На даний момент поняття "прописка" в офіційних документах вже не вживається, воно замінено невдалим термін "реєстрація за місцем проживання", проте, щоб не плутати останню з держреєстрацією прав і угод, будемо все-таки використовувати старі добрі "виписати-прописати".
Про УВАГА! ОСТАТОЧНИЙ РОЗРАХУНОК З ПРОДАВЦЕМ ЖИТЛА ЖЕЛАТЕЛЬНО ВИРОБЛЯТИ ТІЛЬКИ ТОДІ, КОЛИ ТОЙ УЖЕ ПРОПИСАНИЙ НА НОВЕ МІСЦЕ ПРОЖИВАННЯ! На практиці це зазвичай виглядає так: при розрахунках відкриваються дві банківські комірки: в першу покупець поміщає приблизно 90-95% суми, що служить поки не виписані продавцеві, і останній отримує гроші після закінчення держреєстрації. Решта 5-10% (як показала практика, потенційному "таргана" потрібно тимчасово недоплатити 5-7 тис. $, Саме за ці гроші його гарантовано можна виписати по суду) видаються продавцю тільки після його прописки на нове місце проживання (в банку пред'являється паспорт з відповідним штампом і виписка з будинкової книги). Така ускладнена процедура практично виключає можливість невипіскі колишнього мешканця, а в разі його відмови від цієї схеми розрахунків запропонуйте виписатися до початку оформлення угоди.
Основні види прописки
Давайте більш детально розглянемо види прописки, з якими Ви, шановний читачу, можете зіткнутися при здійсненні операцій:
1. За договором обміну.
Використовується при вселенні на неприватизовану житлоплощу в результаті обміну двох (або більше) муніципальних квартир друг на друга, а також при обміні права власності на право найму (наприклад, при фіктивної продажу неприватизованій кімнати). Процедура прописки в цьому випадку простіше, ніж в схемах, що розглядаються нижче (за винятком обміну права власності на право найму), тому на практиці часто зустрічаються випадки махінацій з "обмінними" документами (виписка з протоколу житлової комісії, договір соцнайма і т.д. ), а також випадки надання в паспортні столи будинкоуправлінь і ОУФМС відвертою "липи", особливо якщо мова йде про житлоплощі асоціальних елементів. Тому ріелтери, ведучому угоду, необхідно переконатися в достовірності всіх "обмінних" документів, перевіривши їх видачу в бюро обміну при місцевій адміністрації.
2. На правах власності.
При наявності у громадянина РФ правовстановлюючих документів, останній має право прописатися в своє "власне" житло, причому без сплати будь-яких додаткових зборів і проходження "комісій". Іноземці, в тому числі з СНД, отримують в цьому випадку вид на проживання (ВНЖ). Обмеження на прописку діють тільки в разі придбання частки або укладення договору ренти: в цих ситуаціях власнику можна прописатися з умовою, що останній буде займати на даній житлоплощі окреме приміщення (мінімум ізольовану кімнату).
УВАГА! У разі відмови РЕЄСТРАЦІЇ ВІДРАЗУ ЗВЕРТАЙТЕСЯ В НАРОДНИЙ СУД ЗА МІСЦЕМ ПЕРЕБУВАННЯ КВАРТИРИ З Скарги на дії службових особи, яка відмовилася в прописці! Ні в якому разі не слід платити будь-які "збори", відвідувати "громадські комісії", збирати довідки типу "я не верблюд". Як показала практика, в 98% випадків питання про реєстрацію вирішується судом позитивно, і при цьому ще можна отримати компенсацію за моральну шкоду (правда, не дуже велику - до 10 ТОВ руб.).
3. Прописка до родичів.
Така можлива, природно, тільки за їх згодою (виняток становлять малолітні діти, яких батьки або усиновителі можуть зареєструвати на своїй житлоплощі автоматично) і має ряд обмежень, перш за все по так званим нормам гуртожитку. На муніципальне (неприватизоване) житло можна прописати тільки близьких родичів (батьки, чоловік, рідні та зведені брати і сестри, дідусь, бабуся, онуки) при дотриманні вищевказаної норми, власник же має право зареєструвати родичів без урахування норм взагалі (що, правда, на практиці не завжди допускається). В даному випадку можлива також прописка і зовсім сторонніх людей (з дотриманням норми співжиття), але на строк не більше трьох років з правом подальшого продовження.
На практиці, при змові бажаючих прописатися з корумпованими працівниками паспортних столів, використовується прийом "зведений брат & - на житлоплощу, в тому числі і муніципальну, поліція реєструє абсолютно сторонньої людини (часто іншої національності), нібито що є зведеним братом (сестрою) наймача або власника, зазвичай асоціальної елемента. Вартість подібних послуг становить 6-8 тис. дол., однак гарантій "брату" ніяких не дає - його завжди можна виписати по суду, чим і користуються співробітники поліції, постійно вит гівая з "братів" гроші або вербуючи серед них інформаторів.
4. Фіктивний шлюб.
Є різновидом попередньої схеми, активно практикується в регіоні, причому вартість послуг складає в межах від 100 тис. Руб. (За договором безоплатного користування і без проживання) до 500 тис. Руб. (Постійна реєстрація з правом перебування в одній з кімнат). Зазвичай використовується громадянами, охочими влаштуватися на держслужбу в серйозні організації, адже для їх служб безпеки ця схема є найбільш природною і легко зрозумілої, особливо якщо в разі прискорення реєстрації шлюбу в органи РАЦС надається "довідка про заліт".
5. Прописка по суду.
Сама безпроблемна схема, природно, при наявності вступило в законну силу рішення на Вашу користь. У цьому випадку реєстрація проводиться в спрощеному порядку без урахування норм житлової площі, що також призводить до всіляких зловживань (при змові зі співробітниками поліції пред'являється фальшиве рішення суду, особливо якщо житлоплоща безхазяйна і на неї немає інших претендентів). Потім така квартира "відмивається", тобто переоформляється через фіктивний обмін. І згодом приватизується по "чесним" документам.
Процедура виписки-прописки в найзагальнішому випадку така: Ви звертаєтеся в паспортний стіл за новим місцем проживання і отримуєте там бланк форми № 6 - дозволу на реєстрацію, яку оформляєте у родичів (або пред'являєте безпосередньо в поліції оригінали правовстановлюючих документів на "власну житлову площу") . Після цього Вам ставлять штампики в паспорті "анульовано реєстрацію" (для старого місця проживання) і "зареєстрований" на новому. Далі всі необхідні документи (форма № 7 - листок вибуття і форма № 1 - облікова картка) відправляються спецпочтой в "старий" паспортний стіл, одночасно інформація передається в поліцейську базу даних ЦАСБ. По місту документи ходять близько 2-3 тижнів, і за гроші (в середньому 1000-1500 руб.) Можна домовитися з паспортисткою, щоб Вам їх видали на руки в запечатаному конверті, тоді можна вкластися за 3-5 днів (тільки дізнайтеся час роботи паспортних столів і приходьте давати гроші саме у внепріемние годинник).
Виписка колишніх мешканців
Зазначена проблема не так проста, як здається на перший погляд. При здійсненні операцій відчуження квартир і будинків дуже часто порушуються правила виписки колишніх господарів, що призводить в подальшому до можливості визнання угод недійсними (або як мінімум у відновленні їхніх прав користування).
Давайте розглянемо типові випадки, з якими може зіткнутися потенційний покупець.
1. З квартири (кімнати, будинки) все виписані.
На жаргоні ріелтерів це називається "квартира вільна". У зазначеному випадку необхідно перевірити справжність прописки колишніх мешканців на новому місці (шляхом отримання виписок з будинкової книги та там і там). Наполягайте на тому, щоб продавці отримали відповідні документи в Вашій присутності, вже виданими довіряти не слід, адже виписка з будинкової книги - документ, який не має ніяких ступенів захисту і легко підробляється.
Отримані відомості обов'язково перевіряються через поліцію (через базу даних ЦАСБ) і паспортний стіл.
Вкрай насторожено слід ставитися до випадків, коли громадяни виписалися у віддалені регіони Росії, країни СНД (особливо на Україну, в Білорусію і Казахстан) або виїжджають на ПМЖ в далеке зарубіжжя (про третій випадок мова піде нижче).
2. Продавцям є куди прописатися.
В цьому випадку продавці поки що прописані за старим місцем проживання (відчуження саме цього об'єкта і планується), однак у них на руках є дозвіл на прописку по ному місця (довідка форми № 6), видане або на житлоплощу родичів, готових їх прописати, або за адресою, де у продавців у власності є інше житло. Зазвичай при здійсненні "альтернативних" обмінів шляхом подвійного купівлі-продажу продавці заявляють, що вони будуть прописуватися на житлоплощу, куплену в подальшому, найчастіше на кошти, отримані від продажу своєї квартири, тобто поки їм виписуватися нікуди (див. випадок, розглянутий нижче).
Довідка форми № 6-документ, що має зворотну силу: в будь-який момент за заявою родичів, що дали згоду на прописку до них, форма може бути відкликана. Також часто зустрічаються підроблені довідки, особливо якщо вони були видані в іншому суб'єкті РФ (всередині одного населеного пункту поліція зазвичай робить запити своїм колегам, а в різних - немає).
У всіх розглянутих випадках, крім "альтернативи", покупцеві необхідно дочекатися прописки продавця за новим місцем і лише потім здійснювати операцію і проводити розрахунки.
3. Продавцям прописатися нікуди.
У цьому випадку громадяни планують реалізувати свою нерухомість тільки з метою отримання грошей і не мають можливості (або не хочуть) придбавати будь-яке житло взамін. У 1992-1999 рр. було дуже багато випадків, коли ріелтери або самі покупці "оформляли" таким людям (в основному це асоціальні елементи) "прописку в повітря" - за місцем колишнього проживання надавалася фальшива форма № 6, громадяни виписувалися зі своєї квартири і фактично йшли бомжувати. Природно, в подальшому подібна угода визнавалася судом недійсною (на практиці зустрічалися випадки, коли деякі юристи-"стряпчі" спеціально шукали таких людей і організовували "прізнанку").
Щоб уникнути зазначених негативних наслідків, а також в разі оформлення «альтернативи», для продавців необхідно "купити прописку" - зазвичай на ім'я останніх за рахунок покупця або ріелтерської фірми (за 40-60 тис. Руб.) Купується частина "гумового будинку" в однієї із сусідніх областей, і виписка здійснюється саме туди під контролем покупця або агентства.
Надалі всі накладні витрати покладаються на продавця (пропорційно зменшується сума, що видається останньому "на руки"). При цьому жителів престижних міст, де існують обмеження на прописку (Москва Санкт-Петербург, Воронеж, Ростов, Краснодарський край) хвилює питання: чи будуть вони, виписавшись подібним чином, мати в подальшому право прописатися в своє місто назад? Відповідь позитивна - такі громадяни можуть повернутися в свій регіон в будь-який момент, причому без сплати будь-яких податків і зборів.
4. Громадяни виїжджають за кордон (на ПМЖ).
При угодах з вказаною категорією продавців покупцеві треба бути гранично уважним і обережним - останнім часом велика кількість "отьезжантов", які продали свої квартири і які виїхали на постійне місце проживання за кордон (зі збереженням російського громадянства), подають через представників (безособової явки) позовні заяви про визнання укладених угод недійсними на підставі того, що було порушено їхнє конституційне право на житло в межах РФ. Звичайно, виграти подібну справу є досить проблематичним, але якщо представник таки емігрантів (особливо якщо в складі сім'ї останніх є діти) зможе довести, що останнім на чужині ніде жити і вони збираються повернутися в Росію, то суд може задовольнити позовні вимоги з застосуванням двосторонньої реституції (продавцям - квартира, покупцеві - сума, зазначена в договорі).
Щоб уникнути подібних наслідків, покупцеві необхідно наполягати на тому, щоб "от'езжанти" спочатку "звільнили" продається житлоплощу (тобто прописалися до родичів, "купили прописку" або мали інше місце проживання на території РФ), а тільки після цього робили операцію .
5. Громадяни виписуються "в повітря".
Як вже говорилося раніше, подібна практика існувала до вересня 1999 року та знову відновилося в 2008 р, а після прийняття Постанови Уряду № 885, що регламентує процес прописки на федеральному рівні, стала цілком легальною. У період з 1999 - початок 2008 рр. "Повітряна" виписка також оформлялася, але тільки за адресами (в більшості випадків фіктивним) в тих країнах СНД, в які громадянин РФ міг в'їхати по внутрішньому російському паспорту (Білорусія, Україна, Казахстан).
На даний момент, на жаль, в паспортних столах ОУФМС відроджена стара порочна практика - громадян за їх заявою вписують і в інший суб'єкт Федерації. Звичайно, зазначена процедура для ріелтера набагато простіше, проте виписався "в повітря" член сім'ї колишнього власника (ЧСБС) має право згодом подати позовну заяву про відновлення права користування на колишньої житлоплощі (по аналогії громадянами, які виїхали на постійне місце проживання) і серйозно отруїти існування новим власникам об'єкта. Тим більше по подібним спорах встановлено спеціальний термін позовної давності - один рік з моменту виявлення утисків прав.
6. У квартирі залишилися невиписані мешканці.
Уявіть, що Ви зіткнулися з типовим випадком, часто зустрічалися на ринку нерухомості в 1992-1998 рр. і починаючи з 2008 р - колишній господар квартири її продав, отримав з покупця гроші і не виписався. Ріелтери на своєму жаргоні називають подібні об'єкти "квартири з тарганами". Спочатку постарайтеся, не звертаючись за допомогою офіційно, знайти колишнього власника. Не виключено, що він продав свою житлоплощу під впливом погроз (найгірший випадок - пропав безвісти, точніше кажучи, убитий). Тоді при Вашому зверненні в поліцію або суд можливе проведення дізнання і подальше порушення кримінальної справи. Найкраще звернутися в приватне детективне агентство.
Якщо пошуки увінчаються успіхом ( "тарган" живий і місцезнаходження його встановлено), запропонуйте вирішити питання "по-доброму". У разі невдачі подавайте позовну заяву в суд про позбавлення колишнього власника прав користування квартирою. Для ведення справи необхідно спочатку запросити кваліфікованого адвоката і заручитися свідченнями сусідів з приводу того, що цей громадянин з моменту продажу в квартирі і будинку не з'являвся, квартплату не платив і де-факто житлоплощею не користувався. Правда, Ваш опонент, якщо, звичайно, не вийшов термін позовної давності, може подати зустрічний позов про визнання угоди купівлі-продажу недійсною .
Є ще кілька "радикальних", але незаконних способів "вирішити питання": домовитися з співробітниками паспортного столу поліції приховати вказаний факт від потенційного покупця, виписати колишнього власника за свідоцтвом про смерть (впізнати його "непізнаний труп"). Крім того, можна взагалі не продавати квартиру, а здати квартиру в оренду або в оренду: в залежності від міста та місця розташування вона повністю окупиться за 8-10 років (якщо Ви так робите з 90-х років, то отримана з мешканців сума вже перевищила ринкову вартість житла).