Як вибрати і зняти в оренду торгове приміщення під магазин - 7 корисних рекомендацій

1. Як вибрати приміщення під магазин? Залежить від стратегії бізнесу
2. Цільова аудиторія - ще один орієнтир при виборі торгового приміщення
3. Які приміщення краще: в будівлях (перші поверхи житлових будинків і будівель) або в торгових центрах?
4. Що треба запам'ятати про торгових приміщеннях в будівлях і житлових будинках:
5. Що треба запам'ятати про приміщення в торгових центрах:
6. Як шукати приміщення?
7. Шукати торгове приміщення самому
8. Портали про нерухомість і дошки безкоштовних оголошень
9. Зайти в вподобане приміщення і запитати, чи не збираються його здавати
10. Чому варто найняти агента по комерційній нерухомості
11. Фіксуйте результати перегляду кожного торгового приміщення
12. Які документи перевіряти при оренді торгового приміщення?
13. Які документи потрібні з боку орендаря

Правильно вибране приміщення приносить бізнесу дохід. Невдале приміщення обернеться збитками і тягарем нереалізованих можливостей: ви могли б заробити, але в такому приміщенні не вийде. Як зняти торгове приміщення в оренду і заробити на цьому, розповідаємо в цій статті.

Як вибрати приміщення під магазин? Залежить від стратегії бізнесу

Яким би бізнесом ви не займалися, до вибору приміщення ви повинні визначити свою бізнес-модель - яким стандартом ви хочете відповідати і для кого працювати.

Максимально широка аудиторія і тисячі позицій товарів? Мова про гіпермаркеті - вам потрібен шматок землі і будівля близько 6 500 кв.м. Магазинчик «Все по одній ціні» влізе в 30 квадратних метрів - в однушку, перекладену в нежитловий фонд, на першому поверсі «будинку-корабля». Приміщення для бутіка модного одягу шукайте в торговому центрі.

Спочатку визначитеся, який ви, а потім вибирайте відповідне приміщення.

Бізнес-модель / Параметри порівняння Дискаунтер: ринок на Сінній або Удільної, з мережевих магазинів - "7шагов" Універсам: 7Я, Пятерочка, Діксі Магазин "У дома": магазинчики у дворах Гіпермаркет: О'кей, Стрічка, Карусель Бутіки: Азбука смаку , Живі продукти Спеціалізовані магазини: "Унція" (тільки чай) Асортимент Обмежено: продається те, на що вдалося вибити низькі ціни широкий: продукти і хоз.товари Обмежено: то, на що є попит у жителів найближчих будинків Максимально широкий: продукти, госп .товари, меблі, одяг, техніка ... Обмежено: типові для дукти і що-небудь ексклюзивне (трюфелі, Свіжозібрані ожина ...) Спеціалізований: продають один товар або товари однієї категорії (тільки чай, тільки спеції ...) Ціни Дуже низькі Низькі Високі Низькі Дуже високі Високі Піша доступність - + + + / - +/- - Наявність парковки - + - + + +/- Інтер'єр, екстер'єр, естетика приміщення - +/- - + + +

Якщо ви орієнтуєтеся на аудиторію, яка ганяється за низькими цінами, то ви - дискаунтер. Вам не потрібна прохідність, у вас може бути брудну підлогу і взагалі намет. Ваша задача заощадити на оренді приміщення, збиранні, зберіганні та собівартості товару. Якщо ж ви хочете продавати товари дорожче, доведеться вибирати приміщення прискіпливіше.

Для торгових приміщень (крім дискаунтерів) зазвичай характерні і бажані такі умови:

1. Високі стелі - від 3 м
2. вітринні вікна
3. Хороша електрична потужність - від 10 кВТ
4. Якщо приміщення на 1-му поверсі багатоповерхового будинку - окремий вхід з вулиці
5. Велика частина приміщення повинна бути залом для торгівлі
6. Наявність складського і / або підсобного приміщення
7. Санвузол для працівників
8. Якщо загальна площа приміщення понад 100 кв.м, обов'язковий запасний вихід - вимога норм пожежної безпеки

Висновок: визначте, хто ви, яка у вас бізнес-модель - звідси стануть зрозумілі ключові параметри торгового приміщення

Цільова аудиторія - ще один орієнтир при виборі торгового приміщення

Крім бізнес-моделі, на вибір приміщення і його місця розташування впливає цільова аудиторія вашого бізнесу. Подумайте, хто і в яких умовах цікавиться вашими товарами. А кому з них ви хочете продавати частіше і більше за все? Наведу приклад з аптечного бізнесу.

Тип цільової аудиторії / Параметр порівняння Чоловік, переміщається на автомобілі, дохід вище середнього Жінка, заміжня, є діти, 30+, переміщається на транспорті Літня жінка Асортимент + +/- - Піша доступність - + - Парковка + - - Транспортна доступність - + - ціни Будь Середні найнижчі Опис типового покупця Віктору Сергійовичу потрібно один раз заїхати в будь-яку аптеку, де зручно припаркувати машину. Важлива можливість купити все в одному місці, щоб не мотатися по місту і не перебудовувати звичні автомобільні маршрути і свої плани Марія зайде в аптеку по шляху на роботу, перед тим, як пірнути в метро. Або по дорозі з роботи, в двох кроках від будинку. Цін на ліки зазвичай не знає і не порівнює, але і занадто за дорого не купить. Якщо в зручній аптеці бракуватиме всього, що потрібно, - не страшно. Є й інші зручні аптеки. Заскочить в інший раз Баба Клава поїде на інший кінець міста, з трьома пересадками і відстоїть чергу, щоб купити корвалол на 2 рубля дешевше

Висновок: складіть портрет вашої цільової аудиторії і визначитеся, кому ви хочете продавати найбільше. Під цих покупців і вибирайте приміщення.

Які приміщення краще: в будівлях (перші поверхи житлових будинків і будівель) або в торгових центрах?

Комерційне приміщення на першому поверсі будівлі або житлового будинку. Хороший варіант, якщо будинок вдало розташований і приміщення знаходиться на першому поверсі, при цьому має окремий вхід з вулиці.

У вас є право встановити вивіску над входом і на вікнах, а для розміщення зовнішньої реклами знадобиться дозвіл керуючої компанії або ТСЖ і Комітету з друку і взаімодейстівю із засобами масової інформації.

Хороші комерційні приміщення - в нових будинках. Але і коштують вони дорожче.

Всі приміщення мають деякою репутацією. Наприклад, якщо ви в'їхали в приміщення, де до вас був подібний магазин - вам дістанеться "шлейф" його репутації. До вас за звичкою будуть ходити ті, хто ходив до колишнього орендаря.

Якщо приміщення здається вперше, то на його "розкрутку" піде час. Нормальний термін, щоб запам'ятатися людям - півроку-рік. Ймовірно, доведеться робити ремонт.

Що треба запам'ятати про торгових приміщеннях в будівлях і житлових будинках:

• В середньому, ціни за оренду приміщення в будівлі нижче, ніж в торговому центрі
• Можна встановити зручний для вас графік роботи
• Можливо, буде потрібно ремонт
• У порівнянні з торговим центром, складніше вибрати вдале приміщення

Приміщення в торговому центрі. Сучасні торгові центри будуються в хороших місцях, де багато людей і є вся інфраструктура для шопінгу: парковка, ресторанчики, ігрові зони. Люди приходять туди купувати і залишаються на цілий день.

Що треба запам'ятати про приміщення в торгових центрах:

• Повністю готове приміщення - в'їжджай і торгуй
• Гарне місце, відмінна прохідність людей
• Високі ціни за оренду
• Конкуренція всередині торгового центру
• Вам буде складніше встановити власний графік роботи. Швидше за все, ви будете працювати за графіком торгового центру

Висновок: найзручніші ( "в'їжджай - торгуй") торгові приміщення - в торгових центрах. Але вони і найдорожчі. Приміщення на перших поверхах будинків з окремим входом - дешевше.

Як шукати приміщення?

Займатися пошуком торгового приміщення можна самостійно, або звернутися до агента з комерційної нерухомості.

Шукати торгове приміщення самому

Самостійний пошук приміщення займе чимало часу: знадобиться переглянути сотні оголошень, всіх обдзвонити, приїхати на перегляд. Приготуйтеся: оренда - клопітка справа.

Пошуковики. Вбийте в пошуковик запит і почніть переглядати сайти - це будуть сайти про нерухомість і дошки безкоштовних оголошень.

Портали про нерухомість і дошки безкоштовних оголошень

Популярні серед звичайних людей сайти, на яких можна знайти оголошення про здачу в оренду приміщень:

https://www.avito.ru - найпопулярніша дошка безкоштовних оголошень

https://spb.cian.ru - спеціалізований портал про нерухомість

https://realty.yandex.ru/sankt-peterburg/ - Яндекс.Нерухомість

http://spb.arendator.ru - портал про комерційну нерухомість

Існують закриті бази комерційної нерухомості, в яких агенти обмінюються інформацією про здаються об'єктах. Доступ в них платний, приватні особи туди не допускаються.

Зайти в вподобане приміщення і запитати, чи не збираються його здавати

Іноді щастить. Раптом ви щасливчик?

Якщо поточний орендар з'їжджати не збирається, поцікавтеся, як вдалося зняти таку красу. Попросіть телефон агента-посередника.

Чому варто найняти агента по комерційній нерухомості

Якщо найняти агента по комерційній нерухомості, то оголошення, дзвінки, переговори, торг, перегляди та перевірка документів ляжуть на його плечі, а не на ваші. Але за його роботу потрібно заплатити комісію в розмірі 50% або 100% (залежить від агента і об'єкта) від суми одного щомісячного платежу за оренду приміщення. Тобто, якщо агент знайшов приміщення за 50 000 в місяць, то ви повинні заплатити:

1. 50 000 рублів за перший місяць оренди
2. 25 000 або 50 000 рублів - комісія агенту (як домовитеся)
3. Реєстрація договору оренди - 2000 рублів, якщо реєструєте як фізична особа. Якщо як юридична - 22 000 рублів

Якщо у вас є фахівець, агент з комерційної нерухомості, якому можна довіряти, делегуйте це завдання йому. Навіщо? Агенти напрацьовують свій досвід ногами і знають такі тонкощі, про яких дилетанти просто не здогадуються.

Історія. Потрібно було відкрити мережеву аптеку, поруч з метро "Московська". Місце дуже популярне, площі щільно зайняті. В результаті було вибрано приміщення без парковки, поблизу житлових будинків, з низькою прохідністю. Тим часом, нестачі в покупцях немає. Як так?

Справа в тому, що вивіску аптеки прекрасно видно, як тільки піднімаєшся з підземного переходу метро. Саме ця аптека була розрахована на жіночу аудиторію, яка переміщається пішки.

Хороші агенти знають народні стежки, враховують огляд, вважають трафік (прохідність), а не тільки перевіряють юридичну чистоту угоди. Щоб агент знайшов гарне приміщення для вашого бізнесу, йому знадобиться опис вашої бізнес-моделі і цільової аудиторії.

Тому коли вас відвідає ідея пошукати торгове приміщення самостійно, гарненько подумайте. Зняти яке-небудь приміщення ви, звичайно, зможете, навіть якщо ніколи цим не займалися. Інше питання: чи не підхопите ви на неприємності? У порядку чи будуть документи, що не попросять вас звільнити приміщення через тиждень, чи не будете ви зобов'язані оплачувати неосудності дорогі послуги? І найголовніше питання - чи буде ваше приміщення заробляти гроші?

Висновок: з агентом по комерційній нерухомості пошук приміщення пройде швидше і легше. Але головне - так у вас більше шансів зняти приміщення, яке буде приносити дохід, а не збитки.

Фіксуйте результати перегляду кожного торгового приміщення

Яким би способом ви не шукали нерухомість, результати пошуків корисно фіксувати. Під час перегляду приміщення робіть фотографії, а після розкладайте їх по папках для кожного об'єкта.

Висновок: фіксуйте результати кожного перегляду, робіть фотографії і розкладайте їх по папках. Це допоможе не забути, що ви дивилися, і порівнювати об'єкти між собою буде легше.

Які документи перевіряти при оренді торгового приміщення?

Неважливо, чи самі ви займалися пошуками або найняли агента, до підписання договору оренди торгового приміщення попросіть у орендодавця такі документи та уважно прочитайте, що в них написано:

1. Документ, що засвідчує володіння і розпорядження приміщенням. Це може бути договір оренди, договір купівлі-продажу, розпорядження державного або муніципального органу, свідоцтво про реєстрацію права власності.

2. 
3. Виписка з ЕГРН (єдиний державний реєстр нерухомості) - Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії. Її можна отримати самостійно на сайті Росреестра .
4. Кадастровий і технічний паспорт приміщення - в цих документах вказана площа приміщення і план. Якщо вони не збігаються з заявленими в оголошенні - то це привід насторожитися або хоча б попросити знижку.
5. Договори з обслуговуючими організаціями. Важливо, щоб у них був чинний термін і щоб вони були укладені з постачальниками послуг.

Які документи потрібні з боку орендаря

1. Виписка з ЕГРЮЛ або ЕГРІП не старшою 4 місяців.
2. Копії свідоцтв про реєстрацію юридичної особи та його постановки на облік ФНС.
3. Банківські реквізити.
4. Поштові реквізити (в тому числі юридична адреса).
5. Копії ІПН, ОГРН, КПП.
6. Копія паспорта керівника та копія документа, який підтверджує його повноваження.

Заключні документи угоди

Перед тим як підписувати договір оренди, розумно написати лист про наміри або залишити заставу під розписку. У цьому документі опишіть об'єкт оренди, площа, вартість, терміни, умови оренди.

1. Договір оренди. Прочитати. Зрозуміти. Показати юристу. І тільки потім - підписувати.

2. Акт прийому-передачі

   

Висновок: уважно читайте і перевіряйте документи, перш ніж ставити підпис і віддавати гроші.

Інформацією поділилися фахівці з комерційної нерухомості Руслан Хідоятов і Микола Дем'янов.