іпотечне ворожіння

Вже кожна третя угода на ринку нерухомості відбувається з використанням іпотечного кредиту. Чи варто зараз ставати позичальником?

Міркування на тему брати чи не брати іпотеку - не пусті. Ціна питання в даному випадку велика: адже виплачувати досить пристойний кредит банку доведеться не один рік.

Вартість іпотеки за минулий рік збільшилася, і така тенденція продовжиться. Але чи повинно це зупинити потенційного новосела?

рік зростання

За даними компанії «Домус фінанс», в 2012 році кількість іпотечних угод в Росії виросло на 45%. Зростання ставок поки не зупиняє позичальників.

«Динамічне зростання ринку іпотечного кредитування в 2012 році (його обсяг склав за попередніми даними 1 трлн. Рублів і перевищив показник 2011 року понад ніж на 40%) в певній мірі можна пов'язати з відкладеним попитом, достатньою пропозицією на ринку нерухомості, диверсифікацією продуктової лінійки банків і безліччю соціальних програм кредитування », - повідомляє аналітик інвестиційного холдингу" Фінам "Антон Сороко.

«Підвищення ставок на 0,5-1% низкою комерційних банків почалося восени 2012 року і триває досі. Частка іпотеки в угодах з нерухомістю за підсумками 2012 року в Москві в середньому становить 33%. Середні ставки на ринку на сьогоднішній день - 13-14%. У банків, що працюють за стандартами АІЖК, ставки на 1-1,5% нижче », - наводить дані генеральний директор« НБИК »Євгена Таубкіна.

Свого роду «сигналом» для подорожчання іпотеки стало підвищення ставок Ощадбанком влітку минулого року. Крім того, зросла вартість ресурсів для самих банків.

«Залежить вона / ставка / і від розміру банківської маржі, яка в середньому у нас в рази перевищує маржу західних банків (у нас більше п'яти відсотків, а там - близько півтора). Але справа тут не в жадібності російських банкірів. Продуктивність праці на одного банківського співробітника в Росії також в кілька разів нижче, ніж в економічно розвинених країнах. Отже, і витрати, які закладаються в маржу, у нас істотно вище », - вважає голова ради директорів компанії« ВСК-Іпотека »Володимир Лопатін.

«Вартість фондування за останній рік значно зросла, що крім кредитної маржі і операційних витрат прямо впливає на процентну ставку по іпотеці. Головною причиною зростання ставок є напружена ситуація з ліквідністю, що виникла внаслідок впливу боргової кризи в єврозоні. І якщо на початку року банки займали вичікувальну позицію, то до третього кварталу стало зрозуміло, що необхідна адаптація під затяжне подорожчання фондування », - пояснює керівник аналітичного центру Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) Анна Любимцева.

І - припущу - не останню роль в підвищенні ставок по іпотеці зіграли самі позичальники. Люди продовжували брати кредити, що подорожчали, причому вельми і вельми активно. Тоді який сенс банкам відмовлятися від додаткового доходу і знижувати процентні ставки?

Далі буде

Зростання іпотечних ставок продовжиться. На скільки саме?

«Якщо не буде системних потрясінь, то фіксовані ставки протягом року виростуть на 1-1,5 п.п.», - вважає Євгенія Таубкіна.

«До кінця першого півріччя 2013 року ставки можуть зрости до 13-13,5%. Це, безумовно, відіб'ється на темпах зростання іпотечного ринку. Ми прогнозуємо, що в 2013 році його максимальне зростання не перевищить 20% в порівнянні з результатами поточного року. Однак для ринку це, скоріше, благо, так як 20% в рік - це дуже хороший показник зростання, що свідчить про відсутність перегріву », - коментує Анна Любимцева.

Деякі гравці вже зараз видають іпотеку під 14-15%. Чи є якийсь «психологічний бар'єр» - той рівень ставок, після досягнення якого кількість позичальників помітно скоротиться?

Зрозуміло, іпотеку під 50% ні одна розумна людина не візьме. А ось отримати кредит під 20% - охочі все одно знайдуться. І оскільки обмежувачем ринку нерідко стає природний попит - то навіщо поки, в умовах такої затребуваності продукту, банкам знижувати ставки? Так що до 15-18% вони цілком нема за цей рік, так за наступний, можуть дорости. І, ймовірно, тільки після цього ставки стабілізуються або почнуть знижуватися.

Вплинути на вартість іпотеки могли б і нові гравці. Якби нові банки прийшли на цей ринок, то їм довелося б шукати клієнтів. Спрощувати вимоги до позичальника - вельми ризиковано, все-таки іпотека - це серйозне фінансове зобов'язання. І тоді кредитори, швидше за все, пішли б по шляху зниження ставок.

Ось тільки іпотека - продукт низькомаржинального, і навряд чи якісь нові монолайнери з'являться на цьому ринку в найближчому майбутньому.

Ставка не для всіх

На своїх сайтах банки, як правило, вказують діапазон процентних ставок. Це не рекламні виверти. Взяти іпотеку під мінімальну ставку (а іноді це 8,5%) можливо. Ось тільки вимоги до позичальника тут будуть дуже жорсткі. Наприклад, погасити кредит доведеться в дуже стислі терміни, також буде потрібно внести великий початковий внесок і т.д.

Дотримання яких ще умов допоможе знизити ставку ?

«Позичальники з хорошим офіційним доходом і великим початковим внеском можуть розраховувати на найпривабливіші програми», - повідомляє Євгенія Таубкіна.

За словами директора департаменту іпотечного кредитування Номос-Банку Сергія Арзянцева, «розмір ставки залежить від терміну кредиту, частки власних коштів позичальника і форми підтвердження позичальником доходу. Також ставки розрізняються залежно від мети кредиту: на покупку квартири, на покупку котеджу, на участь в будівництві та ін. ».

Директор іпотечного відділення ГК «МІЦ» Костянтин Шибецька каже, що на зниження іпотечних ставок «можуть розраховувати тільки дисципліновані позичальники з гарною кредитною історією, стабільним доходом, великим розміром початкового внеску. Але це можливо тільки в рамках діючих в банку кредитних продуктів, тобто якщо кредит вже видано, а через рік банк випустив новий кредитний продукт з більш низькими ставками, то позичальник автоматично не може розраховувати на зміну своєї процентної ставки ».

«Білі» доходи позичальника також означають ставку менше, ніж при «сірих», правда, не завжди. Збільшення частки початкового внеску практично всюди тягне за собою здешевлення кредиту », - інформує Володимир Лопатін.

Нерухомість і ціни

Вартість кредитних коштів - тільки одна сторона квартирного питання. Є і ще інша, не менш важлива - ціна нерухомості. Від її величини в першу чергу залежить те, скільки потрібно буде платити позичальнику.

До того ж, якщо припустити, що «завтра» квартири будуть коштувати в рази дешевше, то брати кредит зараз не має ніякого сенсу. Однак такий сценарій видається неймовірним. Вартість нерухомості може стабілізуватися на якийсь час, але серйозно впасти - немає.

Ймовірно, швидше за все буде дорожчати житло в Підмосков'ї. Особливо в Новій Москві. Там в середньому вартість квартир за минулий рік збільшилася з 77 300 до 82 350 рублів / кв.м. А якщо це райони, де планується будівництво метро (наприклад, направлення на Томіліно, Митино), то темпи тут будуть ще більш швидкими.

«На первинному ринку продовжиться« вимивання »дешевого житла. Причому це в рівній мірі справедливо як для Москви, так і для Підмосков'я. Новобудови малого формату в силу невеликої площі і вигідною підсумкової ціни будуть і далі користуватися підвищеним попитом серед покупців, що буде сприяти більш активному росту цін на них. Великогабаритні квартири продовжать «накопичуватися» в загальному обсязі пропозиції, що призведе до коригування їх вартості. В цілому об'єктивних передумов для різкого «стрибка» або «падіння» вартості нерухомості я не бачу. За нашими оцінками, ціни продовжать рости помірними темпами в межах реальної інфляції », - стверджує генеральний директор компанії« Домус фінанс »Павло Лепіш.

Генеральний директор «Релайт-Нерухомість», голова Комітету РГР щодо вдосконалення нормативної бази Олег Самойлов, вважає, що зростання цін буде незначним. В цілому ситуація на ринку нерухомості залежить від того, «яку динаміку продемонструють процентні ставки по іпотечних кредитах, і який обсяг житла в будинках-новобудовах буде виведений на ринок протягом року. Якщо обидва чинники матимуть високі значення, не можу виключити продовження спаду платоспроможного попиту, що в другій половині року може обернутися не тільки зупинкою росту цін на квартири, але і початком їх падіння. Однак навіть якщо подібний сценарій і втілиться в життя, чекати істотного зниження цін не варто ».

Якщо розглядати питання покупки нерухомості як інвестицію (тобто купувати її не для власного проживання), то слід пам'ятати, що механізм інвестування зразка початку 2000-х років, коли квартири купували для того, щоб через рік-два перепродати в рази дорожче, вже не працює. Квартирні спекуляції більше не приносять такого прибутку, як раніше.

Однак придбання квартири в будь-якому випадку допоможе зберегти гроші від знецінення. З цієї точки зору нерухомість в Росії ще довго буде найбільш підходящою інвестицією. Навіть якщо вона була придбана на позикові кошти.

Учасники ринку: чи брати іпотеку зараз?

Володимир Лопатін ( «ВСК-Іпотека»)

«При зростанні цін на житло (а у нас вони ростуть) чекати невигідно. Чекати на що? Коли ставки впадуть? Так ніхто не заважає в цьому випадку перескочити на кредит зі зниженою ставкою, вдавшись до так званого рефінансування. Причому в нашій країні це можна зробити практично безкоштовно. Виходить, що чекати обережний позичальник буде, коли купується їм житло ще більш подорожчає і, отже, зросте сума потрібного йому кредиту. Чи не занадто розумне очікування. Тим більше, що і ставки у нас теж ростуть, а не знижуються ».

Владислав Есенков (начальник Управління іпотечних програм КБ «Уніфін»)

«Ставки росли в 2012 років і - з великим ступенем ймовірності - цей тренд збережеться в цьому році. А ось що буде з цінами на нерухомість поки не дуже зрозуміло. Необхідно брати до уваги, що більшість угод на ринку житла здійснюється з метою зміни своїх житлових умов. І такого роду питання найчастіше вимагають оперативного вирішення, тому їх рішення в меншій мірі залежить від ситуації з процентними та іншими істотними умовами кредитування ».

Євгенія Таубкіна ( «НБИК»)

«Якщо у вас стабільний дохід і є накопичення на початковий внесок (50%), то варто брати іпотечний кредит зараз - для цього випадку є дуже цікаві кредитні продукти. Якщо ж у вас маленький перший внесок (наприклад, 10%), то ми рекомендуємо почекати і накопичити хоча б 20-30% ».

Сергій Арзянцев (Номос-Банк)

«В даний час ставки по іпотеці в ряді банків продовжують залишатися досить привабливими. Якщо у людини є потреба у поліпшенні житлових умов, то отримання кредиту краще не відкладати ».

Костянтин Шибецька (ГК «МІЦ»)

«За останній рік ставки по кредитах не падали, а обсяг кредитування тільки зростав, населення активно користувалося кредитуванням, тобто вирішувало свої насущні житлові проблеми. Якщо ситуація дозволяє, то можна почекати півроку-рік, в розрахунку, що ставки по кредитах трохи знизяться, але в цьому випадку і вартість житла на місці не стоїть, а зростає на рівні інфляції. Відповідно, заощадження громадян, які були накопичені на початковий внесок, знецінюються, що може негативно позначитися при безпосередньому вирішенні житлового питання. Тому якщо бажання поліпшити свої житлові умови зараз збігається з можливостями, то питання придбання нерухомості за допомогою іпотеки потрібно вирішувати негайно ».