Обмін квартир (договір міни) - Dm10's блог - Форум ПРОНедвіжімость

Перш, ніж обміняти одне житло на інше, необхідно перевірити які юридичні ризики існує при придбанні у власність квартири, на яку ви збираєтеся міняти наявне у вас житло. Наприклад, якщо угоду з обміну квартирами визнають недійсною, то ви втратите права власності на придбану квартиру, а ось те, що ви без проблем отримаєте назад своє колишнє житло не так очевидно.
Щоб цей юридичний ризик не реалізувався необхідно ретельно перевіряти документи на нерухомість перед її придбанням за договором міни.
Перелік документів, які потрібно перевірити перед придбанням житлової нерухомості ви можете подивитися тут (натисніть на гіперпосилання).
Після того, як всі необхідні для перевірки документи зібрані, ви можете самостійно виявити юридичні ризики, що існують при обміні нерухомості. Для цього вам потрібно скористатися експертної інтернет-системою Рісковер (Для цього натисніть на посилання). Після відповідей на питання системи щодо наявних документів їх змісту система Рісковер сформує юридичний висновок про ризики, що існують при придбанні нерухомості.
Ви запитаєте, а що ж робити, якщо нерухомість вже дуже подобається, але експертна система Рісковер виявила юридичний ризик визнання угоди недійсною. Йти на ризик і купувати нерухомість або відмовитися від міни і шукати менш ризикований варіант?
Є відповідь і для такого непростого питання. Ви можете обміняти своє житло на сподобався об'єкт нерухомості і застрахуватися від ризику втрати права власності на цей об'єкт в страховій компанії.
Власник нерухомості може застрахувати ризик втрати права власності на неї, уклавши договір титульного страхування.
При титульному страхуванні ви отримаєте відшкодування ваших збитків, якщо на нерухомість заявлять обгрунтовані вимоги інші особи і майно буде передано їм.
Якщо ви перевірили свої ризики з допомогу системи Рісковер і готові до угоди, то дійте наступним чином.
1. Підберіть варіант для обміну.
Якщо самостійно не знайшли варіантів обміну, то можна звернутися до агентствам нерухомості, які надають послуги з підбору варіантів обміну.
2. Підпишіть договір міни і акт прийому-передачі обмінюваних квартир.
Договір міни житлових приміщень - це угода, за якою кожна зі сторін зобов'язується передати у власність іншої сторони одне житлове приміщення в обмін на інше (ст. 567 ЦК України).
До істотних умов договору міни квартир відносяться умова про взаємні обов'язки сторін:
- одна сторона зобов'язана передати іншій стороні якою обмінюються квартиру і одночасно прийняти від другої сторони житло, передане в обмін на раніше належала першій стороні квартиру;
- друга сторона зобов'язана прийняти передане в обмін належала першій стороні квартиру і передати першій стороні інше житло, власником якого до здійснення угоди була друга сторона.
При обміні нерівноцінних квартир в договорі міни повинні бути вказані вартості кожної квартири, а також визначено розмір доплати, яку повинен внести власник меншою за вартістю квартири, виходячи з різниці вартості двох об'єктів (ст. 568 ЦК України).
У договорі обов'язково повинні бути вказані ідентифікуючі ознаки обмінюваних житлових приміщень: найменування (наприклад, квартира або кімната), кількість кімнат, адреса квартири, загальна і житлова площі.
Крім того, в договорі міни обов'язково повинні бути відображені дані правовстановлюючих документів на кожен об'єкт нерухомості кожної сторони договору.
Істотною умовою договору міни житлових приміщень, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цими житловими приміщеннями після переходу права власності на них, є також перелік цих осіб із зазначенням їх прав на користування обмінюваними житловими приміщеннями (ст. 558 ЦК України) .
В якості таких осіб можуть виступати: орендарі; наймачі і постійно проживають з ними громадяни; піднаймачеві житлового приміщення в межах строку дії договору піднайму; одержувачі ренти за договором довічного утримання, якщо в договорі обумовлено проживання їх в даному житловому приміщенні; отказополучатели, які проживають в житловому приміщенні в силу заповідального відмови; колишні члени сім'ї власника приватизованого житлового приміщення.
В акті прийому-передачі крім опису обмінюваних квартир бажано передбачити також список всього майна і обладнання, придбаних з кожною квартирою і знаходяться в них в момент передачі (наприклад, предметів меблів, сантехніки), а також зазначити всі недоліки в стані об'єктів нерухомості (наприклад, стан ремонту, обладнання та т.п.) і описати наявні дефекти.
Договір міни підписується в кількості, що дорівнює числу сторін договору, з одним додатковим екземпляром для органу, що здійснює державну реєстрацію переходу прав власності на квартири.
3. Підготуйте документи для державної реєстрації переходу права власності на квартири.
До них відносяться:
а) заяву сторони договору про реєстрацію переходу прав власності на старе нерухоме майно та реєстрації права власності на нове нерухоме майно;
б) свідоцтва про права власності на обмінювані житлові приміщення;
в) кадастрові паспорта на обмінювані житлові приміщення. Після 01.01.2013 представляти їх необхідно тільки в разі, якщо відомості про об'єкти нерухомості відсутні в державному кадастрі;
г) договір міни житлових приміщень;
д) нотаріально завірені заяви подружжя про згоду на проведення обміну житлових приміщень;
е) згода органів опіки та піклування (якщо власником або одним з власників приміщення є неповнолітній).
Залежно від конкретної ситуації можуть знадобитися і інші документи.
Також можуть знадобитися копії вищевказаних документів.
Сплатіть держмито (за реєстрацію переходу права власності). Розміри мит: пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Подання документа про сплату держмита разом із заявою про державну реєстрацію прав та іншими документами не потрібно. Заявник має право подати документ про сплату держмита в орган, який здійснює державну реєстрацію прав, за власною ініціативою (п. 4 ст. 16 Закону N 122-ФЗ).
4. Уявіть документи в Управління Росреестра за місцем знаходження одного з обмінюваних квартир за вашим вибором для реєстрації прав власності на житлові приміщення.
Документи можна подати особисто, через багатофункціональний центр, в електронній формі або надіслати поштою.
При відправці документів поштою справжність підписів заявників на заяві повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку, угода з житловими приміщеннями повинна бути нотаріально посвідчена, до заяви додаються копії документів, що засвідчують особу (паспорта) (абз. 3, 4, 5, 8 п. 2 ст. 16 Закону N 122-ФЗ).
При поданні документів особисто або через багатофункціональний центр необхідно пред'явити документ, що засвідчує особу заявника (паспорт).
Вам має бути видана (надіслана) розписка в отриманні документів.
Термін державної реєстрації прав не повинен перевищувати 10 робочих днів з дня прийняття заяви та необхідних документів. Якщо для реєстрації представлені нотаріально засвідчені документи, то реєстрація прав проводиться не пізніше ніж протягом п'яти робочих днів.

5. Отримайте в Управлінні Росреестра свідоцтва про права власності на житлові обмінені квартири.
Реєструючий орган може прийняти рішення про призупинення державної реєстрації права власності або про відмову в ній, про що заявнику видається повідомлення. У разі незгоди дане рішення може бути оскаржене в судовому порядку.
Частою причиною відмови в реєстрації прав власності на житлові приміщення є подача неповного комплекту документів або їх неправильне оформлення.
Корисні посилання:
Перелік документів, які необхідно перевірити по купується згідно з договором міни квартирі;
Експертна інтернет-система для виявлення юридичних ризиків при придбанні квартири або іншої нерухомості;
Форма договору міни квартир.