Дачи уже давно перестали быть местом летнего отдыха. Обеспечив необходимую инфраструктуру (свет, воду и газ), люди все больше и больше выбирают их как место постоянного проживания. С целью легализации садовых домов и дач как места постоянного проживания, Кабинет Министров Украины постановлением от 29 апреля 2015 № 321 (далее - постановление) определил порядок перевода дачных и садовых домов, соответствующих государственным строительным нормам, в жилые дома.
Чем отличается дачный (садовый) дом от жилого? Отличие заключается в целевом использовании. Жилой дом используется круглый, как постоянное место жительства всей семьи, дача - в течение короткого сезона с весны до начала осени. В доме должны быть необходимые для жизни коммуникации (свет, вода, газ, канализация, отопление), для дачи они не обязательны. Для жилого дома важны и его планирования и наличие фундамента.
Лаконичность постановления якобы подтверждает простоту такого перевода. Ведь чтобы изменить статус садового дома или дачи собственнику или уполномоченному им лицу необходимо подать в исполнительный орган сельского (поселкового, городского) совета, а в случае, когда в сельском совете исполнительный орган не создан, - сельскому голове заявление по установленной форме в которой добавить:
копию документа о праве собственности на дачный или садовый дом, заверенную в установленном порядке;
письменное согласие сособственников (при наличии) на перевод такого дома в жилой;
отчет о проведении технического осмотра дачного или садового дома с заключением о его соответствие государственным строительным нормам.
По результатам рассмотрения заявления и приложенных к нему документов уполномоченный орган в течение месяца со дня их поступления безвозмездно принимает решение о переводе дачного или садового дома в жилой дом или об отказе в таком переводе.
При этом принятие решения об отказе в переводе дачного или садового дома в жилой дом допускается только при наличии хотя бы одного из следующих оснований:
непредставление указанных выше документов;
выявления в представленных документах недостоверных сведений;
установления несоответствия дачного или садового дома требованиям государственных строительных норм.
Казалось бы все просто и понятно. И действительно, как показывает практика, местные советы принимают решение о переводе дачных и жилых домов в жилые.
Закономерен вопрос - зачем переводить дом в жилой, когда люди привыкли к не всегда комфортного «загородного» жизни и не хотят втягиваться в бюрократические процедуры. Во-первых, человек получает полноценный жилой дом; во-вторых, закрепляется право собственности именно на жилой дом, дающий право на регистрацию в пределах определенного населенного пункта; в-третьих, такой перевод позволит более выгодно продать объект, поскольку оцениваться будет не только земельный участок, как в случае с садовым домом или дачей, но и сам дом.
А теперь давайте попробуем разобраться с теми важными аспектами процесса перевода, о которых Кабмин даже не вспомнил. Как видно из названия постановления Кабмина, главным основанием для положительного решения уполномоченного органа местного самоуправления является соответствие садового (дачного) дома государственным строительным нормам (ДБН), а именно: ДБН В.2.2-15-2005 Здания и сооружения. ЖИЛЫЕ ДОМА. Основные положения.
Технический осмотр дачного или садового дома, согласно указанного выше постановления, производится без применения оборудования для определения характеристик конструкций и выполнение изыскательских работ. То есть, только путем визуального осмотра специалист должен сделать вывод о соответствии или несоответствии дома государственным строительным нормам. Для вывода о соответствии дома государственным строительным нормам исполнитель, который прошел в установленном порядке соответствующую профессиональную аттестацию, должен установить и зафиксировать в отчете: - принадлежность дома к 1 - 6 классов в соответствии с Единым классификатором жилых домов в зависимости от качества жилья и имеющегося инженерного оборудования; - соответствие высоты жилых помещений требованиям ДБН; - отсутствие деформаций, которые могут привести к потере несущей способности конструкций и разрушения дома, по оценке механического сопротивления и стойкости несущих конструкций с использованием упрощенных методов для конструкций категории; - наличие системы отопления для эксплуатации здания в течение года; - выполнение противопожарных требований в части соблюдения противопожарных разрывов и наличии молния защиты.
Вряд ли местные советы будут иметь в штате соответствующих специалистов для подготовки отчетов. Скорее всего людям придется обращаться в специализированные субъекты хозяйствования при такой услугой, которые есть в городе или районе, но уже за деньги.
Предположим, что местный совет принял решение о переводе дачных и садовых домов, соответствующих государственным строительным нормам, в жилые дома. В этом случае она в трехдневный срок с даты принятия решения выдает или направляет владельцу заказным письмом с описью вложения решение о переводе дачного или садового дома в жилой дом с указанием его адреса. Хорошо если дачный кооператив или садовое товарищество имеют скулы и номера участков, а как быть когда названий улиц нет или когда дача или садовый дом находятся за пределами населенного пункта и не входят в кооператив или общества. Местные советы, как правило, имеют утвержденные ими же документы, которые определяют порядок присвоения адресного номера, но есть и такие, которые не разработали таких решений (положений, порядков). Получается, что советы должны немедленно разработать и утвердить такие документы, пока люди массово не обращаются с заявлениями о переводе дач и садовых домов в жилые.
Даже в том случае, когда орган местного самоуправления урегулировал вопрос присвоения адресных номеров, возникнут недоразумения и конфликты между заявителем (лицом, хочет изменить статус дачи или садового дома) и соответствующим исполнительным органом совета. Из текста постановления следует, что в решении о переводе дачного (садового) дома в жилой, которое местный совет выдает или направляет заявителю, уже должна быть указана адрес такого дома. При этом в постановлении не говорится о том, что для присвоения адресного номера, заявитель должен представить дополнительные документы. То есть, местный совет должен автоматически присваивать адресной номер только на основании документов, указанных предварительно. Вряд ли на это согласятся местные чиновники, ведь документальные основания для получения заинтересованным лицом адресного номера выписаны в отдельном специальном документе, регулирующем эту процедуру. Перечень документов для получения адресной номера другой, чем перечень документов для перевода дачного (садового) дома в жилое.
В Тернополе, например, решением исполнительного комитета утвержден Порядок присвоения адресных номеров объектам недвижимости. Согласно этому документу, распоряжение начальника управления градостроительства, архитектуры и кадастра городской о присвоении адресного номера может быть принято при условии предоставления в управление определенного перечня документов, а именно: заявления от заказчика о присвоении адресного номера объекта недвижимости; заверенной надлежащим образом копии документа, удостоверяющего право собственности на объект недвижимости (при наличии); заверенная надлежащим образом копии документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком; копии паспорта; декларации о готовности объекта к эксплуатации, сертификата соответствия, акта готовности объекта к эксплуатации, акт государственной приемочной (технической) комиссии о принятии в эксплуатацию объекта, решение об утверждении акта государственной приемной (технической) комиссии; материалов инвентаризации (технические паспорта) справка ООО «Городское бюро технической инвентаризации» об отсутствии зарегистрированного недвижимого имущества в г.. Тернополе по определенному адресу; фотофиксацию объекта недвижимости; исполнительную съемку законченного строительством объекта; справку об уплате долевого участия в создании и развитии инженерно-транспортной инфраструктуры города выдана отделом квартирного учета и недвижимости городского совета; копию решения исполнительного комитета о введении нежилых зданий, сооружений, нежилых помещений в жилых домах в жилой фонд города (если осуществлялось перевода нежилых зданий, сооружений, нежилых помещений в жилых домах в категории жилых).
Системный анализ нормативных актов, регулирующих вопросы перевода домов в жилые, приводит к логическим выводам: 1) местный совет не может требовать от заявителя другие документы, чем те, которые предусмотрены постановлением; 2) в случае, если при переводе дома нужна дополнительная информация, местный совет, учитывая что ей переданы полномочия по ведению государственных реестров прав и осуществлению архстройконтроля, в состоянии (или даже обязана) самостоятельно получить необходимые справки; 3) местный совет не вправе изменить установленный Кабмином порядок перевода дачных (садовых) домов в жилые, в том числе путем обременения граждан обязанностью собирать и подавать документы, не предусмотренные постановлением. В конце концов, постановление не уполномочивает органы местного самоуправления разрабатывать собственные (региональные) правила изменения статуса дачных (садовых) домов.
Еще одна проблема, которую нужно будет решать людям в процессе перевода или после него - это изменение целевого назначения земельного участка под дачным (садовым) домом. Ведь предварительно она выделялась для садоводства или дачного строительства. Когда и как должна меняться назначение участка Кабмин ничего не написал. Но земельный вопрос является вторичным, на стадии перевода дачного дома в жилой оно вообще не должно подниматься. А после перевода нужно будет обращаться с соответствующим заявлением об изменении целевого назначения в местный совет.
Некачественный нормативный акт Кабинета Министров Украины породил больше вопросов чем ответов. Но несмотря на это местные советы все же принимают решение о переводе дачных и садовых домов в жилые.
Жители дач и садовых домов пока не спешат воспользоваться возможностью изменить статус таких домов. Причин для этого немало. Кто-то не хочет втягиваться в бумажную волокиту, кто не имеет средств. А кто-то не видит смысла что-то менять, поскольку десятилетиями пользуется дачей или садовым домом даже без документов на них.
По нашему мнению, пока есть такая возможность перевода нужно делать. Неизвестно как изменится законодательство завтра. Не стоит оставлять детям проблемы, которые должны были решить родители.
Александр Степанюк, адвокат, кандидат юридических наук.
Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter
Loading ...
Чем отличается дачный (садовый) дом от жилого?Заметили ошибку?