джерело фотографії У січні, вивчаючи статистику, ми з подивом виявили, що за 2017 рік квадрат вторинного житла в Петербурзі подорожчав на 1,3%. У той же час самі квартири - в першу чергу типові радянські - дешевшають. Скринька просто відкривається.
Житловий фонд, представлений на вторинному ринку, молодіє. На сьогоднішній день майже три чверті об'єктів в каталогах оголошень - це квартири в будинках, зданих в експлуатацію недавно, після 2008 року. Кілька років тому пропорція була зворотною. Але завдяки постійному надходженню нового, більш дорогого житла «цінова температура» продовжує рости.
Стосовно до хрущовок, брежневка і іншим радянським панелькам зростання середньої ціни квадрата - помилковий сигнал. Що з ними відбувається насправді? Ми попросили аналітиків «Бюлетеня нерухомості» оцінити, як за десять років змінювалися ціни на найпоширеніші типи об'єктів старої, радянської вторинки. Такі, які власники свого часу приватизували, успадковували, здавали в оренду, а також продавали, щоб придбати будь-яку іншу нерухомість (наприклад, ті ж квартири в новобудовах).
КІМНАТА В КЛАСИЧНОЇ комуналку
Десять років тому, в уже далекому 2008 році, кімнати від 17 до 22 кв. м в комуналках з трьох кімнат і більше (старий фонд, в тому числі після капремонту, сталінки) вважалися розмінною монетою ринку житла, користувалися винятковим попитом у іногородніх і молодих сімей - в якості першого житла. Воно й зрозуміло: забудовники в той час ще не поставили на потік масове виробництво малогабаритних квартир-студій. Тому в другій половині 2008 року кімнати з зазначеними параметрами йшли за цінами, близькими до 2 млн руб.
Перенесемося в наші дні. З початку 2016 року в сегменті кімнат зберігається виражена негативна цінова динаміка.
Середня ціна пропозиції аналогічного об'єкта в кінці минулого року - 1,6 млн руб., І ні найменшого шансу повернутися до показників 2008-го.
Однушку У цегляний-монолітною БУДИНКУ
Як об'єкт для дослідження ми взяли однокімнатні квартири (НЕ студії) площею від 33 до 41 кв. м в цегляно-монолітних будинках щодо сучасної забудови - за радянської влади монолітів не будували.
По всій видимості, це як і раніше один з найпопулярніших і затребуваних об'єктів на вторинному ринку житла і єдиний в нашому дослідженні сегмент, в якому сьогодні ціни помітно вище, ніж в 2008 році.
Цінова динаміка відображена на графіку 2. У минулому десятилітті такі квартири пропонувалися в середньому за 3,5 млн руб. Далі - пік - 4,1 млн руб. в III кварталі 2008 року. Але хто вище злітає, болючіше падає.
Під час кризи 2009 року ціни опустилися майже до позначки 3,1 млн руб., Потім, до 2012-го, бадьоро піднялися до 3,7 млн руб., А до кінця 2014-го перетнули, на наш погляд, важливу психологічну позначку в 4 млн. руб. і нижче вже не опускалися. В даний час такі об'єкти пропонують до продажу за ціною 4,2 млн руб. (Близько 113 тис. Руб. За кв. М).
Зрозуміло, найбільш ліквідні квартири в даному сегменті - ті, що розташовані в пішохідній доступності від станцій метро. Вони користуються стабільним попитом, в тому числі і на ринку оренди.
Двушки СО СУМІЖНИМИ кімнати в хрущовці
Суміжні кімнати і загальна площа від 41 до 43 кв. м в переважній більшості випадків вказують нам на типову «бабусину» квартиру - двушку в хрущовці. Такі планування є і в панельних хрущовках (п'ятиповерхівках серій 1-335, 1-507), і в цегляних (трьох-, чотирьох- і п'ятиповерхових будинках ранніх модифікацій 528-й серії).
На відповідному графіку побачимо, що з початку 2016 року ціни на хрущовські двокімнатні квартири знижувалися, правда, трохи. Так, взимку 2017-18 років середньостатистичний об'єкт в даному сегменті оцінювали трохи вище 3,7 млн руб.
Стабільний, хоч і традиційно невисокий купівельний інтерес до такого житла обумовлений тим, що це єдиний варіант двокімнатної квартири за ціною середньостатистичної однокімнатної.
Однак більшість покупців все-таки бажають придбати квартиру в цегляній хрущовці і з цілком зрозумілих технічних причин не дарують старі будівлі 335-й серії. На сьогоднішній день ці будинки, що виробили свій термін, м'яко кажучи, не найкраще вкладення коштів.
ДВОКІМНАТНА КВАРТИРА В брежневка
Площа двокімнатної квартири в брежневка - зазвичай 50-54 кв. м, кімнати - роздільні, кухні - 6-7 кв. м. Квартири з такими параметрами є в будинках 602-й, 606-й, 504-й панельних серій, а також в дев'ятиповерхівки 528-й серії.
Так ось, двушки в брежневках з точки зору динаміки цін, мабуть, самий волатильний сегмент. Ціни на них у 2008 році впритул наближалися до позначки 5 млн руб., В 2010-му - опускалися до 3,5 млн руб. А з черговою пікової позначки 4,7 млн руб. в на початку 2015 року до теперішнього моменту опустилися до 4,4 млн руб.
Таким чином, з точки зору цінової динаміки власникам двокімнатних брежневок все-таки пощастило менше, ніж власникам хрущовок: за три роки середньостатистична двушка зразка другої половини 1960-х років подешевшала на 300 тис. Руб., Тобто більше ніж на 6%.
Мініатюрні троячки в хрущовці
Трикімнатні квартири в хрущовських п'ятиповерхівках серій ГІ і А (ці будинки широко поширені в лівобережних південних районах Петербурга і не зустрічаються в північних) мають такі характеристики: кімнати - 6, 9 і 15 кв. м, кухні 4,5 кв. м, загальна площа - близько 43 кв. м. Це троячки, які і по площах, і за цінами можна порівняти з однушки.
У 2008-му таку квартиру в Кіровському або Красносельском районі могли оцінити в 4 млн руб., В період спаду (2010-2011 роки) - менше 3 млн руб. Подальший швидкий зліт цін в даному сегменті напевно був обумовлений оприлюдненими в 2012 році планами реновації хрущовських кварталів. Плани зійшли нанівець, а ціни залишилися.
З II кварталу 2015 року тенденція очевидна: «недотрешкі» повільно, але вірно дешевшають (на цей момент ціна знизилася на 4%). В даний час середньостатистичну трикімнатну квартиру в будинку серії ГІ оцінюють трохи дорожче 3,5 млн руб.
Тим часом, на думку автора, покупка «трьох кімнат по ціні однієї» в будинку, який майже очевидно своє вже відслужив, - не найрозумніше рішення.
Трикімнатна квартира в 137-Й СЕРІЇ
Троячки 65-77 кв. м в будинках 137-ї серії - це квартири наступного після брежневок і хрущовок покоління: з просторими кімнатами, десятиметровими кухнями, стелями 2,7 м.
Років п'ять тому ріелтори говорили про затовареності вторинного ринку подібними об'єктами. Але все вирівнялося: ні ажіотажного попиту, ні дефіциту пропозицій сьогодні не спостерігається, мабуть, ні в одному сегменті вторинного ринку житла.
Що ж стосується власне трикімнатних квартир 137-й серії, то динаміку цін на них за останні три роки можна охарактеризувати одним словом - стабільність. Вони тримаються біля позначки 5,9 млн руб. з щоквартальними коливаннями в межах 1%, які можна списати на статистичну похибку.
Попит на такі квартири стабільний, на наш погляд, саме з тієї причини, що житло з аналогічними характеристиками в сучасних будинках в тих же локаціях пропонують як мінімум на мільйон рублів дорожче. До того ж самі будинки ще цілком свіжі, а якісний ремонт дозволяє домогтися стану нової квартири.
ХОЧЕТЕ СТАТИ РАНТЬЄ? ЗАБУДЬТЕ
Але чи все так стабільно, як показує нам статистика? На жаль немає. По-перше, зростання ринкових цін на нерухомість в локальних сегментах не перекриває навіть офіційні показники інфляції (нагадаємо: 2,5% в 2017 році, 5,4% в 2016-м, 12,9% в 2015-м).
По-друге, кілька років тому здача в оренду майже убитого житла могла приносити своїм власникам від 5 (трійка) до 9 (кімната) відсотків річного доходу. Зараз - з урахуванням зниження ставок, що збільшилися простоїв і зрослі вимоги орендарів до якості об'єктів - на регулярний пасивний дохід в тому ж розмірі розраховувати не доводиться.
По-третє, ні ціни ринку вторинного житла, ні орендні ставки ніяк не відреагували на обвальне девальвацію рубля по відношенню до світових валют на стику 2014-2015 років. Тим часом в валютному вираженні і сама нерухомість в два рази подешевшала, і рента від її здачі в оренду зменшилася. Тому сьогоднішні рантьє вже не мають можливості, як п'ять років тому, по два рази в рік відпочивати на заморських курортах.
По-четверте, ріелтори визнають, що продавати об'єкти секонд-хенд з кожним роком все важче - на тлі агресивної реклами забудовників, що розписують переваги нового житла і заманюють покупців знижками і подарунками. Продавці вторинки намагаються не відставати. Хіт останніх сезонів - квартири не те що з ремонтом, а з меблями, побутовою технікою і навіть зі шторами, в кондиції «в'їжджай і живи».
У попередні роки багато заможні батьки прагнули забезпечити дітей житлом запас, про запас, щоб здавати в оренду, поки спадкоємці не виростуть, або в розрахунку на надбавку до пенсії. Але сьогодні зростання комунальних платежів (в цьому році закладено їх збільшення на 6%) часом робить володіння надлишками нерухомості невиправдано дорогим задоволенням.
Питання про те, в які активи має сенс переказувати кошти, які сьогодні можна виручити від продажу дісталися в спадок брежневок, хрущовок і кімнат, - дискусійне і виходить за рамки публікації. На думку автора (яке, як відомо, не завжди збігається з думкою редакції), в будь-яку іншу нерухомість, крім такої, яка завтра може розсипатися, і новобудов з далекими термінами здачі і привабливими цінами.
Але потрібно бути готовим, що більшості сьогоднішніх власників малогабаритних квартир доля успішних рантьє не світить: такого житла побудували надто багато. Тому золотою серединою для активних і працездатних росіян стануть сімейний бізнес, освіту і будівництво власного будинку.
При передруці матеріалів вказівку автора і активне посилання на сайт обов'язкове!
Що з ними відбувається насправді?ХОЧЕТЕ СТАТИ РАНТЬЄ?