До того ж, і сама Німеччина є країною ефективних вкладень, серед яких особливе місце займають інвестиції в нерухомість.
Німеччина змогла перетворити себе в плюс навіть налякати кілька років тому проблему з біженцями: в зв'язку з напливом нових людей виросли обороти в сфері торгівлі, харчування, підвищився попит на житло, а в сфері послуг число робочих місць збільшилася майже на 500 000 чоловік. До того ж, приплив іноземних кадрів згладив такий негативний демографічний фактор, як старіюче населення. Завдяки тому, що країна продовжує успішно розвиватися в будь-якій ситуації, не знижується інтерес до інвестування своїх коштів у багатьох іноземців, серед яких росіяни є дуже активною аудиторією. Найчастіше все це підприємці з Росії, які мають певний обсяг вільних коштів, але також зустрічаються і професійні інвестори, правда, їх поки що не так багато.
іноземний чинник
Основна проблема, з якою стикаються такі люди не тільки в Німеччині, але і по всьому світу, це відсутність знань місцевого ринку і мови. Чомусь багато російських інвестори думають, що при наявності грошових коштів їм в Німеччині всі дороги відкриті, проте це не так. Росіяни не можуть отримати доступ до більшості хороших об'єктів, до того ж, багато продавців віддадуть перевагу місцевого інвестора російській, і це ніяк не пов'язано з санкціями або відношенням. Питання лише в тому, що місцевим жителям таким чином працювати елементарно простіше: німецький інвестор буде більш досвідчений, краще розбиратися, до того ж він задає менше безглуздих запитань. Тому при нинішньому попиті на нерухомість Німеччини багато продавців шукають простіші шляхи, ігноруючи запити іноземців.
Найпопулярнішими регіонами для покупки німецьких квадратних метрів є міста «великої сімки» - Берлін, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майні, Штутгарт і Дюссельдорф. Однак там сьогодні фіксується дуже низька рентабельність - менше 3% - тому інвестори звертають увагу і на інші міста. Прогнозувати розвиток у конкретних нових напрямків в даному випадку непросто, оскільки кожні три місяці ситуація змінюється, проте однозначно можна сказати, що в першу чергу має сенс купувати саме житлову нерухомість. Хоча й інші варіанти також можуть добре себе проявити в майбутньому, - в залежності від розвитку конкретного міста і ситуації в Німеччині та світі.
Прибуткові будинки - найнадійніший вид інвестицій
На порядку денному інвестиції в прибуткові будинки зараз вважаються найнадійнішим видом інвестицій, зрозуміло, при правильному підході в процесі вибору і покупки. Такий вид нерухомості в Німеччині досить затребуваний серед іноземних інвесторів, оскільки цей напрям вважається найнадійнішим, ліквідним і стабільним видом інвестиції. Адже німецький ринок житлової нерухомості це ринок орендарів: якщо по всій Німеччині цей показник дорівнює приблизно 50%, то в великих містах до 90% населення орендує житло. Тривалість проживання в одній квартирі в середньому, становить 9 років, тому, якщо власник нерухомості такого типу знаходить собі підходящого орендаря, то практично на десять років можна буде мати гарантований заробіток від здачі житла в оренду одному і тому ж людині. Крім того, прибуткові будинки відрізняються довгим терміном експлуатації до 80 років, саме тому німецькі банки пропонують найвигідніші умови для фінансування такого типу нерухомості. У поточному 2018 році рентабельність такої інвестиції коливається від 2,5% до 6% і безпосередньо залежить від місця розташування і технічного стану будівлі.
Розмір капіталізації дохідних будинків в окремих регіонах може досягати 30-50% протягом 5 років. Приріст капіталу здійснюється не тільки завдяки доходу від оренди, а й за рахунок підвищення вартості самих об'єктів. Наприклад, що інвестували в дохідні будинки Берліна десять років тому, збільшили за цей час свої активи за вартістю в три рази, а також реалізували об'єкти на піку з урахуванням податкової пільги.
Редевелопмент - інвестиції для професіоналів
Не менш популярним видом інвестицій в Німеччину є редевелопмент - придбання перспективних об'єктів торгової нерухомості, які продаються за зниженою ціною. Після покупки відбувається комплексне поліпшення формату нерухомості, розвиток і розширення простору за рахунок використання неліквідних площ, що дозволяє підвищити привабливість об'єктів для орендарів і значно збільшити вартість нерухомості. Потім здійснюється процес переоформлення договору оренди на тривалі терміни. Відповідно дохід від інвестицій складається за рахунок збільшення загальної вартості активу і регулярної прибутку від оренди. Оскільки торгова і офісна нерухомість дозволяє отримувати високий і гарантований дохід від інвестиції (рентабельність становить 3-8%), такі об'єкти є найбільш затребуваним продуктом у професійних інвесторів. Але даний напрямок вимагає від інвестора високих компетенцій, оскільки дає не тільки широкі можливості, але і серйозні ризики. Договір оренди при такому форматі зазвичай укладається на 10-15 років. Що стосується вартості таких об'єктів, то вони формується від рентного доходу, місця розташування, терміну експлуатації та якості орендаря: супермаркети можуть коштувати від 1 до 5 млн євро, готелі - від 1 до 50 млн євро.
Квадратні метри спеціального призначення
Популярні в Німеччині та інвестиції в, так звану, спеціальну нерухомість - готелі, гуртожитки, будинки для людей похилого віку, лікарні і т.д. Їх відмітною особливістю є пряма залежність одержуваного доходу (рентабельність становить 3-5%) а від успіху орендаря. Купівля такої нерухомості і управління нею вимагає від інвестора не менше глибоких знань, ніж у випадку з редевелопмент - потрібно вміти розбиратися як в технічної складової, так і в області операційної діяльності, до того ж, договір оренди укладається на термін 2-25%. Найчастіше професійні інвестори спеціалізуються на конкретному типі даного напрямку.
Якщо потенційний інвестор поки не визначився з конкретною областю своїх вкладень, то завжди можна сконцентрувати свої вкладення в будівництві. Можна виступити в ролі фінансового інвестора (прибутковість до 8% в рік) при мінімальній кількості витрачених зусиль в проекті або забудовника (прибутковість 15-30%), - але тут вже доведеться активно включатися в робочий процес протягом декількох років. Якщо добре орієнтуватися на місцевому ринку нерухомості, то можна стати короткостроковим інвестором: придбати об'єкти в регіонах з очікуваним підйомом цін і продати їх незабаром на піку. До того ж, збільшити вартість нерухомості можна також при порівняно невеликих капіталовкладеннях в ремонт, проектну документацію та отримання дозволів. Також не виключений варіант підвищення вартості завдяки оптимізації наявних договорів оренди. В результаті рентабельність такого проекту може скласти від 30 до 100% за п'ятирічний термін.
Багато інвесторів з Росії готові придбати нерухомість в Німеччині. Їх стримує брак інформації про внутрішні особливості німецького ринку, правових і податкових аспектах, структурі управління, системі оцінки. Інвестору потрібен гідний партнер і консультант - не просто місцевий ріелтор, а багатопрофільна компанія, яка може об'єктивно оцінити об'єкт, проаналізувати всі деталі і допомогти зробити вигідну угоду. IIG Real Estate GmbH - німецька компанія з офісами в Берліні і Лейпцігу, де працюють фахівці з більш ніж 20-річним досвідом роботи в сфері права, податків, нерухомості, фінансів. Спеціалізацією компанії є супровід інвестицій в комерційну і дохідну нерухомість Німеччини.
Динара Грачова, HomesOverseas.ru
Дякуємо за допомогу в підготовці матеріалу Ольгу Мюллер, керуючого партнера компанії IIG Real Estate GmbH , Лауреата премії Homes Overseas Russian Awards 2018
Homes Overseas Russian Awards - перша і єдина в Росії премія в області зарубіжної недвижимост