Доступне орендне житло влада обіцяє росіянам вже з десяток років, але віз і нині там. До цієї теми повернулися знову на Петербурзькому міжнародному економічному форумі
Нова-стара ідея, яка останнім часом буквально витає в повітрі, не даючи спокою і кабміну, і владі деяких регіонів, знову прозвучала на Петербурзькому міжнародному економічному форумі. Учасники сесії, названої "Колективні інвестиції в орендне житло: to trust or not to trust?", Запропонували уряду направити в 2017 році 30 млрд рублів на зведення житла, побудованого спеціально для оренди, - так званих прибуткових будинків.
Прибутковий будинок князів Бебутова на Різдвяному бульварі. Фото: Олександр Щербак / ТАСС
Ініціатива належить керівництву єдиного інституту розвитку житлової сфери в РФ - Агентства з іпотечного житлового страхування (АІЖК). Як заявив гендиректор держкомпанії Олександр Плутнік, мета проекту - ні багато ні мало - створення інноваційного ринку орендного житла, що дозволяє вирішити квартирне питання для мільйонів росіян, у яких немає можливості купити нерухомість. Ідея розрахована виключно на великі міста, перш за все - на обидві російських столиці, де питання житлового найму гранично актуальний.
Остаточно проект обіцяють представити восени, а будівництво першого прибуткового будинку в Москві має розпочатися в 2017-м. Яким цей будинок буде, вже відомо: за основу взято один з радянських будівельних проектів. Однопід'їздний висотка в 23 поверху, площа квартир - 30-40 квадратних метрів.
Проект дійсно непоганий. Всі учасники орендної схеми, стверджують в АІЖК - девелопери, наймачі, інвестори - отримають свою вигоду. Громадяни будуть приємно здивовані цінами, які в Москві складуть близько п'ятнадцяти, а в регіонах - і зовсім 10-12 тисяч рублів на місяць за оренду "однушки" (без урахування вартості комунальних послуг). Погодьтеся, це не те, що нинішні мінімальні 30-35 тисяч за місяць проживання в столиці. Навіть якщо в якихось будинках, розрахованих на мешканців бізнес-класу, квартири коштуватимуть дорожче, їх якість виявиться незрівнянно з тим, що сьогодні пропонують приватні власники "бабусиних квартир", переконані в агентстві.
Забудовникам обіцяють правовий захист і сприяння, в тому числі за допомогою законодавчих актів і поправок, які планується прийняти спеціально з такої нагоди. Що стосується зовнішніх інвесторів, які зможуть вкласти кошти в будівництво будинків, то АІЖК збирається залучати їх усіма можливими способами.
Одна з пропозицій стосується створення цільового фонду для викупу у девелоперів житла, що будується. АІЖК згідно виступати і співінвестором, і гарантом будівельних ризиків. Також звучать ідеї випуску іпотечних цінних паперів: їх планується забезпечувати зобов'язаннями наймодавця під заставу зведеної нерухомості. Банки, що видали юрособі кредити на будівництво орендного житла, отримають можливість їх рефінансувати, продавши заставу в АІЖК.
Всі ці схеми виглядають цілком райдужними до тих пір, поки в пам'яті не починають спливати заяви, що звучали з вуст представників кабміну і в 2014-му, і в 2013-му, і навіть в 2010 році, коли в країні ще не пахло нинішньою кризою. Якраз з цього часу привид дохідних будинків і витає в повітрі урядових кабінетів. А в окремих регіонах про це говорили ще раніше.
Юрій Лужков, 2006 р .: "Для вирішення житлових проблем в Москві необхідно будувати дохідні будинки". Уряд Москви, 2008 р .: "Перші 23 будинки введуть в експлуатацію вже в наступному році". Мерія Іркутська, 2008 р .: "Планується побудувати квартал бездотаційних будинків".
Але державний масштаб, звичайно, ширше. Ось перспективи, які малював журналістам в грудні 2010-го заступника міністра регіонального розвитку Костянтин Королівський: перших постояльців прибуткові будинки повинні прийняти в 2013 році, а до 2020-го на частку орендного житла в РФ буде припадати близько 20% всіх новобудов (30 млн "квадратів ").
Зрозуміло, просуваючи ідею, в уряді кивали, по-перше, на досвід США та Європи, де близько половини житла орендується громадянами ближче до місця роботи, а по-друге - на царську Росію, де прибуткові будинки мали величезну популярність з часів імператриці Єлизавети Петрівни . До 1917 року в Москві налічувалося понад 800 дохідних будинків, їх частка становила 40% від обсягу житлового фонду. У 1913 році тільки у 4% вищих держслужбовців в країні була власна нерухомість; та й інтелігенція масово проживала в малогабаритних квартирах з 2-6 кімнатами, знімаючи їх на 8-9 місяців: літо прийнято було проводити на дачах.
У 2014 році ідею знову спробували просунути на рівні Москви: за будівництво орендного житла активно ратував глава департаменту містобудівної політики Сергій Льовкін, обіцяючи в якості бонусу ще й часткове вирішення транспортної проблеми.
Однак проект раз по раз буксував і зупинявся в розвитку. Справа так жодного разу і не пішла далі слів. Девелопери, натхнені відсутністю прямих зобов'язань, а значить, і потенційного покарання за невиконання розпоряджень влади про будівництво дохідних будинків, дружно вдавали, що ні про які подібні проекти навіть не чули.
Що ж відштовхнуло забудовників в такий, здавалося б, соціально корисної ідеї? На жаль: банальне вміння рахувати гроші. Варто навіть приблизно порівняти вигідність продажу апартаментів у новозбудованому будинку - і їх же здачі внайми, як все стає на місця.
При продажу витрати девелопера окупаються і приносять прибуток через 3-5 років після вкладення першого рубля; орендодавцю ж доведеться чекати 20, а то і 25 років, щоб вийти в плюс. З огляду на, що багато забудовників залучають для будівництва недешеві в Росії кредитні кошти, вони за чверть століття п'ять разів встигнуть вилетіти в трубу.
Бум орендної нерухомості в царській Росії тим і пояснювався, що цей бізнес був мегарентабельним. Прибуткові будинки, як правило, були приватними, і інвестиції в них могли дати до 15% річних. У країні був колосальний попит на житло належної якості. Розвитку цього кластера допомагало і держава: міська влада брали на себе турботу по підготовці ділянок для будівництва, прокладання інфраструктури, благоустрою територій. Зрозуміло, у чиновників була своя зацікавленість - податки: в уже згадуваному 1913 році 7 мільйонів з 47,6 мільйонів рублів доходу московської скарбниці склали податки з особистого нерухомого майна, в тому числі і з дохідних будинків.
У поточній же ситуації можна з упевненістю сказати, що нинішні наміри АІЖК спіткає та ж доля, що і проекти шестирічної давності. Шанс бути побудованими і навіть окупитися, в принципі, є у будинків бізнес-класу, апартаменти в яких (в Москві) будуть здаватися за цінами від 3000 доларів (майже 200 тисяч рублів) на місяць і вище. Але до доступного житла такі проекти, ясна річ, не мають ніякого відношення.
Ситуацію могло б вивести з глухого кута продумане, грамотно організоване приватно-державне партнерство. Власниками орендних будинків залишалися б приватні компанії, а держава забезпечила б їм певні умови роботи: податкові канікули, пільги, виділення в оренду дешевої, а то і зовсім безкоштовної землі під забудову (жити-то там будуть прості громадяни, які платять свої податки). Однак в умовах російських реалій підсумок такої затії теж передбачити неважко. Комерсанти моментально почують вигоду - і продадуть зведена на супервигідних умовах житло через підставні фірми. І гроші вже на наступний день будуть в офшорах.
Гаразд, припустимо, Москва - не Росія. У провінції регіональні і муніципальні влади можуть спробувати будувати орендне житло для соціальних потреб на власні кошти - тут це в рази, а де і в десяток разів дешевше. Такі квартири дійсно будуть коштувати 10-12 тисяч на місяць; в них зможуть жити бюджетники і пільговики. Але, по-перше, 76 з 85 регіонів Росії і так в боргах як у шовках, а по-друге, незрозуміло, де ці люди працюватимуть, щоб платити за квартиру: дешевизна житла, як правило, означає високий рівень безробіття в місті. Щоб таке житло все ж користувалося попитом, воно повинно бути помітно дешевше ринку, тобто планово-збитковим.
Цілком можливо, що з часом держава дійсно вибере такий шлях і стане підтримувати своїх громадян навіть на шкоду інтересам Мінфіну, проводячи це як елемент соціальної політики. Однак в поточній економічній ситуації подібний проект нереальний: навантаження на бюджет і так занадто велика. Так що будь-які плани ні озвучував Олександр Плутнік, намагаючись освоїти гроші АІЖК, в доступному для огляду майбутньому росіянам, які не мають свого житла, доведеться розраховувати тільки на себе.
Також читайте на "Російської планеті" .
Учасники сесії, названої "Колективні інвестиції в орендне житло: to trust or not to trust?Що ж відштовхнуло забудовників в такий, здавалося б, соціально корисної ідеї?