступність і інфраструктура

Станція метро в пішої доступності дозволяє більш вигідно здавати квартиру, але і віддалені об'єкти знаходять своїх орендарів. Багато що залежить від співвідношення пропозиції і попиту. В локаціях, де останнім часом велася активна забудова, ринок перенасичений, що негативно відбивається на середньому розмірі орендних платежів. Найкраще купувати квартири в районах, де простежується дефіцит житла. Варто звернути увагу на імідж території, розвиненість інфраструктури і наявність робочих місць.

характеристики квартири

Вдалий вибір для інвестицій - квартири на 3-10 поверхах. Варіанти на другому поверсі можна розглядати у випадках, коли їх ціна на 20-25% нижче решті нерухомості, а вікна виходять в тихий двір. Якщо квартира здається без обробки, зверніть увагу на розташування інженерних комунікацій. При горизонтальній розводці труб не виникне проблем з переплануванням.

Точно спрогнозувати, наскільки вигідною буде інвестиція, неможливо: занадто багато факторів впливає на зростання вартості квартири. Але якщо ви володієте достатнім стартовим капіталом і розбираєтеся в особливостях первинної нерухомості, заробити на перепродажі або здачі в оренду цілком реально. Головне - не брати необдуманих рішень і не піддаватися миттєвим поривам. Але і довго роздумувати не варто - кращі інвестиційні лоти йдуть протягом 1-2 місяців з моменту старту продажів.

Новобудови для інвестицій: встигнути в останній вагон

Будівництво житлових комплексів зазвичай триває 2-3 роки, а це значить, що у росіян залишилося зовсім небагато часу, щоб використовувати такий ефективний інструмент для інвестицій, як покупка квартири на ранньому етапі будівництва з подальшим перепродажем. Зараз подібні угоди приносять дохід 15-25%. Це можна порівняти з доходами за банківськими депозитами. Однак такий варіант інвестування залишиться доступним лише в найближчі три роки, поки в Росії дозволено продавати недобудовану нерухомість.

Після скасування пайового будівництва найбільш привабливими для вкладення капіталу стануть перспективні райони з відмінною транспортною доступністю. Однак ця зміна в законодавстві не впливає на доходи рантьє. Передбачається, що вкладення в житлову нерухомість для здачі в оренду в Санкт-Петербурзі, як і раніше будуть приносити 7-8% в рік, а середній термін окупності складе 13-15 років. Але об'єкти в районах масового будівництва на околицях міста і в прилеглих до Петербургу районах Ленобласті продовжать здавати позиції. Вже зараз через високу конкуренцію і недостатній транспортної доступності орендні ставки в Муріно і Кудрово знизилися на 15-20%.

Інвестиції в апартаменти

Ще один варіант інвестування в новобудови - придбання апартаментів . Поки тут також можлива стратегія з покупкою на ранніх етапах. А в завершених проектах можна скористатися послугами компаній, що управляють, які займаються обслуговуванням і сервісом. Дохід може залежати від наповнюваності, але деякі фірми пропонують фіксовану щомісячну ставку. Окупність апартаментів в Санкт-Петербурзі зараз в середньому становить близько 10 років, а прибутковість близька до 10% в рік, але в деяких проектах може перевищувати цю цифру. Ознайомитися з доступними пропозиціями в апарт-готелях Північної столиці можна в цій збірці:

Вкладення в елітну нерухомість

Купівля елітних квартир в центрі міста - інвестиція у вічність. Цей сегмент ринку найбільш інертний, а значить, він мало схильний до цінових коливань в будь-яких економічних умовах. Скасування пайового будівництва, за прогнозами експертів, майже не торкнеться нішу новобудов преміального рівня - квартири в будинках преміум-класу зазвичай купують, коли вдома вже здані в експлуатацію або перебувають у високому ступені готовності.

Попит на квартири преміального рівня невеликий, але стабільний. Він не перевищує 5-7% від загальної кількості угод на ринку нерухомості Петербурга. Більшість покупців розцінює придбання житла в історичному центрі або видових квартир на набережних як довгострокове вкладення, без мети перепродати об'єкт найближчим часом або здати його в оренду.

Квартира-студія в якості інвестиції: за і проти

Директор департаменту новобудов NAI Becar Поліна Яковлєва вважає, що тільки з'явившись на ринку, студії користувалися попитом, але сьогодні вже очевидні їх мінуси, через що попит впав. Цієї ж думки дотримується і Сергій Степанов, директор з продажу компанії «Будівельний трест». Він висловив думку, що квартири-студії купують лише тому, що поки вони найбільш доступні за ціною з малогабариток. А керівник Консалтингового центру «Петербурзька Нерухомість» Ольга Трошева вважає, що вигідно купувати студії площею до 31 м², оскільки, в іншому випадку, їх вартість буде дорівнює малогабаритної однушке, і клієнти виберуть другий варіант.

Зростання популярності однокімнатних квартир аналітики прогнозували ще в 2013 році, але прогноз не здійснився: студії і зараз продаються активно незалежно від стадії готовності новобудов. Директор з маркетингу та продажів ТОВ «КВС» Наталія Агре зазначає, що високий попит обумовлений нестабільною економічною ситуацією: багато хто прагне вкласти заощадження в первинну нерухомість, однак сума накопичень не дозволяє взяти іпотеку або зробити позику, а от придбання студії можливо. Керівник аналітичного центру ТОВ «Главстрой-СПб» Петро Буслов зазначає, що попит на студії навіть збільшився на 1-3%.

Поради щодо вибору студії в якості інвестиції

Необхідно враховувати ряд чинників при покупці квартири-студії для інвестування:

• різницю в ціні за 1 м² на початку будівництва і по його закінченні;

• близькість до автомагістралей або метро;

• інфраструктуру;

• термін введення будинку в експлуатацію;

• планування (популярні студії квадратної або прямокутної форми, що допускають зведення перегородок);

• поверх;

• загальна кількість бюджетного житла в будинку, що впливає на соціальне оточення: безліч студій перетворить його в «гуртожиток».

Вартість малогабаритного житла в залежності від локації

Найбільш бюджетні варіанти за ціною 57-65 тис. Руб. за квадратний метр забудовники пропонують у Всеволожську и Ломоносовському районах. Купівля квартири-студії середнього цінового сегмента (від 69 до 93 тис. Руб. За м²) можлива в Невському , Червоногвардійському , Пушкінському , Петродворцовом , Калінінському и Гатчинському районах. А малогабаритне житло класу «бізнес» і «еліт» вартістю від 102 тис. Руб. за квадратний метр і вище продається в новобудовах Калінінського, центрального , Петроградського , Василеостровского , Адміралтейського , Кіровського , Московського и Приморського районів.

Гендиректор ДК «Довіра» Дмитро Панов вважає, що квартири-студії, незважаючи на привабливу ціну, втрачають в попиті через їх надлишку на ринку (проекти в Дев'яткіна і Кудрово). І краще все ж вкладати заощадження в однушки, розташовані в межах міста, недалеко від метро.

Квартири з европланіровкой для інвестування

У країнах Західної Європи формат квартир з европланіровкамі (об'єднаними вітальнею і кухнею) відомий і затребуваний вже більше 30 років. На російському ринку нерухомості «евродвушкі» і «евротрешкі» активно пропонуються забудовниками з 2010-2012 років. Попит на них пояснюється меншою площею, в порівнянні зі звичайними двох- і трикімнатними квартирами в новобудовах, що означає і більш доступну вартість.

Євроквартири схожі з уже звичними російським споживачам квартирами-студіями, але, на відміну від останніх, в них також є 1 або 2 окремих житлових кімнати. На думку Олексія Харитонова (фінський концерн «ЮІТ» ), Квартири з европланіровкамі привертають увагу покупців функціональним зонуванням всіх площ, тобто корисним використанням всього простору, виключаючи непотрібні великі передпокої і довгі коридори.

Євроквартири на ринку Санкт-Петербурга

У СПб зводити новобудови з Євроквартири стали близько 10 років тому. За словами Євгена Богданова (гендиректора проектного бюро RUMPU), в Північній столиці таке житло набуло поширення завдяки фінським компаніям «Лемминкяйнен Рус» і «ЮІТ», які будували житлові комплекси в скандинавському стилі. В даний момент квартири з европланіровкамі пропонують близько третини забудовників Санкт-Петербурга, хтось із них робить ставку виключно на євроформат житла ( LEGENDA ), А хтось зводить будинки і зі звичайними, і з Євроквартири ( «ЮІТ», RBI , «Північний місто» ).

На петербурзькому ринку нерухомості частіше пропонують «евродвушкі» і «евротрешкі» з однією і двома спальнями. Варіантів з трьома окремими кімнатами менше. У договорах пайової участі «евродвушкі» значаться як однокімнатні квартири, «евротрешкі» - як двокімнатні. Площа квартир з однією спальнею складає 40-60 м², кухня-вітальня займає 16-20 м² від загальної площі. Але для найбільш комфортного проживання підходять кухні-вітальні площею не менше 24 м² (при необхідності, наприклад, після народження дитини, така площа дозволяє розмежувати простір перегородкою).

Особливості житла з плануванням «євро»

Перед покупкою квартири з европланіровкой як об'єкт інвестиції ознайомтеся з особливостями такого житла - вони можуть як привернути увагу потенційного покупця або орендодавця, так і відлякати його.

• Об'єднання кухонних і житлових зон вимагає установки потужної витяжки, щоб запахи під час приготування їжі не псували мікроклімат в приміщенні;

• цільова аудиторія Євроквартири - молоді бездітні пари і літні люди.

За даними компанії «Главстрой-СПб», 30% петербуржців сьогодні воліють еврожілье і 70% - варіанти з класичної плануванням.

Частка квартир з европланіровкамі в новобудовах різних класів

За оцінками самих будівельних компаній, частка Євроквартири в нових будинках становить до 15% від усього обсягу житла.

Найчастіше такі квартири пропонують в будинках класів « комфорт »І« бізнес »: За словами Михайла Гущина (компанія« Північний місто »), в таких будинках частка еврожілья доходить до 40%. У новобудовах класу « економ »Квартири з европланіровкамі складають всього 7-10%, оскільки покупці в цьому сегменті віддають перевагу варіантам з традиційними плануваннями. Але забудовники впевнені: число Євроквартири буде рости і в цьому класі.

Висновки

В середньому витрати на житло можна відбити за 10-15 років. Чекати, коли піде чистий прибуток, занадто довго, тому розцінювати інвестиційну квартиру тільки як спосіб заробити на наступній здачі її у найм малоперспективно. Але при вдалій перепродажу нерухомості через деякий час такий підхід надійніше і вигідніше тих же депозитів в банках, які можуть збанкрутувати, заморозити внески або повернути їх не в повному обсязі. Річний прибуток в 5-7,7% Не нечувані, але якщо житлоплоща купується для дітей чи онуків, які потім будуть в ній жити, здача квартири в оренду в період дорослішання майбутніх господарів - вигідна інвестиція з збереженням і примноження капіталу.