Для чого потрібен акт прийому-передачі нерухомості
Коли покупець отримує на руки офіційні документи, що підтверджують його право власності на житло із вторинного ринку, він часто відчуває полегшення в зв'язку з тим, що за заподіяння шкоди. Але насправді, операція з продажу житла не є завершеною без ще одного важливого документа - акта прийому-передачі нерухомості (АПП).
Люди, які купують квартири в новобудовах, які не нехтують цим важливим документом. Саме за допомогою нього згодом є можливість вплинути на забудовника з метою усунення ним виявлених недоліків. Однак, покупцям на вторинному ринку житла також краще не упускати його з поля зору, інакше ви ризикуєте потрапити в солідні неприємності.
Від чого він захищає
У цивільному кодексі РФ, а саме в статті 556 про передачу нерухомості, горезвісний акт купівлі-продажу житла чітко прописаний як необхідна умова для того, щоб угоду можна було визнати дійсною. Його складають в момент переходу об'єкта продажу від продавця до покупця, і він підписується обома сторонами. Згідно правових норм, про те, що угода законна, свідчить саме наявність цього документа, а не тільки процедура реєстрації. Договір купівлі-продажу вступає в силу з моменту його підписання.
Новачки на ринку нерухомості можуть порахувати цей документ бюрократичним надмірністю. Однак, люди, що працюють в цій сфері професійно, краще багатьох знають, що відмовляючись від оформлення цього акту, вони ризикують опинитися в неприємній ситуації, в тому числі і у фінансовому аспекті.
Дуже часто буває так, що документи вже оформлені, але особа, що продало житло, користується ним якийсь час, а іноді і не один місяць. На то є різні приводи - немає можливості перевезти все речі, потрібно почекати, поки звільниться житлоплощу, яку він купив собі замість і так далі.
Питання полягає в тому, що хто буде нести збитки, якщо в цей період в квартирі станеться потоп або пожежа? А якщо в квартирі був дорогий євроремонт, який також враховувався в сумі угоди? А іноді буває так, що колишній мешканець, перед тим, як з'їхати, залишає солідні цифри на лічильниках комунальних послуг та телефоні.
Може статися неприємна ситуація і з протилежного боку. Уявіть ситуацію, що вже через місяць після продажу житла вам дзвонить її новий господар з претензіями. А ви впевнені в тому, що на момент укладання угоди все було добре, а проблема з'явилася вже в результаті його господарювання.
Такого роду проблем можна уникнути, якщо у вас буде складено акт прийому-передачі нерухомості. У ньому буде зафіксовано, в якому стані житло перейшло до нового власника, і він же буде тією точкою, починаючи з якої оплачувати рахунки буде зобов'язаний вже новий власник.
Будьте пильні!
Найчастіше, в договорі купівлі-продажу вказується, коли саме колишній власник буде знятий з реєстрації і коли він звільнить територію. Учасники угоди домовляються про зустріч безпосередньо на об'єкті, продавець передає новому власнику расчеткі з комунальними платежами і ключі, а потім вони підписують передавальний акт. Все дуже просто.
Якщо в процес залучені ріелтори, можна не турбуватися про те, що про акт забудуть. Професіонали з агентства нерухомості ніколи не забудуть розповісти і кілька разів нагадати про цей документ. Про це теж можна не турбуватися, якщо в угоді бере участь нотаріус.
В даний час законом дозволено проводити операції з нерухомістю самостійно. Росреестр може прийняти на реєстрацію договір у звичайній письмовій формі. Ось в такому випадку акт про прийом-здачу може бути втрачений недосвідченими учасниками угоди. Угода узаконять, новий господар вступить в право власності. І раптом…
найгірші варіанти
У типових угодах це саме «і раптом" не мається на увазі. Левова частка покупців і продавців прощаються і ніколи більше один одного не бачать, не усвідомлюючи, що за нормами ЦК їх угода не є повністю відпрацьованої.
Але іноді з такого роду угодами відбуваються неприємні речі. Про деякі подібних ситуаціях фахівці ми вже говорили вище. Але часом трапляються ще більш серйозні проблеми. Відповідно до ЦК, перехід майна і всіх обов'язків по утриманню, збереження, а також перехід всіляких ризиків і форс-мажорів, безпосередньо пов'язаних з об'єктом володіння, здійснюється тільки за наявності акта. Якщо ж його немає, все перераховане вище залишається на плечах у продавця. Іншими словами, якщо в разі стихійного лиха об'єкт угоди буде зруйнований, і він не буде закріплений за новим власником цим актом, відповідно до закону відновлення збитку буде покладено на попереднього власника. Це можна оскаржити через суд, але тягне за собою велику кількість тривалих судових розглядів.
З юридичної точки зору, тому боці, яка ухилилася від складання АПП, приписується відмову брати участь у виконанні умов угоди купівлі-продажу. Також існують різні види покарань - від штрафів за зрив угоди, аж до розкриття житла, виставленого на продаж, правоохоронними органами.
Звичайно ж, немає потреби доходити до таких крайнощів. Для того, зберегти нерви і зберегти час, професіонали ринку рекомендують йти на випередження несумлінної поведінки учасників ще на етапі укладання договору. Найпростішим, але дієвим способом підстрахуватися, є внесення в угоду пункту, за яким 10% вартості квартири дістануться продає відразу після підписання передавального акта.
нюанси заповнення
На даний момент не існує єдиного зразка складання передавального акта для договору купівлі-продажу житла. Як правило, він є простим письмовим текстом, продубльованих для кожної зі сторін-учасників угоди. Його можна завірити у нотаріуса.
Розділи протоколу варіюються в залежності від вимог учасників угоди або його особливостей. Але в будь-якому випадку він повинен включати паспортні дані сторін, адреса об'єкта угоди, точну площу, номер згідно кадастру, а також дату і місце складання документа.
В акт можуть бути включені різні опису стану житла, використаних в ньому матеріалів, наявність і стан меблів, сантехніки, і інших предметів ужитку, якщо вони також дістануться покупцеві.
Головним пунктом, що відповідає за те, що продається об'єкт відповідає зазначеним характеристикам, є той розділ, в якому відображено думку сторін з приводу реального стану об'єкта. Якщо погляди сторін сильно розрізняються, і вони не можуть домовитися по-хорошому, АПП є опорою для подальшого судового розгляду. Також варто врахувати, що Цивільний кодекс не звільняє колишнього власника житла від відповідальності за якість наданого товару, якщо він прийнятий покупцем у вигляді, який не відповідає обумовленим вимогам.
У разі, якщо покупець виявив якісь дефекти і недоробки, а продавець самостійно погодився їх усунути, то в протокол передачі вноситься відмітка «вважати дійсним після доопрацювання». Там же вказується термін, в який зауваження повинно бути усунуто, притому такий, який влаштовує обох учасників угоди.
Іноді в акті включений алгоритм, який регламентує порядок переказу грошових коштів. Цей пункт необхідний, якщо існує домовленість про передачу певної частини суми вже після оформлення АПП.
Поширеною практикою є запрошення свідків на процес передачі квартири. У разі, якщо свідки дійсно залучалися, потрібно подбати про те, щоб в акті були відображені їх паспортні дані. Якщо справа дійде до суду, їх показання свідків знайдуть законність.
Питання полягає в тому, що хто буде нести збитки, якщо в цей період в квартирі станеться потоп або пожежа?А якщо в квартирі був дорогий євроремонт, який також враховувався в сумі угоди?