Яких знижок варто очікувати, які інструменти вибирають покупці і чи є перспективи відродження іпотеки в Україні 
Ринок житла сьогодні стає більш дружньо до покупця. Стосується це і фінансових інструментів лояльності - забудовники не тільки регулярно пропонують знижки і акції, але і розвивають партнерські програми з банками. Яких знижок варто очікувати, які інструменти вибирають покупці, чи є перспективи відродження іпотеки - в матеріалі « КіевVласть ».
Ігор Кушнір - глава правління - президент ПАТ «ХК« Київміськбуд »
Наша компанія зробила все можливе, щоб кожен бажаючий міг знайти оптимальний для себе варіант покупки житла. Пропонуємо покупцям знижки до 20% при повній оплаті, безпроцентну розстрочку до введення будинку в експлуатацію, можливість оформити відсутню суму в іпотеку за програмами, які пропонують банки, які співпрацюють з компанією. Ці інструменти застосовуються в нашій компанії, тому що саме вони дають найбільш широкі можливості придбання нерухомості. Надаючи покупцеві знижку при внесенні всієї суми за обрану нерухомість одномоментно (а вона може доходити до 20-25%), компанія, таким чином, дає можливість покупцеві заощадити гроші, наприклад, на ремонт. І якщо простежити динаміку зростання цін на кв. м з етапу котловану до введення в експлуатацію, то, як раз вона виросте на ці 20-25 відсотків. Що стосується розстрочки, то і в цьому випадку забудовник йде назустріч своєму покупцеві, даючи можливість заплатити перший внесок, а залишок суми розподіляє до кінця будівництва. Це вигідно людям, у яких є певні заощадження на початковий платіж, і стабільний достаток, щоб виплатити квартиру за кілька місяців. Важливо зауважити, що в такому випадку знижка менше в половину, а залишок суми не фіксується і якщо виросте вартість кв. м, то, відповідно, зросте сума загальної заборгованості.
Чим гарний третій інструмент - іпотека? Оформляючи кредит в банку на суму, якої бракує, покупець має можливість отримати максимальну знижку від забудовника, зекономлена сума часто перевищує витрати на відсотки. Важливо зауважити, що користуватися іпотечними кредитами має сенс дійсно тільки в тому випадку, якщо покупцеві не вистачає частини грошей для 100% оплати. Банки надають пільговий період користування кредитом до 2 років, коли ставка не перевищує 7,5%. Можна взяти і на більш тривалий термін, але вже під більші відсотки.
Серед покупців квартир в «Київміськбуді» в рівній мірі затребувані всі інструменти лояльності, кожен вибирає зручний саме для себе, хоча можна відзначити деяке превалювання покупок нерухомості за повну суму.
Максимальна знижка, яку надає «Київміськбуд» своїм покупцям, - 25%, якщо говорити про житло, і до 40% на паркінги. Мінімальна - 2% для вже зданих об'єктів. В середньому, вартість квадратного метра за час будівництва зростає на чверть, тому така знижка не вводить компанію в збиток, але при цьому дозволяє покупцеві економити.
Зараз на ринку знову активізується співпраця забудовників з банками. На даний момент «Київміськбуд» співпрацює з трьома банками, це «Крісталбанк», «Укргазбанк» і банк «Глобус». Частка продажів квартир через банківські кредити становить до 15%. Можна говорити, що останнім часом інтерес до банківських кредитів зростає, і обумовлено це введенням пільгового періоду самими фінансовими установами. Наприклад, у банку «Глобус» пільговий період становить 1 рік, протягом якого ставка по позиці 6,5%. За умовами «Укргазбанку» пільговий період - 15 місяців, процентна ставка 7%. «Крісталбанк» привертає надаючи пільговий відсоток на перший рік 5%, на два наступних під 7%.
Але для повномасштабного відродження іпотеки потрібні грамотні фінансові механізми в самому банківському секторі і державні програми. З моменту падіння банківської системи довіра людей до кредитів повертається з працею, плюс непомірно високі відсотки. Та й самі банкіри говорять про те, що відсоток повернення по іпотеці не високий, тому сьогодні складно передбачити перспективи відродження іпотеки. Запит в суспільстві на такі програми дуже високий, але ось наскільки може держава собі дозволити саме зараз підтримку таких програм, питання. Забудовник будує, щоб у нього купили побудоване, платить за це сама людина або частково людина, а частково держава - різниці немає, забудовнику важлива повна сума, тому що далі він вкладає ці кошти в такі об'єкти. Орієнтуючись на кількість людей, які числяться на квартирній черзі, можна сказати, що в столиці дуже допомогла б програма 70 на 30, яка досить успішно працювала раніше. Не меншим попитом користувалася і іпотека під 3%, все-таки 3% на 10 років і 5% на перший рік, а потім відразу 24% - це значна різниця. Якщо є кошти на іпотеку - відмінно, а якщо раптом їх немає, то може повторитися стара історія з молодіжними кредитами, коли у держави не стало можливості компенсувати банківську ставку, люди опинилися сам на сам з досить великими відсотками і багато втратили можливість викупити квартиру, а програма - довіру людей. Після стількох років тільки ось-ось молодіжні кредити стали користуватися інтересом у покупців. Те ж можна сказати і про квартирах, які ДІУ обіцяє продавати в лізинг. Поки ця програма не працює, про неї тільки розмови, що виникають не частіше ніж один раз на рік. Житловий фонд у забудовників є, купити квартиру сьогодні для ДІУ не складно, фінансування програми передбачено, але сам механізм погашення наскільки заплутаний, що люди побоюються користуватися такою програмою.
З усього можна зробити такий висновок: запит на іпотеку є, він високий, потрібні грамотні програми, жорсткі механізми взаємодії між забудовником - покупцем - і державою. Якщо кожна зі сторін буде в повній мірі виконувати свої зобов'язання по іпотеці, то за допомогою такої програми можна істотно поліпшити житлове питання значної частини населення.
І важливий момент, якщо забудовник бере участь в іпотечних програмах, то така компанія повинна мати певні пільги на отримання землі і прокладку комунікацій. Поки це питання, як і питання пайової участі, належним чином не вирішено.
Оксана Голобородько, керівник департаменту продажів будівельної корпорації «Укрбуд»
«Укрбуд» використовує традиційні інструменти з продажу нерухомості - програми лояльності та знижки. Саме вони користується найбільшою популярністю серед клієнтів. Вигоди сторін очевидні: забудовник отримує нових клієнтів, а самі клієнти цілком відчутну матеріальну вигоду. Крім регулярних акцій, які пропонує «Укрбуд» для залучення нових інвесторів, є пропозиції для вже існуючих клієнтів. Так, якщо людина готова внести всю суму, що залишилася за невикуплені квадратні метри, то він може отримати певну знижку.
Що стосується розміру знижок, то він коливається від 5 до 10%. «Укрбуд» спочатку ставить максимально доступну ціну за квадратний метр, намагаючись зробити ціну привабливою з самого початку. Іноді можна зустріти пропозиції від компаній, які пропонують «фантастичні знижки» до 25-30%. Але скоріше за все, це маркетинговий хід. Забудовник спочатку завищує ціну на житло, щоб потім голосно заявити про «суперцінами» або «неймовірною розпродажу».
«Укрбуд» підтримує партнерські відносини з двома банками - «Укргазбанком» і банком «Глобус». Завдяки спільним програмам з цими фінансовими установами клієнти мають можливість взяти кредит на покупку житла. Наприклад, «Глобус» пропонує кредитування терміном до 20 років під 5,9% на перший рік кредитування і 21,9% на наступні роки. «Укргазбанк» кредитує на перші два роки з відсотковою ставкою 8%, процентна ставка на наступні 18 років - 22%. За моїми спостереженнями, більшість кредитуються намагаються розрахуватися за кредитом протягом 1-2 років. Серед наших клієнтів кредитуванням скористалися близько 5% клієнтів.
В кінці минулого року відновлено програма державної іпотеки. Держава залучає до них найбільш надійних і серйозних учасників ринку, в тому числі і «Укрбуд». Корпорація брала участь в них раніше, беремо участь і зараз. Звичайно, для реалізації повноцінної житлової програми потрібні серйозні фінансові вливання з боку держави. Зі свого боку ми готові продовжувати таку практику.
Наталія Кириленко, керівник відділу продажів компанії «Альянс Новобуд»
З фінансових інструментів лояльності «Альянс Новобуд» пропонує своїм інвесторам безпроцентну розстрочку, а також опціонально можливість виплачувати розстрочку вже після введення будинку в експлуатацію. Також для стимулювання інтересу до наших об'єктів в ЖК «Лісовий квартал» ми робимо періодичні акційні пропозиції. Наприклад, недавно ми запропонували значні - до 26% - акції знижки на деякі об'єкти. Покупець, який цікавиться придбанням квартири в певному комплексі, може стежити за такими акціями і користуватися їх перевагами.
На даний момент на ринку домінує пропозиція розстрочки від забудовників. Частка угод за участю банківської іпотеки незначна. Це обумовлено як специфікою продажу житлової нерухомості в новобудовах, так і високими ставками по банківських іпотечних програмах. До того ж банківська іпотека передбачає додаткові великі витрати на страховки, оформлення документів, які несе покупець.
У середньо- та довгостроковій перспективі банківські іпотечні програми будуть більш затребувані покупцями, але для цього банківський сектор повинен сформувати якесь масове пропозицію. Зараз же це, скоріше, епізодичні активності дуже невеликої групи банків. У кожного з варіантів - банківська іпотека і розстрочка від налагоджувальника - є свої сильні сторони: якщо розстрочку можна оформити, як правило, на період зведення об'єкта або трохи більший термін, то банківська іпотека - це кредитування на більш тривалі терміни, що вимірюються десятиліттями. Попит на іпотеку, безумовно, є, особливо з боку покупця, який купує квартиру не в інвестиційних цілях, а для власного використання. Але банківський сектор поки не в змозі запропонувати її в тих обсягах, які могли б бути реально помітні на ринку.
Говорячи про іпотечне кредитування, варто відзначити, що його відродження неминуче - це тільки питання часу. В нашій річний аналітиці ми позначали приблизні орієнтири. Однак, останні події, що лежать поза будівельної індустрії, вносять свої корективи в реальну ситуацію. Жорсткість монетарної політики (НБУ підняв облікову ставку до 16,5% річних), раптово проявилася нова хвиля нестабільності на фінансових ринках США і зниження цін на сировинних ринках, сформували очікування нових економічних потрясінь. Закономірно, це відстрочить старт масових іпотечних програм, фінансисти можуть зайняти вичікувальну позицію - як я говорила, явища в сфері іпотеки лежать поза межами будівельної індустрії. Чим сильніше будуть ці потрясіння, тим далі буде відсуватися горизонт відродження масової іпотеки. Якщо стабілізується глобальна економічна ситуація, кон'юнктура зовнішніх товарно-сировинних ринків, а НБУ з 2019 року почне пом'якшувати монетарну політику, можна очікувати плавного і обережного збільшення іпотечних програм банків з кінця 2019 року.
Павло Подраний, директор відділу продажів DIM group
Існує два основних фінансових інструменту, що дозволяють інвестору оплатити частинами придбання квартири на первинному ринку нерухомості - це розстрочка від забудовника і іпотека від банку. Ми активно використовуємо розстрочку як інструмент продажів, постійно вдосконалюємо її умови. Наприклад, в ЖК «Метрополіс» (вул. Академіка Заболотного, 1) діє гнучка система безпроцентної розстрочки на період до 30 місяців з початковим внеском від 10%. У житлових комплексах девелопера DIM group в рівній мірі затребувані обидва інструменту - 50 на 50. Рівень знижок, що дозволяє залучити покупців і в той же час не приносить втрати компанії, становить до 20%, в залежності від проекту та економічних умов.
У нас також діє партнерська програма з кредитування з банком «Глобус». Починаючи з жовтня минулого року інвесторам ЖК «Автограф» (вул. Генерала Жмаченка, 28) надаються позики від 1 року до 20-ти років. Початковий внесок становить 30%, процентні ставки - від 5,9% річних у гривні. DIM group крім кредитування і розстрочки пропонує інвесторам та інші фінансові інструменти лояльності при купівлі житла, зокрема, різні акційні пропозиції.
У покупця завжди є вибір, залежно від того, якою сумою він володіє і як швидко може погасити борг. Розстрочка, як правило, не передбачає нарахування відсотків і DIM group може собі дозволити надати тривалу розстрочку. У випадку з кредитом доводиться оплачувати відсотки банку і робити кілька інших обов'язкових платежів.
Банки також вимагають підтвердження платоспроможності клієнта, а саме: високого рівня стабільного (і офіційного!) Доходу, скрупульозно вивчають його кредитну історію.
Але кредитування має і свої переваги. Банки готові видати іпотечний кредит на термін кілька десятків років. Але не всі забудовники готові десятиліття чекати виплати повної суми за квартиру, тому розстрочка, як правило, видається до планового закінчення терміну будівництва будинку.
Ми плануємо співпрацю з усіма надійними банками, які працюють з іпотекою. З багатьма - на стадії активних переговорів.
І про іпотеку. Вона має свої репутаційні профіти для покупця. Банк навряд чи буде готовий фінансувати будівництво квартири в будь-який з понад півтисячі столичних і приміських новобудов. Перш, ніж видати кредит, банк переконається, що будівництво ведеться законно, а репутація забудовника дозволяє сподіватися на виконання їм своїх обіцянок.
Поки ж пріоритет залишається за розстрочкою: занадто довго іпотека не працювала в країні, а після падіння банківського сектора покупці дуже ретельно ставляться до будь-яких банківських пропозицій. Але все змінюється, і, якщо економіка країни буде стабільно зростати, іпотечне кредитування стане більш затребуваним.
Олеся Скринник, комерційний директор Edelburg Development
Компанія Edelburg Development працює в більш дорогому сегменті, тому і програми лояльності для кожного клієнта індивідуальні, залежно від його потреб і можливостей. Звичайно, ми теж використовуємо акційні пропозиції, але вони скоріше служать для залучення уваги потенційних покупців, ніж є основою програми лояльності.
Серед фінансових інструментів найбільш привабливий для наших покупців - розстрочка. Вона дозволяє не тільки не звертатися в банки за якої бракує сумою, що не збирати документи і не виплачувати комісію по кредиту, але і для дуже «обережних» покупців - не вносити всю суму відразу. Для певної категорії покупців розстрочка - це гарантія їх спокою.
Ми пробували кілька варіантів розстрочки, терміну та розрахунку її вартості. Найбільш оптимальною є, на думку фахівців компанії, розстрочка до введення в експлуатацію. Для більш коротких термінів, звичайно, без подорожчання.
Компанії вигідні розстрочки, це простий і відносно безболісний спосіб наповнення будівництва грошима, які вже сплановані в часі. Від форс-мажору ніхто не застрахований, але неплатежі існують і за банківськими кредитами.
Грунтуючись на практиці, можу сказати, що, маючи великі можливості для отримання кредитів, покупці в більш дорогих сегментах за кредитними грошима практично не звертаються. У нас є акредитація в двох банках, але поки ми не заповнювали жодної заявки на отримання кредиту.
Всі покупці люблять знижки, але маркетологи мають зовсім інший погляд на знижки, коли мова йде про дорогому сегменті. Для наших проектів в бізнес-класі ми пропонуємо знижки при 100% оплаті. Це швидше виняток, ніж правило. По правді кажучи, розмір дисконту швидше символічний, ніж реально відбивається на сумі угоди. Наша ціна сама по собі конкурентна на ринку.
Як я вже говорила, проекти компанії Edelburg Development акредитовані в декількох банках і наші інвестори можуть скористатися кредитними програмами будь-якого з них за своїм вибором. Але, як показує практика, в даному ціновому сегменті житлової нерухомості кредитування не настільки затребувана, як в сегментах «комфорт» і «економ».
Що стосується іпотекі: поки я не вірю в іпотечне кредитування, як в панацею для Сайти Вся нерухомості, Незалежності від класу. Нестабільність економічної ситуации та сама криза банківської системи не зможуть залучіті потік депозитних коштів в банківські установи. Кроме того, курсові коливання такоже НЕ додаються впевненості потенційнім вкладникам. Банки в даній ситуації роблять ставку на швидкі і високоліквідні позики, так як обидві сторони не готові заморозити кошти на кілька років. Рівень довіри банків до позичальників і позичальників до банків низький. Позичальники бояться, що банк виявиться неплатоспроможним і тому не хочуть вплутуватися в тривалі фінансові відносини. Банки в свою чергу намагаються максимально убезпечити себе і виставляють дуже жорсткі вимоги до позичальників, вимагаючи значний відсоток першого внеску і скорочуючи термін кредитування. Кредитні гроші в Україні залишаються дуже дорогими. НБУ двічі підвищував облікову ставку в кінці 2017 року і 26 січня знову підняв її до 16%. Висока ставка автоматично збільшує вартість позикових банківських засобів, які і без того були дуже дорогими. Крім того, стримуючим фактором є відсутність відпрацьованих механізмів стягнення застави та подальшої його реалізації. Банки вже мають значні іпотечні портфелі, які не завжди можуть ефективно структурувати і це не стосується заставного майна від юридичних осіб.
Ярослава Чапко, директор консалтингової компанії City Development Solutions
Зараз самі практикуються інструменти лояльності у девелоперів житла - це знижки при 100% оплаті і розстрочка. Вони добре сприймаються покупцями. Знижка - це найбільш приємний момент при покупці квартири - в українцях бажання поторгуватися і що то вигідно купити іноді переважає навіть над високим ризиком інвестування або якимись якісними характеристиками квартири. Цим вміло користуються девелопери, пропонуючи знижки на менш ліквідні об'єкти - квартири з не дуже вдалим плануванням, видом з вікна тощо. Параметрами.
Розстрочка дозволяє девелоперу розширити коло покупців. При відсутності банківського іпотечного кредитування у більшості покупців немає повної суми на покупку квартири. Тому розстрочка від девелопера стає основним фінансовим інструментом, що визначає привабливість того чи іншого об'єкта для покупця.
При цьому розстрочка сприймається покупцем як зручний і ефективний інструмент, а знижка - вже як належне. Завдяки постійним акцій та знижок, які масово анонсуються девелоперами, цей інструмент вже, на жаль, трактується покупцями як хороша традиція. Єдиний виняток становлять об'єкти преміального сегмента, де для покупця практично завжди обговорюються індивідуальні умови.
Рівень знижок залежить від об'єкта, його технічних характеристик, цінової політики, ступеня готовності. Іноді девелоперу необхідно максимально швидко закрити продажу на об'єкті і починати нове будівництво. Тому на квартири, що залишилися знижки можуть бути досить великими. Часто знижка - це результат непродуманої концепції - прорахувалися де то з площею квартир, кількістю 1-2-3-кімн. квартир, погано побудували, не виконали обіцянки по інфраструктурі, завищили клас об'єкта - і ось, квартири вже продаються зі знижкою, так як покупцеві є з чого вибрати і чим порівняти. Це добре демонструють ціни на житло комфорт-класу - протягом року, а особливо у 2-3 кварталах, вони знижувалися, так як багато девелоперів поспішили привласнити об'єктам клас «комфорт» і поставити відповідну ціну. А за фактом ці об'єкти нічим від об'єктів економ-класу не відрізнялися - ось і відбулася корекція цін вниз, як правило, через акції та знижки.
Останнім часом знову заговорили про відродження іпотеки. Іпотечне кредитування це, напевно, один з найбільш потужних інструментів, який би дозволив в кілька разів збільшити обсяги продажів на ринку. Однак, для його запуску необхідні макроекономічні передумови - валютна стабільність, зниження процентних ставок по кредитах хоча б до 12-15% в гривні, зростання доходів населення. Перші спроби включити в процес продажу нерухомості банки вже є. Однак, масовим цей процес не назвеш. 2018 рік навряд чи стане винятком, враховуючи тренди початку року.
Джерело: kievvlast. com.ua
Чим гарний третій інструмент - іпотека?