Іпотека на кімнату в комунальній квартирі

1. Кімната в комуналці: не один вдома
2. Схема іпотечної угоди
3. Корисні поради позичальнику
4. Вигідна іпотека для самих розважливих

Як отримати іпотеку на кімнату в комунальній квартирі

Пітерські комуналки, по коридорах яких можна їздити на велосипеді, відомі на всю країну.

Хоча комунальні квартири і вважають пережитком радянського минулого, вони продовжують бути невід'ємною частиною вторинного ринку. Особливо це актуально для Санкт-Петербурга, де незважаючи на численні програми з розселення мешканців, комуналок поки залишається дуже багато. Пітерські комуналки з десяти і більше кімнат з загальними коридорами, за якими можна буквально їздити на велосипеді, відомі на всю країну. Деяким громадянам навіть вдається викуповувати такі квартири, причому це дуже вигідно. Загальна вартість окремо куплених комунальних кімнат завжди значно менше, ніж ринкова вартість цілої багатокімнатної квартири.

Якщо не вистачає грошей на однокімнатну квартиру або компактну студію, іпотека на комунальну кімнату - прийнятний спосіб вирішення житлового питання.

Іпотека на викуп кімнати має ряд істотних переваг:

• не потрібно чекати, коли буде добудований будинок - ви оформляєте документи і живете вже у власній кімнаті;
• кімнати в комуналках - єдиний вид реально доступного житла у великих містах;
• є вся інфраструктура, не потрібно чекати, коли побудують школу, дитячий садок або розв'язку до центру;
• платіж по іпотеці на комунальну кімнату може дорівнювати вартості її щомісячної оренди. При цьому ви є власником;
• кімнату в комунальній квартирі можна здати і виплачувати іпотеку за рахунок орендної плати квартиронаймачів;
• в порівнянні зі студією в 15 м², де на зазначеній площі розташований також санвузол і кухня, комунальна кімната такої ж площі на увазі більше вільного місця для життя.

При цьому у кімнати в комуналці є ряд особливостей:

• щоб прописати в кімнату людини, яка не є власником або дитиною власника, потрібна згода всіх сусідів по комунальній квартирі;
• якщо ви захочете зробити ремонт в місцях загального користування, доведеться умовляти сусідів приймати в цьому участь, причому вони можуть не погодитися;
• перепланування, а також перебудову комунальної квартири неможливо без нотаріально завіреної згоди всіх власників;
• за договором іпотеки здавати заставне житло в оренду третім особам не можна. Тому якщо ви плануєте здати кімнату після оформлення кредиту, пам'ятайте, що банк може про це дізнатися і законно вимагати дострокового погашення боргу.

Якщо ви вирішили, що вам потрібна іпотека на кімнату в комунальній квартирі, запасіться терпінням. Банків, які готові кредитувати таке житло, небагато, але вибір є. А значить є можливість заощадити.

Кімната в комуналці: не один вдома

Є два види власності на кімнату в комунальній квартирі: часткова і спільна.

Спільна часткова власність - це коли власнику належить по документами не конкретна кімната, а якась дрібна частина всієї комунальної квартири. Загальна спільна власність - це виділена окрема кімната, на яку є технічний паспорт, і право користування загальними місцями в комуналці.

Ви не зможете отримати іпотеку на покупку кімнати, якщо вид власності - спільна часткова, це занадто великі ризики для кредитора. Зате при спільній сумісній власності взяти в іпотеку кімнату цілком реально. Перш ніж домовлятися про перегляд варіантів, уточнюйте, чи підходять вони під іпотеку по виду власності.

Якщо ціна кімнати значно нижчою за ринкову, варто з'ясувати, з чим це пов'язано Причин може бути декілька:

• кімната, а також місця загального користування в квартирі вимагають ремонту. У такому випадку варто порахувати, у скільки вам обійдеться ремонт;
• господарям потрібно терміново продати кімнату в зв'язку з особистими обставинами;
• кімната продається дуже довго, і господарі пішли на зниження ціни, щоб від неї позбутися.

Обов'язково дізнайтеся, з чим пов'язана низька ціна. Також пам'ятайте, що в банку вам, швидше за все, доведеться крім обов'язкового страхування нерухомості купувати поліс титульного страхування на три роки. Навіть якщо юридичну чистоту кімнати перевіряють фахівці банку, це не може повністю виключити ризик появи третіх осіб, які претендують на нерухомість.

Схема іпотечної угоди

Чіткий план - запорука успіху. Коротенько порядок дій при отриманні іпотеки на викуп кімнати в комуналці наступний:

• пошук банку-кредитора;
• подача заявки на житловий кредит на певну суму;
• отримання схвалення;
• пошук кімнати;
• оцінка кімнати незалежним експертом;
• укладення договору іпотеки;
• укладення договору купівлі-продажу;
• оформлення застави на кімнату;
• реєстрація переходу права власності та обтяження в Росреестра;
• продавець отримує гроші за кімнату;
• ви отримуєте ключі від кімнати і починаєте виплачувати іпотеку.

Найчастіше за іпотекою на кімнату в комуналці громадяни звертаються до Ощадбанку. Але не всім і не завжди пропозиції Ощад вигідні. До того ж нерідко банк відмовляє потенційним клієнтам без пояснення причин. Тому відразу варто розглядати кілька кредитних організацій, якщо ви плануєте взяти іпотеку на викуп кімнати. Банк, подібно дбайливому батькові, шукає для нерухомості «на виданні» надійного майбутнього «чоловіка». Коротенько чек-лист, за яким оцінюється кандидат в позичальники, виглядає так:

• наявність постійної роботи і доходу, достатнього для виплати по кредиту;
• бездоганна кредитна історія;
• вік (на момент погашення кредиту ви повинні бути не старше 65 років).

Що стосується доходів, можна зробити нескладний розрахунок. Банк найчастіше вимагає довідку за формою 2-ПДФО про вашому офіційному доході. Але дуже часто роботодавці, щоб менше платити податків, частина зарплати виплачують у конверті. Якщо ваша офіційна зарплата 20-25 тисяч рублів, іпотеку на комунальну кімнату з мінімальним платежем 7-10 тисяч рублів вам схвалять. Якщо у вас є кошти для початкового внеску або інша нерухомість у власності, яка може виступити в якості застави, ви будете ще більш бажаним клієнтом. Якщо офіційна зарплата дуже маленька, шукайте банк, який приймає довідки про доходи за формою банку.

Сам об'єкт іпотеки проходить незалежну експертну оцінку, перш ніж банк схвалить ваш вибір. Кімната не викликає запитань у банку, якщо відповідає його вимогам:

• знос будинку не перевищує 60%;
• є всі блага цивілізації: електрика, каналізація, газ, опалення, водопостачання;
• комуналка розташована в районі з розвиненою інфраструктурою і потенційно є ліквідним об'єктом вторинного ринку нерухомості;
• кімната юридично і фізично вільна від домагань третіх осіб.

Якщо банк дав добро, залишається тільки технічна сторона питання. Іпотека завжди пов'язана з великою кількістю документів, які вимагаються від всіх учасників угоди. Продавець кімнати не виняток. Він повинен надати наступні документи:

• документ, що засвідчує особу;
• документ, що підтверджує право власності на кімнату;
• довідку про відсутність боргів за комунальні послуги;
• нотаріально завірені відмови від права купити кімнату від всіх сусідів-власників;
• виписку з будинкової книги;
• технічний паспорт комунальної квартири і самої кімнати;
• довідку з наркологічного і неврологічного диспансерів (при звичайній купівлі-продажу ці довідки необов'язкові, але для іпотеки вони необхідні).

Продавець повинен бути готовий до того, що гроші він отримає не відразу, а тільки після переходу права власності та оформлення застави на кімнату в комунальній квартирі. Такі особливості іпотечної угоди. Зате він може бути впевнений в сумлінності покупця, тому що за ним стоїть банк.

Корисні поради позичальнику

Іпотека - це довгострокове кредитне зобов'язання. Купівля в кредит кімнати в комуналці хороша тим, що сума переплати і термін кредиту менше, тому що менше сума основного боргу. Проте слід робити попередні розрахунки. Оцінюючи суму кредиту, пам'ятайте про додаткові витрати:

• оцінка нерухомості;
• в деяких банках розгляд заявки на кредит і обслуговування рахунку відносяться до платних послуг;
• страховка - близько 1-2% від суми основного боргу щорічно;
• комісія при перекладі щомісячних платежів - в залежності від платіжної системи, яку ви плануєте використовувати (0-3%);
• витрати на оформлення та реєстрацію в Росреестра договору іпотеки, застави та угоди купівлі-продажу;
• витрати на нотаріуса (якщо ви плануєте користуватися його послугами).

Спочатку передбачити всі витрати складно, тому слід залишити в запасі 30-50 тисяч рублів на всякий випадок.

В ідеалі у вас завжди повинен бути грошовий запас на 3-6 місяців іпотечних виплат.

Але в реальності зробити заначку виходить не завжди. Якщо раптом обставини складуться таким чином, що ви тимчасово не зможете виплачувати кредит, слід скористатися кредитними канікулами або реструктуризацією кредиту.

Головне - не чекайте, коли у вас накопичиться борг і набіжать відсотки і пені. Сьогодні банки легко йдуть назустріч своїм клієнтам при тимчасових фінансових труднощах.

Вигідна іпотека для самих розважливих

Іпотека - крок серйозний, перед прийняттям рішення варто не поспішаючи з'ясувати обстановку на ринку, порівняти умови, зважити свої шанси і тільки потім подавати заявку. Як знайти найвигідніший кредит, без зайвих переплат і кабальних умов, прописаних в іпотечному договорі дрібним шрифтом? Можна у всьому покластися на себе, але це велика відповідальність без гарантії гарного результату. Ви ризикуєте відчути себе богатирем на роздоріжжі, де направо підеш - відсоток високий, наліво підеш - переплата по страховці, а прямо - взагалі можуть відмовити в кредиті.

Отримайте нашу консультацію щоб взяти іпотеку на кімнату в комунальній квартирі на вигідних умовах

Є надійний спосіб - звернутися в кредитно-консалтингове агентство. У Санкт-Петербурзі відмінно зарекомендувала себе компанія «Іпотекарь», в якій працюють кращі іпотечні брокери північній столиці. Звертаючись в «Іпотекарь», ви вбиваєте відразу декількох зайців:

• отримуєте гарантовану схвалення в декількох банках;
• маєте можливість вибрати найприйнятніші і вигідні умови по іпотеці;
• отримуєте грамотну юридичну допомогу на всіх етапах від вашого особистого менеджера;
• забуваєте про паперову тяганину;
• економите на відсотках, страховці, оцінці.

А найприємніше - оплата послуг брокера в «Іпотекарь» проводиться за фактом надання послуг, що зайвий раз підтверджує професіоналізм і турботу про клієнта співробітників цієї фірми.