Особенности прекращения договора аренды земельного участка

Особенности прекращения аренды участка после совершения сделки с недвижимостью, расположенной на ней

Оксана Машевский, судья Хозяйственного суда Житомирской области

Вопрос о прекращении у бывшего владельца недвижимости статуса арендатора земельного участка, на котором она размещена, не сходит со страниц судебного реестра уже 8 лет. Причина - отсутствие за весь этот период системного подхода Верховного Суда Украины разъяснению алгоритма действий арендодателя и арендатора после совершения последним сделки с недвижимым имуществом.

Обязательства по земельному налогу

Как ни странно выглядит, но впервые стст.120, 125126 Земельного кодекса и 377 Гражданского кодекса разъяснены ВСУ в споре налогового органа по новым собственником недвижимости. Последний признан обязанным уплатить земельный налог с момента приобретения права собственности на недвижимое имущество, а не с момента государственной регистрации права аренды земельного участка в случае, если во времени эти моменты не совпадают ( постановление от 24.12.2010 по делу №21-54а10).

Эта позиция, казалось бы, должна устранить любые претензии к бывшему владельцу недвижимости по арендной плате. Однако этого не произошло. Ведь арендодатели (а это преимущественно органы местного самоуправления) руководствовались принципом: поскольку бывший владелец остается арендатором участка, именно он обязан вносить арендную плату, пока не будет заключен договор с новым владельцем недвижимости.

Арендодателю было все равно, что бывший владелец фактически потерял возможность пользоваться участком. Более того, игнорировались предписания стст.7 и 31 закона «Об аренде земли», согласно которым основанием для прекращения договора аренды является договор купли-продажи недвижимости, на ней расположена. Таким основанием, по убеждению арендодателя, должна была стать не менее соглашение о досрочном расторжении договора аренды. В большинстве же случаев органы местного самоуправления рассматривали совокупность юридических фактов: решение о досрочном расторжении договора аренды, договор на его выполнение и акт приема-передачи участка по аренде. Но об этом позже.

В то же время арендодатели, как правило, не спешили подписывать соглашения о досрочном расторжении договора аренды к оформлению отношений с новыми владельцами недвижимости. Последние в свою очередь также не торопились брать на себя дополнительную денежное обязательство.

Как показывает судебная практика, арендаторы считали юридически правильным требовать расторжения договора аренды в судебном порядке. С ними согласился ВСУ, который, применив к спорным отношениям стст.31 и 32 закона «Об аренде земли», пришел к такому выводу: в связи с тем, что участком и возведенной в ней зданием фактически пользуется ее новый владелец, истец добровольно отказался от права пользования указанным участком, законодательством и условиями договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по решению суда по требованию одной из сторон договора, имеющиеся правовые основания для частичного удовлетворения иска ( постановление ВСУ от 6.06.2011 по делу №3-53гс11).

Эта позиция стала для сторон договора аренды и судов (в основном хозяйственных) прецедентной и не менялась по сей день.

Прекращение договора по факту

В 2015 году ВСУ принял позицию, что не укладывалась в устоявшуюся практику ( постановление от 23.12.2015 по делу №3-1143гс15). Так, по мнению высшей судебной инстанции, признании недействительным договора аренды нежилого помещения, который стороны расторгли, а имущество вернули, невозможно, поскольку обязательства по спорным сделкой является прекращенными.

Накладывая этот вывод на арендные отношения относительно земельного участка, которая, по определению ст.182 ГК, является недвижимым имуществом, можно сделать вывод, что обязательства бывшего владельца недвижимости по договору аренды участка прекращаются после расторжения последнего и возвращения объекта.

Эта правовая позиция стала применяться сторонами договора аренды недвижимости в спорах о признании его недействительным. Поэтому бывали случаи, когда соглашения о досрочном расторжении договора аренды участка заключались вида, без намерения прекратить договорные отношения совсем, а только временно, на время судебного разрешения спора, как правило, с участием прокурора. Последний недействительности договора аренды связывал с нарушением закона при его заключении, а не по основаниям наличии собственного юридического интереса по пользованию участком.

Однако стороны договора аренды, которые на самом деле хотели прекратить свои отношения в силу действия стст.120, 141 ЗК и ст.377 ГК, упустили из виду один важный момент. В постановлении от 23.12.2015 ВСУ отметил, что все обязательства по такому договору окончательно прекращает факт возвращения участка из аренды. Такая «дезориентация» была частично обусловлена ​​отсутствием ссылки в постановлении ВСУ 2015 году на ст.34 закона «Об аренде земли».

Кстати, эта норма ни разу не была предметом анализа высшей судебной инстанции. Только в тексте постановления ВСУ от 22.06.2016 (дело №3-462гс16) она упоминается при цитировании мотивировочной части сравниваемых постановлений высших специализированных судов в такой их части. «Договор является прекращенным, а такой земельный участок подлежит возврату территориальной общине города на основании ст.34 закона« Об аренде земли ».

В 2016 году ВСУ (гражданская палата) четко изложил правовую позицию о том, что именно с момента заключения договора купли-продажи и регистрации недвижимого имущества к лицу переходит право на участок, применив одновременно стст.120, 141 ЗК и ст.377 ГК, а также ст.657 ГК ( постановление от 13.04.2016 по делу №6-253цс16). В то же время это разъяснение вновь было адресовано новому владельцу недвижимости. Поэтому оно не давало оснований сторонам договора аренды участка считать, что указанные юридические факты одновременно прекращают отношения и между ними. Так, ВСУ однозначно отметил, что договор купли-продажи недвижимости создает права и обязанности исключительно для его сторон, но отнюдь не для сторон договора аренды участка.

переход долга

Лишь в 2017 году ВСУ (административная палата), рассматривая спор между налоговым органом и бывшим владельцем недвижимости, впервые применил к спорным отношениям, кроме традиционных стст.120, 141 ЗК и ст.377 ГК, ст.287 Налогового кодекса, также ч.3 ст.7 закона «Об аренде земли». В последний четко сказано, что договором, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается действие договора аренды участка, на котором они расположены, с предварительным арендатором.

Правовая позиция ВСУ такова: анализ указанных норм права дает возможность определить:

• кто именно является плательщиком земельного налога, с какого момента возникает (приобретается переходит) обязанность уплаты этого налога;

• событие (явление), с которой прекращается его уплата;

• условия и основания этого платежа в случае совершения сделок с земельным участком или зданием (ее частью), которые на ней расположены.

Итак, к новому собственнику объекта недвижимости переходит и установленный налоговым законом обязанность по уплате налога за земельный участок, на котором расположено приобретенное им имущество. После отчуждения части объекта недвижимости и его регистрации в БТИ за другими лицами истец должен осуществлять арендную плату за участок, пользователем которой не является ( постановление от 12.09.2017 по делу № 2а-10596/12/2670).

Но решило ли это проблему прекращения арендных отношений бывшего владельца недвижимости с владельцем участка? Нет к сожалению.

Учитывая постановление от 12.09.2017 очевидна только ошибочность сложившейся в 2011 году позиции ВСУ о том, что договор аренды прекращается путем его расторжения, в частности в судебном порядке. Хотя указанная редакция ч.3 ст.7 закона «Об аренде земли» действует с 10.12.2009.

Позиция ВХС: толкование, оставляет вопрос

Высший хозяйственный суд попытался истолковать эту норму следующим образом: «При возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение в соответствии с договором, который содержит все необходимые по закону существенные условия, право предыдущего владельца или пользователя прекращается; новый владелец объекта недвижимости, которому переходит право аренды, приобретает права аренды по действующему договору аренды »( постановление от 7.11.2017 по делу №917 / 368/17).

Другое толкование ВГС ч.3 ст.7 закона (оно использовалось чаще) таков: «В случае возникновения у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предварительного пользователя прекращается учитывая закон, без оформления прекращения права любыми актами и документами. Договор аренды при этом не прекращается в целом, а только в части аренды предыдущим арендатором. Таким образом, если предыдущий владелец жилого дома (здания, сооружения) пользовался участком, на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, на основании договора аренды, новый владелец может требовать переоформления права пользования участком на свое имя »( постановление ВХС от 10.10.2017 по делу №911 / 1954/16).

Впрочем, ни то, ни другое толкование не устраивает стороны арендного треугольника. Для бывшего владельца недвижимости краеугольным камнем становится вопрос: какие документы представить для проведения государственной регистрации прекращения вещного права аренды, если, по заключению ВГС, любые документы не нужно оформлять? У владельца участка вызывает непонимание сама формулировка о возможности существования договора аренды после того, как он прекратил свое действие в части. Другими словами, как может договор хранить силу только с участием одной стороны - арендодателя?

Справедливость такого сомнения подтверждает не менее ч.5 ст.116 ЗК. Новый владелец недвижимости вообще не спешит с заключением нового договора аренды участка, не говоря уже о «присоединении» к старому.

Таким образом, отсутствие до сих пор правовой позиции ВСУ, сложившейся одновременно на основании ч.3 ст.7, абз.8 ч.1 ст.31, ст.34 закона «Об аренде земли», ст.120 и п. «Е »ч.1 ст.141 ЗК и ст.377 ГК, дает арендатору основания считать, что достаточно уведомить арендодателя о совершенном сделка с недвижимостью, чтобы считать прекращенными как договор аренды, так и обязательства по ним, без оформления каких-либо документов .

Более того, ВГС еще в 2014 году отметил, что требование о признании прекращенным договора аренды, то есть установление факта как способа защиты прав на земельные участки, действующим законодательством не предусмотрена и не влечет к возобновлению нарушенного права, а потому не может быть самостоятельным предметом иска в хозяйственном суде ( постановление от 11.06.2014 по делу №904 / 9308/13).

Зато арендодатель до сих пор считает, что совершенное сделка с недвижимостью, стороной которого он не был, не прекращает договор аренды участка автоматически и требует минимум составления акта возврата участка из аренды. В большинстве же случаев арендодатель требует заключения с арендатором соглашения о расторжении договора аренды, для чего принимает соответствующее решение, ссылаясь на ч.5 ст.116 ЗК. Ссылаясь на ч.3 ст.7 закона «Об аренде земли», арендодатель предлагает бывшему и новому владельцу недвижимости заключить трехстороннее соглашение о замене арендатора.

Расторжение без дополнительных подтверждений

Решить проблему позволяет правовая позиция, приведенная в решении Хозяйственный суд Житомирской области от 11.12.2017 (дело №906 / 820/17).

По содержанию ч.3 ст.31 и ст.32 закона «Об аренде земли», расторжении договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда является одним из оснований для его прекращения, кроме тех, которые указаны в ч.1 ст.31 этого акта. Следовательно, понятие «прекращение договора аренды земли» является общим, сборной правовой категорией, включающей и «расторжение договора аренды земли», как это прямо доказывает название ст.32 закона.

В свою очередь суд может расторгнуть договор аренды земли, срок действия которого не истек, то есть досрочно, и только по основаниям, установленным законом, и в частности:

• в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных стст.24 и 25 закона и условиями договора;

• в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка;

• на основаниях, определенных ЗК и другими законами.

Такими основаниями могут, например, быть:

• п. «Д» ч.1 ст.141 ЗК (систематическое невнесение арендной платы) и ст.651 ГК (существенное нарушение договора другой стороной) (постановление ВСУ от 11.10.2017 по делу №732 / 174/17)

• пп. «Г» и «д» ч.1 ст.141, пп. «А» и «б» ч.1 ст.143 ЗК (постановления ВСУ от 20.05.2015 по делу №3-166гс15, от 20.01. 2016 по делу №6-1980цс15).

В ст.31 закона «Об аренде земли» определен перечень оснований прекращения договора аренды, которые наступают, по общему правилу, объективно, в силу юридического факта (события / действия) и независимо от воли сторон. Так, одним из оснований для его прекращения является юридический факт приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом области (абз.8 ч.1 ст.31 закона).

Договору, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды в части аренды предыдущим арендатором участка, на котором расположен такой объект (ч.3 ст.7 закона).

По смыслу этой нормы, юридический факт прекращения договора аренды подтверждается именно договору купли-продажи (мены, дарения) недвижимого имущества, на ней расположенного, и регистрацией права собственности на него за покупателем (стст.328, 344 ГК) и не может и не должен подтверждаться решением органа местного самоуправления, решением суда, договором, другим документом.

По содержанию ч.3 ст.20 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 1.07.2004 №1952-IV, одновременно с совершением нотариального действия с недвижимым имуществом (удостоверение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение) нотариус осуществляет государственную регистрацию права собственности покупателя, совершивший такое действие. Итак, два юридические факты (заключение договора в отношении недвижимого имущества и государственная регистрация права собственности на него) наступают в один день.

С учетом изложенного можно констатировать правовых оснований для расторжения в судебном порядке договора аренды земельного участка, который прекратил свое действие в силу закона, нет.

Поскольку договор аренды является прекращенным в части предварительного арендатора с учетом ч.3 ст.7 закона «Об аренде земли», у суда нет оснований указывать на этот факт, имеющий юридическое значение, в резолютивной части решения, в том числе выражением «считать договор аренды земли прекращен в части арендатора с (дата) ».

Инициатива - по предыдущим владельцем

В то же время требования ст.34 закона «Об аренде земли» обязывают арендатора в случае прекращения (по любым основаниям) договора аренды вернуть арендодателю участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать участок для удовлетворения своих требований к арендодателю. В случае невыполнения этой обязанности арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки.

Поскольку норма ст.34 закона «Об аренде земли» является императивной, именно арендатор должен принять все необходимые меры для исполнения обязанности по возврату участка из аренды в связи с прекращением договора аренды на основании закона, в частности составить проект акта приема-передачи участка.

И только в случае уклонения арендодателя от его принятия арендатор вправе считать субъективное право нарушенным (ч.1 ст.613 ГК) и требовать в судебном порядке обязать арендодателя принять участок. И такой способ защиты нарушенного права является надлежащим (постановление ВСУ от 20.03.2012 по делу №3-19гс12).

Кроме того, владелец участка буквально толкует ч.3 ст.7 закона «Об аренде земли», если считает себя арендодателем по прекращенным в силу закона договором. В то же время, по содержанию ч.3 ст.7 закона, договор купли-продажи недвижимости прекратил действие договора аренды земли и в части арендодателя, о чем дополнительно доказывает ст.34.

Обязанность для нового владельца

Более того, новый владелец недвижимости не становится автоматически арендатором, поскольку договором купли-продажи недвижимости не продлевается действие договора аренды земли.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие в силу закона, к нему или на его основании нельзя заключить дополнительное соглашение, в том числе и три-стороннюю - между прежним и новым владельцами недвижимости и собственником участка. Поэтому новый владелец недвижимости обязан оформить права на участок путем подписания нового договора аренды (постановление судебных палат по гражданским и хозяйственным делам ВСУ от 14.09.2016 по делу №703 / 5377/14-ц).

Кроме того, именно дата договора купли-продажи недвижимости является датой прекращения договора аренды земли. Прежде всего это связано с различным правовым содержанием понятий «прекращение договора аренды земли» и «прекращение права аренды» (права пользования) или «переход права на аренду».

В ст.7 закона «Об аренде земли» говорится о переходе права на аренду участка. В ст.120 ЗК говорится о переходе права на участок в случае приобретения права на жилой дом, здание или сооружение. В ст.141 ЗК говорится об основаниях прекращения права пользования участком в случае приобретения другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на ней.

В ст.182 ГК предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В ст.3 закона №1952-IV также установлено обязательность регистрации прав в государственном реестре. В ч.2 ст.3 этого акта указано, что с момента государственной регистрации только возникают вещные права на недвижимое имущество, в том числе право аренды, как предусмотрено в его ст.4 и ст.17 закона «Об аренде земли».

В то же время ни одной нормой не определено, что именно с момента государственной регистрации прекращается (переходит) право аренды участка. Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи недвижимости и регистрации права собственности на нее с новым владельцем у бывшего владельца недвижимости прекратилось право аренды и, соответственно, обязанность внесения арендной платы.

Согласно ч.3 ст.10 закона №1952-IV государственный регистратор устанавливает наличие факта выполнения условий сделки, с которыми закон и / или сделка связывает возможность возникновения, перехода, прекращения вещного права, подлежащего регистрации. Согласно ст.27 этого акта такая регистрация проводится на основании документов, в соответствии с законодательством подтверждают прекращение прав на недвижимое имущество. Такими документами следует считать договор купли-продажи недвижимости и акт приема-передачи участка по аренде.