Воронезький ринок житла - наполовину повна чи наполовину порожня?

Головна Аналітика

03.09.2013, 11:45

Воронеж. 03.09.2013. ABIREG.RU - Аналітика - Первинний ринок житла в Воронежі близький до затоварювання, попит в цьому році впав на чверть. Причини - гальмування економіки, загальна закредитованность населення і постійне зростання ціни за квадратний метр. Що чекає ринок житла і які тенденції його розвитку найближчим часом?

Ринок житла в Воронежі і області - швидко зростаючий. Комплексна забудова територій стала визначальною. Забудовуються колишні землі ВДАУ, де будує ДСК, «Вибір», компанія «Партнер» спільно з Ощадбанком зводить ЖК «Олімпійський». До аналогічних проектів можна віднести і «Новий квартал» у Відрадному, ЖК «Зоряний» в Шилово, ЖК «Скандинавія», ЖК «Вега», ЖК «П'ять зірок» на Ворошилова. До сих пір квартири активно купувалися, але в цьому році приріст в будівництві супроводжується зниженням попиту.

За це півріччя введено 337,298 тис. Кв. м нового житла (дані Воронежстата). Це в 1,25 раз більше, ніж за аналогічний період минулого року (268,3 тис. Кв. М) і майже в три рази більше, ніж передкризовому 2008 рік (114,8 тис. Кв. М), коли квартири користувалися активним попитом і був зафіксований рекордний рівень цін за кв. м - 37,884 тис. рублів. З тих пір купівельна спроможність населення істотно не змінилася, а первинний ринок сьогодні близький до перевиробництва. Про це свідчать індикатори ринку: за даними агентства INFOLINE, за півроку середня вартість квадратного метра виросла на 1,8%, не перевищивши інфляцію, а попит на первинне житло впав на 20%, на вторинне - на 40%.

До чого це може призвести? На думку аналітиків агентства INFOLINE, зараз будь-які прогнози давати складно. Економіка зараз сповільнюється, і рецесії їй не уникнути. Індекс промислового виробництва в регіоні знизився, ситуація нестабільна. Гальмування економіки проявляється в споживчій сфері, намітилося зростання безробіття, і не варто забувати про загальну закредитованості населення, яке повинно банкам близько 7,5 трлн рублів (дані ІА INFOLINE). «Очевидно, що потреба в житлі є, але платоспроможний попит не зростає, так як немає економічно обґрунтованих причин для його зростання», - говорить один з інвестиційних експертів. При цьому аналітики не схильні надто драматизувати ситуацію, що склалася на ринку житла. «Пропозиція виросла, але лише на такий же рівень. Є дисбаланс попиту і пропозиції, але говорити про будь-яке затоварення передчасно. До кінця року попит на житло стандартно збільшується, тому очікуємо сезонного зростання продажів », - говорить керуючий компанії INFOLINE Ярослав Лавриненко. «За деякими прогнозами, в 2013 році буде введено житлової нерухомості менше, ніж в 2012-му. І, з огляду на гостру потребу населення в поліпшенні житлових умов, все ж є запас перевищення попиту над пропозицією », - говорить директор Управління фінансування нерухомості ЦЧБ Ощадбанку Юрій Ячний.

Ціна за метр зупинилася?

Сьогодні середня вартість квадратного метра наблизилася до 46,145 тис. Рублів, по відношенню до початку 2013 року підвищившись на 904 рубля, або на 2% (дані INFOLINE). Що стосується ринку вторинного житла, то він характеризується тим, що попит тут зазвичай завжди нижчий за пропозицію. «Вторинний ринок» орієнтується на забудовників та їхніх ціни. За даними компанії INFOLINE, середня вартість 1 кв. м на липень 2013 року становила 47,633 тис. рублів, з початку року вона зросла всього лише на 1,8%.

Чи досягнуть ціновий поріг і чи міг він стати причиною зниження попиту? Ярослав Лавриненко впевнений, що немає: «Подібні зміни ціни не впливають на рівень попиту. У минулому році зростання за аналогічний період склав 9,1% ».

В Ощадбанку підкреслюють, що тенденції зростання ринку житла на найближчу перспективу збережуться. «Темпи зростання цін будуть трохи випереджати інфляцію і, за нашими прогнозами, складуть не менше 10% щорічно на найближчі рік-два», - каже Юрій Ячний.

Разом з тим експерти сходяться в одній думці: ціни на квартири поки зупинилися. «Ми схильні до того, що ціни на нерухомість не будуть рости в перспективі, якщо в економіці не буде серйозних проблем, таких як девальвація рубля», - міркує Ярослав Лавриненко. З цим погоджуються в будівельних компаніях. Гендиректор ТОВ «Інвестиційна палата» (компанія «Інстеп») Владислав Кузьмін каже про те, що сьогодні відбуваються хвильові коливання, пов'язані з перерозподілом частки ринку між первинним і вторинним житлом, а сам попит на квартири все ж стабільний і стійкий. «Ми вважаємо, що ціни зараз знаходяться на рівноважному рівні, і не прогнозуємо якихось серйозних змін ціни квадратного метра. Зростання цін буде в рамках інфляції », - додає він. Ситуацію, що склалася на ринку він описує так: «Після кризи 2008 року на будівельний ринок зайшли нові гравці з серйозними проектами, до того ж відбувся перерозподіл ринку, коли деякі компанії вийшли на передній план. За рахунок в тому числі нових гравців збільшилася пропозиція квартир на ринку, що стримує потенціал зростання цін ».

Ріелтори й будівельники по-різному оцінюють стан ринку. Забудовники показують впевненість і прогнозують зростання продажів і стабілізацію ринку. «У нас попит на квартири стабільний і стійкий», - говорить Владислав Кузьмін. В інших будівельних компаніях переконували, що у них також немає проблем з продажами, хоча чули про те, що «у інших забудовників продажу встали». Ріелтори ж говорять про те, що продаж практично зупинена і це не зовсім типово для цієї пори року. «Попит дійсно знижений, особливо на« вторинку ». Але на ринку вторинного житла попит реагує на нереально високі ціни, прирівняні до нового житла. Ринок нерухомості бере своє, і при зниженій, адекватною ціною «вторинка» йде. А взагалі, попит знижений через великі обсягів будівництва », - говорить головний менеджер компанії« Трансферт »Наталія В'язова. Експерт погоджується з тим, що ціна за квадратний метр в найближчим часом зростати не буде, але і не знизиться: «Ще не було такого, щоб ціни знизилися. Вони можуть застигати на одному рівні і триматися на ньому невизначений час. Важко сказати, чого чекати на кінець року. У липні-серпні продажі були непоганими, а зараз поки тиша ».

Іпотека продовжить зростання?

Сьогодні банки лояльні до позичальників у видачі кредитів по іпотеці, адже це - кредит із забезпеченням. Забудовники кажуть про те, що більше половини квартир продається через іпотеку.

До сих пір кількість таких кредитів росло. За даними Центрального Банку РФ, в червні в Воронезької області видали 1,015 тис. Житлових кредитів на загальну суму 1,375 млрд рублів, з середнім позикою, рівним 1,29 млн руб. Незважаючи на деяке збільшення частки іпотеки (за попередній місяць вона збільшилася на 3,98%), банкіри визнають, що падіння попиту на житло знизив приріст іпотечного кредитування. Разом з тим в банках вважають, що ставки по іпотеці знижуватися не будуть, а обсяги іпотечного кредитування продовжать зростання.

«Включити все» без обману

У чому специфіка воронезького ринку житла і чи можна його нормалізувати? «Найчастіше забудовник не дбає про створення соціальної інфраструктури на місці реалізованого проекту, а якщо таке будівництво все ж ведеться, то фінансовий тягар цілком лягає на покупців квартир. Було б правильно залучати органи державної влади, адміністрації різних рівнів », - каже Юрій Ячний.

Ще одна проблема, яка залишається з року в рік, це доступність земельних ділянок для будівництва. Все складніше знайти місце для комплексної забудови в межах міста. Юрій Ячний пропонує вирішити цю проблему шляхом винесення деяких виробництв (заводу «Воронежсельмаш» на вул. 9 Січня, міськмолзавод на вул. Куколкіна і т.д.) і звільнити площі під житлову забудову, а також перенести діловий центр на околиці міста або за його межі.

Купи квартиру - кондиціонер в подарунок

Зниження попиту на квартири загострює конкуренцію між забудовниками. Будівельні компанії борються за місце на ринку і за клієнта, а саме число забудовників скорочується (на кінець 2012 року діє 34 організації). «Скорочення числа компаній продовжиться і надалі, і це говорить про консолідацію ринку і появі явних лідерів», - каже Юрій Ячний.

Якісні і цікаві проекти затребувані, а у проектів з вадами спостерігається відтік покупців. Крім того, самі покупці стали іншими, більш вимогливими і поінформованими. Тому забудовники підлаштовуються під клієнтів, регулюючи попит.

«Зараз на ринку немає дефіциту квартир в стадії будівництва, тому покупці звертають пильну увагу на якість робіт і на загальну концепцію проекту. На наявність дитячих садків поруч з будинком, сучасних дитячих майданчиків, благоустрій території, на чистоту та порядок на будівництві, на зручність планувань квартир, на дизайн фасадів і внутрішнього простору в під'їздах, якихось додаткових переваг при покупці », - перераховує Владислав Кузьмін. «Ми, наприклад, йдемо цим шляхом. У наших кварталах на 45-й Стрілецької Дивізії і в «Скандинавії» в кожній квартирі ми встановлюємо кондиціонери. У Новому Кварталі в Відрадному запустили влітку фонтан і дитяче містечко, в вересні відкриваємо футбольне поле зі штучним газоном. Працюємо над додатковими поліпшеннями в наших поточних і майбутніх проектах », - говорить він.

Паралельно зростає собівартість будівництва, що негативно впливає на економічну стійкість проектів. Як зізнаються забудовники, зараз всі великі будівельні компанії працюють над зниженням собівартості, в першу чергу за рахунок переходу на нові технології будівництва і використання нових матеріалів у будівництві.