Як вирішується земельне питання в столиці

1. Видача землі поки під забороною
2. Чи вирішить проблему комплексний план розвитку?
3. Коли компенсація не компенсує
4. «Дачні споруди повинні бути прирівняні до приватних будинків»
5. Прогноз цін на земельні ділянки

Десятки тисяч людей щорічно прибувають в Астану і стають в чергу на отримання землі в надії влаштуватися в столиці назавжди. Однак отримати обіцяні кожному казахстанці 10 соток під індивідуальне будівництво зовсім непросто, а з огляду на листопадовий заборону глави держави на видачу ділянок навколо столиці, практично неможливо. При цьому невикористані землі продовжують вилучати тисячами гектарів.

Видача землі поки під забороною

Так, наприклад, в кінці осені минулого року глава держави на нараді, присвяченій розвитку Астани, недвозначно дав зрозуміти, що дармових земель в столиці немає, і оголосив мораторій на видачу ділянок в межах 30-кілометрової зони. Крім того, заборонено незаконно видавати ділянки під індивідуальну забудову, якщо до них не підведені всі ті ж комунікації. Для народу це стало справжнім потрясінням. Люди чомусь настільки невірно витлумачили посил президента, що на наступний же день з раннього ранку юрмилися біля будівлі Управління земельних відносин, що по вулиці Желтоксан. Парадокс, не інакше.

- Хіба президент вчора по телевізору не сказав освоювати землю навколо Астани? 7000 неосвоєних гектарів повернули же назад. Вистачити повинно нам всім! - в один голос вигукували присутні в той день, стоячи біля дверей управління.

Зрозуміло, що, простоявши цілий день біля порога інстанції, нічого вони так і не домоглися. І кого після цього звинувачувати? Держава, байдужість чиновників або нездатність людей розуміти слова, сказані нормальною людською мовою? Однак заява президента про повернутих землях дійсно мало місце. За його словами, в державну власність було повернуто 188 ділянок площею 7000 гектарів. Це і послужило причиною небувалого ажіотажу серед городян.

Однак ці самі гектари неосвоєною і невикористаної землі, яку вдалося повернути державі протягом 2011 - 2013 рр., За інформацією Управління земельних відносин Астани, мають цільове призначення не під ІЖС, а будівництво об'єктів, призначених для сільськогосподарського виробництва. Тому переїхали недавно в Астану казаха твердо встати на ноги на столичній землі все одно не вийде. Безкоштовних земель немає і не буде, принаймні, в найближчі кілька років. Мораторій накладено і на ділянки в довколишніх до столиці селищах-супутниках: президент доручив Якима Акмолинської області також провести коригування генеральних планів всіх населених пунктів.

Однак якщо одні намагаються отримати землю, щоб елементарно можна було жити або працювати, інші хочуть на ділянках заробити. Ця обставина і викликало обурення у глави держави.

В Астані викликаний ажіотаж через чутки про роздачу безкоштовної землі >>>

Чи вирішить проблему комплексний план розвитку?

І як з'ясовується, таких землевласників в столиці більш ніж достатньо. Як повідомляє Генеральна прокуратура, не освоєний і не повернуто сьогодні близько 11 тисяч гектарів. Понад 700 ділянок віддано під будівництво, яке не ведеться.

Щоб виправдати такий безлад в реалізації довірених ділянок, люди посилаються на безліч причин. Але всі без винятку націлені на те, щоб вдало перепродати ці землі. Адже ділянки були куплені за дуже низькою ціною, а коли прийшов час забудови, за них стали вимагати неймовірно високу ціну, заробляючи на державних землях великі гроші. Все це, безперечно, вплинуло і на загальне ціноутворення на ринку землі.

Сьогодні в передмісті столиці земля коштує приблизно 1700 доларів за сотку, а в центральних районах приблизно 8000 - 10000 доларів. Але є ділянки, за які власники просять і 6000, 19000, 27000, 45000 і навіть 55000 тисяч доларів. Такі розцінки не відлякають хіба що доларового мільйонера. Простим же людям при такій вартості однієї сотки доводиться сподіватися на допомогу держави. І вона, судячи зі слів міністра регіонального розвитку Болата Жамішева, швидше за все, буде.

Незабаром після того, як президент ввів в дію обмеження на видачу земель, міністр дав зрозуміти журналістам, що мораторій на видачу земель в 30-кілометровій зоні навколо Астани тимчасовий. І діятиме, поки не розроблять новий комплексний план розвитку столиці і приміської зони. За його словами, це має статися в поточному році.

Однак судячи з відомостями Управління земельних відносин, вірити в це без оглядки все ж не варто. Адже на спеціальному обліку з надання земельних ділянок в Астані сьогодні стоять більш 96000 чоловік. Причому до 2030 року на території міста планувалося виділити лише 44700 земельних ділянок під ІЖС. З них 29500 вже видано. Залишилося трохи більше 15 тисяч.

Як бачите, такий розклад не можна назвати задовільним для всіх. І навіть генплан чи можна скорегувати таким чином, щоб не тільки черговики раніше 2030-го змогли отримати заповітні десять соток, а й земель під ІЖС стало більше. Тому, не чекаючи манни небесної, більшість нинішніх околиць міста виростають з повного хаосу і плутанини. І з'ясовується, що за планом їх взагалі не повинно бути.

До таких околиць можна віднести житлові масиви Південний Схід, Ондіріс і Талапкер. Ці райони влаштувалися переселенцями з інших регіонів спонтанно. Багато сьогодні навіть змогли легалізувати свої будинки. З'явилися асфальтовані вулиці, транспортне сполучення, розвивається інфраструктура. Але, судячи по генеральному плану, Південний Схід, над яким дамокловим мечем довгі роки висить перспектива знесення, коли-небудь займуть багатоповерхівки.

А району Ондіріс зовсім немає на карті, але сотні житлових будинків і люди в них - є. Нецільове використання ділянок має місце і на столичних дачах. Будинки, які виростають на грядках, - результат твердої рішучості місцевих жителів, чого не скажеш про судові виконавців і державних інспекторів. Але, не дивлячись на свою завзятість і рішучість, мешканцям подібних ділянок мабуть, все одно судилося залишитися біля розбитого корита. Адже закон є закон, і дії проти нього нічого хорошого обіцяти не можуть.

Проект SMART ASTANA: якою буде столиця в 2017 році? >>>

Коли компенсація не компенсує

Восьмого січня о Будинку Мажилісу на черговому пленарному засіданні з депутатським запитом до прем'єр-міністра РК звернувся депутат Мажилісу Парламенту Нурлан Жазилбеков. Темою його запиту стало звернення громадян до партії «Ак жол» зі скаргами на те, що у них вилучаються землі під державні потреби, а компенсація повертається мізерна, на яку нічого путнього не купиш, хіба що саманну землянку.

«Відповідно до статті 119-1 Закону Республіки Казахстан« Про житлових відносинах », в столиці РК при примусове відчуження земельних ділянок для державних потреб за вибором власника житла виплачується компенсація в розмірі ринкової вартості житла або надається у власність упорядковане житло», - йдеться в запиті депутата.

Однак на ділі закон, як це часто буває, ігнорується, а люди в паніці. Право громадян у разі незгоди з розміром грошової компенсації вибрати отримання впорядкованого житла повністю ігнорується. Зокрема, в депутатську фракцію ДПК «Ак жол» надійшли звернення громадян Кенжебековой Д. А., Серікбаевой С. Т., Айдашевой Б. Д., Бейсеновой Б., Жумабекова Ж. та інших, які відстоюють свої права з 2007 року. Наприклад, за примусово відчужене майно громадянці Кенжебековой Д. А. виплатили 3,3 мільйона тенге. Громадянці Серікбаевой С. Т., яка мешкає з сім'єю, де четверо неповнолітніх дітей, за житлову будову площею понад 100 квадратних метрів заплатили 2,7 мільйона тенге, хоча кадастрова вартість лише земельної ділянки становить понад 7 мільйонів тенге. І тільки після судових тяжб громадянці Серікбаевой збільшили суму компенсації до 4,9 мільйона тенге. Однак за таку ціну в столиці ця сім'я може придбати лише однокімнатну квартиру, що неадекватно як складом сім'ї, так і вилученому у неї житла.

Подібна ситуація складається і в інших власників. І існуючі методики оцінки відчужуваного майна часто не покривають витрати на придбання в столиці іншого житла аналогічної площі і якості. І, по суті, зазначені сім'ї в даний час піддаються виселенню без адекватної оплати або заміни житла і разом з дітьми залишаються без даху над головою в зимові холоди.

«ЕКСПО-2017» змінює генплан Астани >>>

«Дачні споруди повинні бути прирівняні до приватних будинків»

На питання газети «Нерухомість» відповідає ініціатор депутатського запиту по компенсації за вилучені для держпотреб земельні ділянки, депутат Мажилісу, член Комітету з питань фінансів і бюджету Нурлан Жазилбеков.

- Нурлан Абдужапаровіч, скажіть, яка сьогодні доля запиту по землі?

- В даний момент запит на стадії опрацювання. І головний акцент в цій справі ми робимо на тому, щоб дачні споруди по статусу були прирівняні до повноцінних житлових приватних будинків. Однак тут є і зворотна сторона медалі. Якщо ми введемо відповідний законопроект, то, природно, він буде діяти по всій країні, і в житлові масиви будуть перетворюватися все дачні райони не тільки Астани, а й Алмати, Караганди, Павлодару і всіх інших міст. Тому зараз нам належить якось розмежувати ці райони за категоріями так, щоб зручно було всім.

- А чому взагалі виник конфлікт на цьому грунті? Зрозуміло, що люди незадоволені занадто маленькою компенсацією за ті, що вилучаються землі. Але хіба це не логічно, враховуючи, що дача все одно не тягне на еквівалент повноцінного житла?

- З одного боку, дійсно, давати людям дозвіл на реєстрацію з боку уповноважених органів було рішенням необачним. Це однозначно заважає генплану та розвитку міст. Але, з іншого боку, це саме по собі вирішує житлове питання, чи не так? Люди не залишаються на вулиці, не стають бомжами, їм є де зимувати. - Вся складність в тому, що коли-то департамент юстиції дав людям дозвіл на реєстрацію, тобто на можливість прописуватися на дачах. Однак люди ж не сидять просто так, а облаштовують дачу по всім житловим параметрам і перетворюють її в цілий замок. Подивіться, наприклад, на дачні райони Алмати. Хіба ті будинки можна назвати дачами? Сьогодні за рівнем благоустрою вони нічим не поступаються повноцінним котеджів. Люди примудрилися провести там воду і газ, прокласти асфальт. Навіть будують своїми силами дитячі сади і школи. Тобто вони вклали дуже багато грошей. Природно, що після цього вони відчувають несправедливість, коли за все готове господарство їм пропонують лише півціни.

- Звичайно. Прописавшись на дачі, багато людей дійсно реалізували свою житлову програму. Деякі мої колеги, наприклад, заперечують з цього приводу, стверджуючи, що через це люди позбавляються можливості вставати в чергу на держпрограму щодо доступного житла. А я відповідаю, що таким людям вже не потрібна ніяка держпрограма, тому як вони давно вирішили всі ці питання самостійно. І їм немає потреби щось просити у держави. Відповідно, немає ніякого навантаження на держбюджет. Багатьом приїжджим із сільської місцевості було б де оселитися. І тепер стоїть вибір: або дати мешканцям дач повне право на те, щоб там жити і самостійно обростати житловим комфортом, або на державні кошти кожному виділяти по квартирі.

- Але раз склалася така ситуація, яке рішення ви тепер бачите?

- Рішення ми бачимо в тому, щоб зобов'язати будівельні компанії, яким в результаті дістанеться земля, видавати колишнім землевласникам рівну за вартістю квартиру в тому будинку, який буде побудований на ділянці. А поки будинок буде будуватися, тимчасово надати їм житло. Я впевнений, що у будь-якій солідній будівельної компанії є в резерві порожні квартири. Головне, щоб ніхто не залишився на вулиці. Кожному хочеться жити не гірше, ніж раніше. Люди не винні, що були простими трудягами, вчителями та залізничниками, і у них не було іншого виходу, як прописатися на дачі, враховуючи, що в елітній висотці квадратний метр коштує 3 тисячі доларів.

- І як при таких цінах людям вирішувати житлове питання? Не дивно, що для багатьох саме дача стала притулком.

- Я думаю, вирішити житлове питання все ж можна. Але, напевно, рішення проблем завжди комусь невигідно. Взяти, наприклад, відомчі будинки. Скільки організацій могли б забезпечити своїх співробітників гідним житлом. Більшість астанчан сьогодні живуть на знімних квартирах і платять по 100 тисяч тенге в чужу кишеню, тобто в нікуди. А якби кожному з відданих співробітників будь-якого відомства було обіцяно житло, то це було б гідним стимулом для кожного.

Прогноз цін на земельні ділянки

Згідно зі спостереженнями аналітиків kn.kz, в 2013 році на ринку земельних ділянок Астани по відношенню до 2012 року відзначалося збільшення цін на землю. Середня ціна пропозиції в центральних районах склала 7988 доларів за сотку, в передмісті столиці ця цифра дорівнює 1546 доларів. За підсумками 2013 року, в усіх районах Астани, включаючи передмістя, земля подорожчала.

Залежно від призначення ціна в цілому по місту також виросла на всі види землі, виняток склали землі сільськогосподарського призначення, де, навпаки, зафіксовано невелике зниження ціни.

Незважаючи на досить стримане зростання економіки Казахстану, Астана залишається привабливим ринком для внутрішніх та іноземних інвесторів, цей інтерес підтримується майбутнім проектом «ЕКСПО-2017». Однак динаміка обсягу інвестицій в будівництво Астани, в тому числі і житлове, показує їх планомірне зниження з липня 2013 року. Позитивна ж динаміка введення в експлуатацію нових будівель підтримується за рахунок інвестицій минулих років. Такі тенденції дають підставу прогнозувати обмежений попит на земельні ділянки в 2014 році.

Проте поведінка ринку земельних ділянок буде прямо залежати від їх розташування. Очевидно, що ділянки в центральних і активно забудовуються районах столиці не втратять своєї привабливості. В Астані вже зараз спостерігається гострий дефіцит таких ділянок, і з кожним роком їх стає все менше. Ціна такої землі буде тільки рости.

Сегмент ж ділянок на околицях міста і в передмістях, а також ділянок без близької перспективи проведення комунікацій певним чином потерпить зниження попиту і цін. Чи позначиться на ринку земельних ділянок і девальвація іноземної валюти, що відбулася в лютому 2014 року. Всі ці фактори можуть призвести до зниження середніх цін пропозиції в межах 10-12% до кінця року.

Аналітичний огляд ринку земельних ділянок Астани (січень 2014 г.) >>>

Дулат ЖУМАГАЗІН, Інформаційна служба kn.kz

Читайте також:

Купівля будинку із земельною ділянкою

Скільки коштує побудувати будинок в Астані