Послуги для тих, чиє житло зносять. На що можуть розраховувати власники житла при знесенні їх будинків.

1. Як відбувається розселення мешканців при знесенні житлових будинків забудовниками?
2. Коли знесення житлових будинків відбувається через зовнішніх чинників?
3. Отже, підіб'ємо підсумок. Якщо Ваш будинок підлягає знесенню, Вам зобов'язані надати рівнозначне за...

01.03.2018

У практиці знесення буває двох типів - за рішенням муніципалітету або при освоєнні території приватним забудовником. Відповідно, в процесі є відмінності. Розглянемо їх докладніше.
Знесення для муніципальних і державних потреб.
Чинне законодавство дозволяє державним і місцевим органам вилучати належать громадянам на праві власності житлові приміщення з метою подальшого знесення будівель і звільнення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб. Але при цьому закон зобов'язує компенсувати таке вилучення житлової площі у громадян. Законодавець передбачив способи (види) компенсації, процедуру вилучення житла і надання замість його рівноцінного забезпечення. Закон, зокрема, вказує на таку підставу звільнення власниками своїх житлових приміщень, як нове будівництво на даній території, розвиток територій відповідно до генерального плану міста і реалізацією інших програм міста. Органи, які взяли рішення про вилучення житлових приміщень у їх власників, повинні мати на увазі, що таке вилучення допустимо, якщо неможливо подальше використання земельної ділянки для нових цілей. Наприклад, не можна побудувати нову трасу без знесення ряду будинків, що стоять уздовж її прокладки. Обов'язок доведення цієї обставини покладається на відповідний орган, який прийняв рішення про знесення будівель. Правда, мало хто вникає в цей пункт і намагається його оскаржити. Далі, щоб вилучення житлових приміщень у їх власників було визнано законним, відповідні органи, що проводять таке вилучення, повинні: - зареєструвати своє рішення в ЕГРП (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ); - письмово повідомити власників підлягають вилученню житлових приміщень не менше ніж за рік про майбутнє звільнення ними своїх приміщень. При цьому, виходячи з правила ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридично значущим обставиною є факт отримання даного повідомлення власниками житлових приміщень. До вилучення житлових приміщень їх власникам повинно бути запропоновано замість інше благоустроєне жиле приміщення, куди громадяни можуть в'їхати відразу без попереднього проведення необхідних ремонтних робіт. Тобто пропоноване житло має відповідати всім вимогам, необхідним для проживання. Однак, якщо власник не згоден прийняти пропозицію про надання йому іншого жилого приміщення, компенсація вилучається житла здійснюється шляхом викупу, тобто виплатою грошової суми. Викупна ціна в цьому випадку включає ринкову вартість викуповується приміщення і збитки, завдані власнику від вилучення у нього житла, в тому числі і упущену вигоду. Теоретично. Разом з тим в викупну ціну житлового приміщення не можуть входити витрати, вироблені власником після вручення йому повідомлення про вилучення житлового приміщення, значно здорожують ринкову вартість житла і не є необхідними для нормального проживання в них громадян. Іншими словами, на практиці ця ціна не враховує ніяких збитків, вартості вашого ремонту, мінімальна і оскаржувати її складно Грошова компенсація власнику житла виплачується в разі, якщо він взагалі відмовився прийняти пропозицію про надання йому іншого жилого приміщення замість вилучається житла. У практиці бувають випадки, коли власники відмовляються приймати конкретно запропоновані їм квартири, посилаючись на брак в будівельних роботах або незручне для них місця розташування нового житла, хоча в принципі вони і згодні поміняти яку здають ними житлову площу на нове упорядковане житло. У такому випадку орган, який зробив пропозицію власнику про надання нового житла, може в судовому порядку змусити власника звільнити своє житло і переселитися в нове. Але якщо власник не згоден поміняти свою житлову площу на нову, йому повинна бути виплачена грошова компенсація в розмірі ринкової вартості вилучається житлової площі. Практика показує, що якщо знесення виробляє муніципалітет, по судом питання виселення вирішуються швидко. Тому варто уважно розглядати пропоновані варіанти. При заміні житлової площі, коли власник погодився прийняти нове житло, також визначається ринкова вартість вилучається і знову наданого житла. Це робиться для вирішення питання, хто і кому повинен виробляти доплату. Пленум ВС РФ вказав, що, якщо вартість знову наданого житлового приміщення нижче ринкової вартості вилучається житла, власнику виплачується різниця між вартістю колишнього і нового житлового приміщення. Коли вартість наданого житлового приміщення вище ринкової вартості колишнього житла, за згодою сторін обов'язок по виплаті різниці покладається на власника. Таке роз'яснення Верховного Суду. Тепер давайте подивимося, наскільки воно реально реально. Відомо, що вартість квартири в так званому хрущовську будинку, що підлягає знесенню, набагато менше вартості такої ж за площею квартири, але вже в новому будинку. Уявімо собі, у власника немає коштів для доплати різниці нового житла. Значить, або він повинен відмовитися від зробленого йому пропозиції щодо переїзду на нове житло, або прийняти нове житло за вартістю, яка дорівнює або навіть менше вилучається у нього житла. Але в останньому випадку неважко уявити: це буде таке ж або навіть гірше існуючого житло. На практиці - це надана замість квартири кімната, або кілька кімнат в багатокімнатної квартирі. Правда, є третій варіант, коли власник приймає грошову компенсацію за свою житлову площу. А де тоді йому проживати? Ось так і з'являються особи без певного місця проживання. На ті гроші, які отримає власник в обмін на здане житло, він може придбати тільки частина квартири в новобудові. Або, якщо це знесення старого будиночки з низькою вартістю, на ці гроші взагалі нічого не купити.
Це не зовсім справедливо. Адже виселення власників робиться все-таки не з їхньої волі. Але такий закон. Власнику будинку, що зноситься житлового приміщення нове житло може бути надано у власність. Разом з тим не виключена можливість надання власнику за його згодою нового житлового приміщення на інших умовах, наприклад за договором соціального найму або на інших умовах. Конституційний Суд РФ визнав ст. 32 ЖК РФ відповідної Конституції РФ і не порушує права громадян і власників житлових приміщень на забезпечення їх житлом.

Як відбувається розселення мешканців при знесенні житлових будинків забудовниками?

Інвестори і будівельні компанії, які за контрактом з міською владою займаються оновленням житлового фонду, повинні почати розселення мешканців за півроку до знесення будівель.

Мешканці будинків, що підлягають знесенню, мають також право на отримання матеріальної компенсації замість надання нових квартир.

Така компенсація може видаватися при виникаючих суперечках, коли мешканці не бажають переїжджати в інший район міста і хочуть самі купити собі житло замість будинку, що зноситься, якщо їм зручно залишатися жити в даному районі через близькість роботи, лікарень, шкіл і т.д. Якщо старе житло зносить приватний забудовник, то ситуація для громадян простіше. Особливо, якщо вони власники земельних ділянок, на яких розташовані їхні будинки. Тоді забудовник повинен домогтися згоди переселенця. Не секрет, що часто громадяни пред'являють в таких випадках завищені запити, вимагаючи замість одного старого будиночки кілька квартир і т.д. Але практика показує також і випадки таємничих пожеж в зносяться районах.

Про права власників і наймачів

Власники, які придбали квартиру, що підлягає розселенню, шляхом успадкування, дарування, купівлі-продажу, обміну можуть за угодою сторін обміняти її на нову дорівнює вартості. Якщо власник квартири не згоден з результатом оцінки, він може зажадати залучення фахівців незалежної оцінки. При оцінці житла враховують район, місце розташування будинку, внутрішнє благоустрій. Нова квартира може бути менше, але в більш престижному районі, або більше, але на околиці. Так як вона є власністю, урізати "зайві", "ненормовані" метри ніхто не в праві. За бажанням власника йому можуть виплатити вартість квартири без надання іншого приміщення.

Для наймачів житла порядок трохи інший. Якщо у вас виявлять надлишок площі, - можете з ним розпрощатися, адже наймачеві надається безкоштовно лише певна норма.

Але у всіх випадках можна і навіть потрібно відстоювати свої права власника і "торгуватися". Якщо переселення веде державна організація - буде складніше, вас просто виселять судом, а ось інвестор, який зацікавлений в швидкому розселення будинку, як правило, готовий піти на поступки.

У випадку приймають рішення про знесення житлових будинків?

Всі ми протягом останніх років є свідками реалізації державної програми по оновленню житлового фонду країни. У деяких містах починається знесення старих хрущовок. Громадяни стурбовані питаннями, пов'язаними з розселенням будинків, що зносяться і цілих мікрорайонів в рамках даної програми.

Навіть коли прийнято рішення про знесення будинку, його мешканці мають право пройти процедуру приватизації житлової площі. Це допускається законодавством РФ згідно з договором із соціального найму. Однак прописатися в будинку, що підлягають знесенню, досить важко, навіть якщо мова йде про найближчих родичів мешканців.

Обмеження на прописку знімаються лише з неповнолітніх дітей, а дорослі громадяни можуть бути прописані на спірну територію за індивідуальним розгляду заяв представниками міської влади. «Добро» на прописку дається з урахуванням всіх вимог норм житла (квадратних метрів). Покинути свої будинки і переїхати за новим місцем проживання на надані житлові площі громадянам пропонується у випадках:

• Якщо комісій прийнято рішення, що житловий будинок знаходиться в аварійному стані, непридатний для нормального життя і норм побутового проживання, будівлі загрожує обвал стін або несучих конструкцій. Будинок не підлягає відновленню, капітального ремонту або реконструкції.
• Якщо знесення житлових будинків передбачено програмою реконструкції районів міста.

• Будинок підлягає знесенню, бо стоїть на території, яка необхідна місту з яких-небудь муніципальним потреб. Наприклад, це може бути пов'язано з благоустроєм міста, коли на місці старого житлового будинку буде розбитий міський парк або в цьому місці планом передбачена укладання нової швидкісної траси.

Коли знесення житлових будинків відбувається через зовнішніх чинників?

1. Житловий будинок може бути визнано комісією аварійним, якщо воно розташоване на місці можливих зсувів, грязьових (селевих) потоків, лавин снігу та інших природних катаклізм.
2. Якщо після огляду фахівцями виявлено дефекти несучих конструкцій або фундаменту будівлі. Такі дефекти можуть виникнути не тільки через старість житлового будови, але і внаслідок пожеж, вибухів, осідання ґрунтів, землетрусів та інших аварій.

3. Знесення житлових будинків також передбачений в разі зареєстрованих факторів і скарг мешканців, якщо поряд з будинком знаходяться виробничі або інші об'єкти, діяльність яких пов'язана з постійними шумами, що заважають нормальному життю мешканців. Згідно з нормами допустимого рівня шуму в житлових районах, показники не повинні перевищувати 45 дБ (вночі) і 55 дБ (в денний час). Але за цим пунктом мегаполісах домогтися чогось дуже складно.

Отже, підіб'ємо підсумок. Якщо Ваш будинок підлягає знесенню, Вам зобов'язані надати рівнозначне за площею і якості благоустроєне приміщення в межах міста. І ніякі відписки, типу «квартир в місті немає, можемо надати за межами ...» не пройдуть. Інша ж справа - якщо Ви дасте на це свою добровільну згоду. Те ж стосується і метражу. Ніхто не може Вас ущемити в Ваших законних метрах і дати маленьку хатинку на курячих ніжках.

А найголовніше - знати свої права і мати бажання боротися за своє благополуччя.

Останній же питання, а що робити, якщо зносити вас повинні, але поки незрозуміло коли, і ці терміни затягуються. Багато хто чекає знесення роками, в той час як плани влади і будівельників змінюються. Але навіть цей час можна використовувати собі на користь.

А саме.

Узаконити раніше побудовані, але неузаконені прилаштувати. Оформити у власність земельну ділянку, або зібрати всі документи для належного оформлення оренди землі. Так як права власника при переселенні і розселення закон захищає краще, ніж права орендаря, в тому числі із соціального найму

Якщо це квартира, яка може бути в малоповерховому старому будинку - вам треба встигнути її приватизувати. Так як терміни безкоштовної приватизації закінчуються зовсім скоро - в березні цього року.

Оскільки такі дії потребують часу, не варто думати і упускати майбутні можливості. Згадайте, може бути якесь ваше майно поки ще не оформлено відповідним чином? Тоді треба це зробити, так як після отримання повідомлення про знесення ви або не встигнете, або деякі дії вже будуть неможливі.

Ми пропонуємо вам послуги:

• приватизація квартир

• узаконення житлових будинків, будівель і пристроїв

• оформлення у власність земельних ділянок, належне оформлення оренди землі

• представлення інтересів переселенців в судах, складання позовних заяв
  

• збір необхідних документів та складання договорів.

звертайтеся:

Корпоративний юрист Мережі Агентств Нерухомості ЕКСПЕРТ. Працюю з юридичними і фізичними особами, підприємствами та приватними клієнтами.

Якщо ви сумніваєтеся в необхідності якихось дій, ми готові проконсультувати вас по телефону.

Євгенія Огурцова Тел. (347) 298-58-13, 8-963-136-58-13

Уфа, вул. Кірова, 31

Відповім, допоможу, зрозумію і вирішу вашу проблему!

При написанні статті використані матеріали відкритих джерел інтернет.

Кількість переглядів -