- Вторинний ринок вбила «дешева» іпотека
- Війна покупця і продавця «вторинки»
- Забудовники йдуть в «економ» і демпінгують
- Що прогнозували ринку житла до середини 2015 року
- Покупці затиснули гроші
- Що буде з цінами на житло до кінця року?
На ростовське вторинне житло попит впав донезмоги. Такий головний тренд нинішньої кризи сформулювали професійні гравці ринку нерухомості Ростова, що брали участь в круглому столі, організованому журналом «Реальний бізнес»,
На відміну від «беушних» будинків, на новобудови місцями спостерігається невеликий приріст попиту, місцями - незначне падіння.
В кінці першого кварталу експертиобсуждалі проблеми ринку нерухомості інформагентстві «Інтерфакс-Південь». Сьогодні, три місяці по тому, прийшла пора підбивати результати першого півріччя.
Вторинний ринок вбила «дешева» іпотека
- На ринку житла спостерігається певний сплеск активності, але саме в сфері новобудов, - повідомила представник банку «Відродження» Оксана Григор'єва. - А продажу «вторинки» практично на нулі. На 10 об'єктів в споруджуваних будинках купується одна вторинна квартира. По крайней мере, по іпотеці.
Якщо врахувати, що в передкризові часи за допомогою іпотечних кредитів в Ростові продавалося 80-90% житла, приватні враження Григор'євої як представника банку цілком відповідають загальним реаліям. При цьому в минулому році серед всіх обсягів проданого житла на частку «вторинки» припадало приблизно 60%. Основною причиною обвалення попиту на вторинне житло стало доконане в кінці березня падіння вартості іпотечних кредитів, видаються під «первинку».
-Тепер «вторинку» ми кредитуємо під 14,5% річних, а житло, що будується можна купити з нашою допомогою, взявши кредит під 11,5%, - рассказалаОксана Григор'єва. -Сбербанкбанк видає кредити под11,9%, багато інших банків - під 12%. Ряд банків домовився з конкретними забудовниками про додаткове зниження іпотечних ставок на об'єктах, що будуються. В результаті житло в кредит в окремих будинках можна придбати від 9%. Ми готові запропонувати додатково знижену ставку на два роки. Якщо ж клієнт не виплатить за цей час всю суму кредиту, надалі ставка подорожчає до 11,5%.
За словами Григор'євої, деякі банки пропонують більш довгострокові «занижені» кредити - це не на два роки, а на весь термін іпотеки. Найпоширеніший термін, на який люди беруть іпотеку, - 15 років.
Війна покупця і продавця «вторинки»
Реальна ринкова вартість вторинного житла істотно впала - на відміну від новобудов. Купуючи їх, можна заощадити на знизилися річні відсотки по іпотеці, а у «вторинці» залишається економити на вартості квадратного метра.
Як зазначили присутні, продавці вторинної нерухомості не згодні зі зміною кон'юнктури і тримають колишню ціну. Тому житло у них ніхто не купує.
- Покупці хочуть придбати значно дешевше, а продавці - продати дорожче, - заявив директор комерційного представництва «Брокерський дім" Відкриття "Ігор Західов. - Особливо ті, хто раніше купував житло з метою інвестування коштів. Вони не хочуть продавати не тільки дешевше, але і по тій же самій ціні. Але рано чи пізно продавці «вторинки» виявляться вимушеними поступитися.
В іншому випадку їм залишиться одне - кидати нинішню роботу і ставати професійними арендодателяміі. Якщо ж продавці «вторинки» підуть на поступки, неприємності можуть виникнути у будівельних компаній, оскільки «вторинка» відтягне не себе частину покупців.
Забудовники йдуть в «економ» і демпінгують
Поки власники вторинного житла наполегливо тримають колишні ціни, багато забудовників почали знижувати вартість житла в споруджуваних новобудовах, хоча і не дуже сильно. Оскільки, незважаючи на держпідтримку, багато компаній в тій чи іншій мірі відчули зниження попиту, нехай і не настільки колосальна, як продавці «вторинки». Інший тренд - будівельники почали коригувати свої проекти під формат економ-класу, по можливості намагаючись мінімізувати всілякі надмірності.
- Зараз забудовники Ростова грунтовно змінюють планувальні рішення, перетворюючи «троячки» в 1-2-кімнатні квартири, - повідомив директор агентства нерухомості «Парус» Максим Хміль. -І при цьому в Ростов продовжують входити нові компанії з Краснодара. Є офіційні заявки по новій забудові Левенцовского району, інша компанія має намір активно забудовувати один з передмість столиці ЮФО.
А в Краснодарі первинне житло звалилося по повній програмі.
Що прогнозували ринку житла до середини 2015 року
(Подробиці: «Забудовники передрекли обвалення вартості житла в Ростові» ).
Що обіцяли що вийшло Дворазове обвалення попиту на вторинне житло. Попит упав у 5-6 разів. Різке обвалення вартості вторинного житла. Прогноз не виправдався: «вторинку», як і в першому кварталі, хочуть продавати за старою, завищеною ціною, що позначилося на попиті. 30-35-відсоткове зниження попиту на новобудови. Прогноз не виправдався: зводяться новобудови тримаються на плаву за рахунок колосально обвалилася «вторинки». Невелике падіння цін на житло новобудовах. Прогноз справдився. Скорочення частки видаваних кредитів під придбання «вторинки» з 60% до 30%. Кредити під «вторинку» беруть приблизно 10% позичальників.
Раніше експертами виступали: керівник відділу продажів компанії «Донстрой» Олена Молотнікове, заступник керуючого Ростовського відділення банку «ВТБ-24» Тетяна Марченко, керівник відділу продажів групи будівельних компаній «Рассвет» Роман Назаренко, представник групи будівельних компаній ВКБ Тетяна Манеркіна.
Покупці затиснули гроші
- У минулі часи люди вкладалися в 1-2-кімнатні квартири, не знаючи, куди витрачати гроші, - зазначив директор компанії «РІЕЛТІ» Станіслав Нові. - А зараз люди намагаються економити. Але не тому, що в кишені їх немає, а тому що не знають, що ж буде завтра. Є хороша фраза: Не бійся наявності витрат, а бійся відсутності доходів. А тепер люди живуть за принципом: я хочу купити квартиру, але я не знаю, що буде завтра. Якщо ми дійшли до такого, переставши збільшувати житлоплощу квартир, це не самий хороший знак.
Що буде з цінами на житло до кінця року?
Директор комерційного представництва «Брокерський дім" Відкриття "Ігор Західов:
-Ціни на вторинне житло впадуть. Рано чи пізно його продавці поступляться покупцям, оскільки зараз навіть забудовники стали знижувати вартість квадратного метра. Будівельні компанії почнуть менше закладати проектів, що покупці відчують на собі через 1,5-2 роки. До цього часу попит на житло відновиться. А поки будівельним компаніям Ростова варто подумати про вихід на ринки сусідніх регіонів.
Генеральний директор будівельної компанії «ЮІТ-ДОН» Андрій шумі:
- Я переконаний, що нині будуються в Ростові будинку будуть куплені. Грандіозного обвалу цін на житло, що будується, як в Краснодаое, чекати не варто. В останні роки в місті щорічно вводиться менше 400 тисяч метрів багатоквартирних будинків. А столиця ЮФО без всяких проблем «проковтне» півмільйона квадратних метрів квартир в рік. Сьогодні в Ростові в стадії будівництва перебувають 1669 тисяч метрів житла, а в Краснодарі - близько п'яти мільйонів. Але на такі обсяги ростовський будкомплекс вийде ніколи в силу специфічних особливостей Ростова.
Директор агентства нерухомості «Парус» Максим Хміль:
- Все забудовники хочуть демпінгувати, таке у мене складається враження. У Ростові може повторитися сочинська і краснодарська ситуація, де панує відвертий демпінг і незрозуміло, звідки брати покупців. Причому у нас немає такої кількості клієнтів, що мають можливість придбати нерухомість.
Директор компанії «РІЕЛТІ» Станіслав Нові:
- Те, що зараз будують в Ростові, буде куплено. Іпотека з держпідтримкою придушила вторинний ринок. Все залежить від того, як далі розвиватиметься політична ситуація. Якщо до кінця року проблема вирішиться, буде добре, оскільки в цьому випадку люди перестануть боятися витрачати гроші.
Олег Петришин,
фото автора