Фрунзенський район довгий час вважався не найпривабливішим у покупців житла через велику присутності промисловості, а зараз багато в чому завдяки їй же стає все більш популярним. Великі проекти, що реалізуються на колишніх заводських майданчиках, користуються попитом, оскільки розміри територій припускають будівництво не тільки житла, але і всієї необхідної інфраструктури. Крім нової «соціалки» тут досить шкіл, садочків і поліклінік, побудованих ще за радянських часів. Транспортна ситуація неоднозначна, але місто цією проблемою активно займається: тільки до кінця року тут з'явиться кілька станцій метрополітену. 
Визначальними факторами при покупці квартири для покупців є розташування будинку, навколишня забудова, наявність соціальної та комерційної інфраструктури, транспортна доступність і т.п. Житлові комплекси, що будуються «в полях», без шкіл, садків і доріг, виграють у розвинених районів тільки за рахунок серйозного демпінгу, можливості якого, як запевняють аналітики, не безмежні. «НП» розпочинає серію публікацій про стан ринку житлової і комерційної інфраструктури в різних міських районах.
Визначальними факторами при покупці квартири для покупців є розташування будинку, навколишня забудова, наявність соціальної та комерційної інфраструктури, транспортна доступність і т.п. Житлові комплекси, що будуються «в полях», без шкіл, садків і доріг, виграють у розвинених районів тільки за рахунок серйозного демпінгу, можливості якого, як запевняють аналітики, не безмежні. «НП» розпочинає серію публікацій про стан ринку житлової і комерційної інфраструктури в різних міських районах.
Костянтин СТОРОЖЕВ , Генеральний директор КК «Вало Сервіс», голова Експертної ради з апартаментів Російської гільдії керуючих і девелоперів:
Фрунзенський район - локація зі сформованою транспортної, соціальної, комерційної та іншої інфраструктурою.
Він розташований відносно близько до центру. Наприклад, від станції метро «Бухарестська», де знаходиться наш апарт-комплекс VALO, до центру міста можна без проблем дістатися за 20-30 хвилин. Наземний транспорт - громадський і особистий - курсує за чотирма основними магістралями: проспекту Слави, Бухарестської, Будапештської та Софійській вулицями. Плюс є зручні виїзди і до КАД, і до ЗСД. Більш того, транспортна мережа Петербурга розвивається, і пріоритетними проектами міста до 2024 року є Східний швидкісний діаметр і пробивання вулиці Салова до Неви, з'явиться міст в створі з вулицею Коллонтай. Що стосується пасажирського транспорту, у Фрунзенському районі налічується близько 30 маршрутів автобусів, вісім - тролейбусів, шість - трамваїв і 35 - комерційного транспорту.
За деякими даними, в березні уряд Петербурга до головних завдань розвитку метрополітену віднесло продовження Фрунзенського радіусу. Будівництво станцій метро «Дунайський проспект» і «Проспект Слави» почалося ще в 2013-му, і завершити їх планують уже в грудні.
У Фрунзенському районі є і зелені зони, чотири великих парку і багато скверів.
Розвинені соціальна і торгова інфраструктура. Є заклади охорони здоров'я, культурно-дозвільні центри, бібліотеки, школи, дитячі садки. Поруч з Апарт-комплексом VALO, наприклад, знаходяться три великих навчальних заклади. Працюють гіпермаркети, торгово-розважальні центри, фітнес-клуби, оздоровчі комплекси, басейни.
За останніми даними, в районі налічується 32 торгово-розважальних комплексу (у 2016 році їх було 28). Продовольчі магазини теж показують зростання, на початок 2018 го їх число склало 394 (в 2016-му - 338). Представлені бренди «Стрічка», «Ашан», SPAR, Prisma, «О'кей», «Полушка», «Діксі», «Пятерочка», «Сім'я», «Магніт».
Основний попит покупців традиційно зосереджений на нерухомості, що знаходиться в безпосередній близькості від станцій метро. У Фрунзенському районі їх п'ять: «Обвідний канал», «Волковська», «Бухарестська», «Міжнародна», «Купчино». Навколо «Обвідного каналу», «Купчино» і «Міжнародної» найбільше пропозицій на «вторинці», це будинки старого фонду або типова радянська забудова. Квартири в таких будинках, як правило, не дуже високої якості, тому інтерес до нових проектів досить великий.
Фрунзенський район дійсно перспективний і привабливий для інвесторів, хоча його потенціал поки оцінений не в повній мірі. Розташування між південною частиною міста, аеропортом і історичним центром, з новими станціями метро і гарною транспортною доступністю дозволяє говорити про високий потенціал капіталізації знаходяться тут об'єктів. Якщо подивитися на карту Петербурга, Фрунзенський район - це, якщо хочете, географічне серце міста. Петербург, як відомо, страждає від денної міграції працюють, коли вранці все їдуть в центр, а ввечері повертаються в спальні райони. У пробках городяни витрачають багато часу. Саме тому «сіра зона» відповідно до планів розвитку міста не повинна щільно забудовуватися житлом. Навколо центральної частини повинні сформуватися локальні ділові центри, одним з них і буде Фрунзенський район.
Думаю, виведення промислових підприємств визначить його розвиток. Як завжди і буває в міських просторах, реведевелопмент починається навколо знакових транспортних об'єктів. У Фрунзенському районі такий «точкою кристалізації» виступила станція метро «Бухарестська». Як тільки її побудували, тут стали затребувані торговельні та офісні центри. Наш апарт-комплекс VALO - ще один крок до формування ділового середовища майбутнього локального центру.
Ольга Трошева , Керівник консалтингового центру «Петербурзька Нерухомість»:
За результатами першого півріччя у Фрунзенському районі в експлуатацію введено лише 17 500 кв житла (корпус 23 в ЖК «Софія» компанії «ЛСР. Нерухомість - Північно-Захід»). За цей же період на первинному ринку району реалізовано 38 900 кв.м.
Пропозиція тут вельми обмежена. Станом на кінець першого півріччя 2018 го його обсяг оцінюється в 90 800 кв.м, це 2% в масштабах агломерації. Пропозиція в районі формують житлові комплекси класу «мас-маркет». На початок липня середня ціна новобудов становила 116 500 руб. / Кв.м, що на 17% вище міського показника для цієї категорії житла. Зростання з початку року - 6,1%, він обумовлений високою стадією готовності об'єктів.
У Фрунзенському районі реалізується великий проект апартамент-готелю VALO, який володіє хорошою транспортною доступністю (в крокової доступності від метро «Бухарестська»), що породжує інвестиційний попит. Привабливі і новобудови, які тяжіють до центру міста (на території, обмеженої Обвідним каналом і Ліговському проспектом).
Крім нових черг Ligovsky City від Glorax Development будівництво розгорнеться біля метро «Волковська», де зосереджені колишні промислові території, в районі майбутньої станції «Дунайська», де РК «Нове Купчино» анонсував «Будівельний трест».
У кварталі, обмеженому вулицями Бели Куна, Софійській, Турку, Празької, компанія «СПб Реновація» побудує понад 410 000 кв.м житла.
Ситуація з транспортом складна. Незважаючи на розвинену інфраструктуру, район нерідко відчуває труднощі: автомобільний трафік дуже щільний, в тому числі на проспекті Слави. Ближче до метро «Купчино» обстановка краще - більше магістралей.
Відкриття станцій метро поліпшить транспортну доступність як нових ЖК, так і сформованих кварталів.
Людмила Заїченко, заступник директора департаменту досліджень Colliers International:
За нашими даними, з 14 районів міста (виключаючи Пушкінський) Фрунзенський район займає п'яте місце по забезпеченості торговими площами. На 1000 чоловік тут припадає 664 кв.м, в тому числі три регіональних торгово-розважальних центри сумарною арендопрігодной площею понад 250 000 кв.м: «Континент на Бухарестської», «Балканський» і «Балканах Nova». Також можна відзначити ТРЦ «РІО», ТЦ «Міжнародний», ТРЦ «Південний Полюс», МФК «Лігов'», а також дисконт-центр «Радіус».
У Фрунзенському районі розташовано 14 якісних бізнес-центрів, більшість з яких знаходиться поза сформованих ділових зон, недалеко від метро «Міжнародна», «Бухарестська», «Волковська», «Купчино». Загальна арендопрігодная площа всіх бізнес-центрів не перевищує 65 000 кв.м. Основний обсяг існуючого офісного пропозиції сформований об'єктами класу B. До класу А відноситься тільки діловий комплекс «Еко-Статус» на Ліговському пр., 140. Середній рівень вакансії в бізнес-центрах району становить 8,8%, що можна порівняти з середньоміськими показником в 8 , 2%; середня ставка оренди, включаючи експлуатаційні витрати, 900 руб. / кв.м на місяць (без ПДВ).
Тутешні новобудови в основному відносяться до категорії «комфорт» і «комфорт плюс». У найближчий рік серйозного стрибка цін не передбачається. У перспективі двох-трьох років вартість житла на первинному ринку в цьому районі може вирости на 15-20%, перш за все через те, що буде підвищуватися готовність споруджуваних ЖК (багато з них заявлені до введення в 2019-2021 рр.).
Комплекс комфорт-класу «Софія» від «Групи ЛСР» можна назвати наймасштабнішим в районі житловим проектом. Це редевелопмент території заводів «Будфарфор» і «Кераміка» між вулицями Бухарестської, Софійській і Південним шосе. Середня вартість квартир в ньому становить 117 000 рублей за «квадрат».
Проектів в стадії будівництва від Ліговському проспекті до Бухарестської вулиці чимало. Переважно мова теж йде про Редевелопмент. Серед яскравих новобудов варто відзначити Ligovsky City (від Glorax Development), комплекс апартаментів VALO, клубний будинок від компанії «ПСК» Look, ЖК «Будинок у Каретного моста» від «Інвестторг», Twin House від Glorax Development і ЖК «Новий Ліговський» від «СПб Реновації». Середньозважена ціна в проектах з боку Ліговському проспекті становить 122 000 руб. / Кв.м, в проектах ближче до Бухарестської вулиці, включаючи апартаменти VALO, 112 000 руб. / Кв.м.
Ольга Аветісову, комерційний директор «ЛСР. Нерухомість - Північно-Захід »:
Фрунзенський район користується гарною репутацією у покупців нерухомості. На початку року ми здали в експлуатацію останні два будинки житлового комплексу «Софія». Це проект площею близько 466 000 кв.м, з яких трохи більше 308 000 кв.м припадає на житло. Двадцять три корпуси «Софії» включають 5819 квартир. При цьому на момент завершення будівництва в продажу залишалося зовсім небагато варіантів, а зараз і вони заброньовані.
У Фрунзенському районі працюють понад 40 шкіл і гімназій, п'ять міських поліклінік, понад 80 дитячих садків, приватні клініки, торгові центри. Зручні виїзди до КАД і ЗСД дозволяють швидко дістатися на інший кінець міста. У найближчому майбутньому відкриються три станції метро: «Проспект Слави», «Дунайська» і «Шушари». Це може привести до невеликого зростання цін на первинному і вторинному ринках, особливо в тих зонах, які найсильніше потребували поліпшення транспортної доступності.
Незважаючи на величезну кількість об'єктів соціальної інфраструктури на даний момент, в майбутньому їх може не вистачати. Тому вже зараз варто задуматися про те, якими дитячими садами і школами будуть користуватися майбутні мешканці побудованих
будинків.
Петро Буслов , Керівник групи маркетингу ЦДС:
Фрунзенський - сформований спальний район Петербурга, добре забезпечений соціальної та комерційної інфраструктурою. Найбільше торгових центрів зосереджено у метро «Купчино», «Бухарестська» і «Міжнародна».
Відкриття нових станцій дасть поштовх подальшому розвитку. Однак мова не йде про масовій появі торгових і житлових комплексів. У Фрунзенському районі практично не залишилося вільних плям. Тому піде освоєння колишніх промислових територій поблизу Обвідного каналу. Перші проекти редевелопмента вже реалізуються на Ліговському проспекті. Крім того, до кінця року наша компанія виведе на ринок малоповерховий житловий комплекс у ст.м. «Волковська».
Транспортна доступність району зараз задовільна. Після запуску нових станцій метро вона значно покращиться, що дозволить повністю забезпечити потреби жителів. Це вже відбилося на цінах на первинному і вторинному ринках. За останні декілька років,
з моменту появи інформації про будівництво підземки, квартири подорожчали на 10-15%. Середня вартість квадратного метра у Фрунзенському районі
становить 100 000 рублів.
Тетяна КОЛОЯРОВА, генеральний директор агентства нерухомості «Хочу квартиру»:
З року в рік вартість квадратного метра в житлових проектах Фрунзенського району показує стійке зростання. Найближчим часом тенденція збережеться. Так, «квадрат» в споруджуваних проектах за останні три роки подорожчав майже на 20%, а за цей час середня вартість по Петербургу практично не змінилася.
За готельних проектів ситуація ще цікавіше. Ціни в єдиному у Фрунзенському районі апарт-комплексі готельного типу за півтора року зросли майже на 50%, що показує великий інтерес громадян до подібних вкладень.
В останні кілька років в районі йде активне будівництво метро. Сприятливо на якості життя позначиться і прокладка ВСД, який зараз проектують. Нова автомагістраль з'єднає район з ЗСД і через правий берег Неви - з КАД. Все це, безумовно, відіб'ється і на вартості житла.
Наймасштабніший житловий проект, який реалізується в північній частині району, - Ligovsky City. Він передбачає освоєння понад 100 га колишніх промислово-складських площ. Повним ходом будується ЖК «Новий Ліговський» в пішої доступності від метро «Обвідний канал». Неподалік від РК «Софія», на території, що примикає до парку Інтернаціоналістів, запланований грандіозний океанаріум.
Надія ТОДИКОВА , Заступник генерального директора АН «Ітака»:
Середня ціна квадратного метра житла на вторинному ринку Фрунзенського району становить 96 500 рублів. Кімнати набувають приблизно по 1,2 млн рублів, «одинички» - за 3,7 млн (розкид цін - від 3 млн до 5 млн рублів), «двушки» - за 4,1 млн (від 3,5 млн до 5 млн ), трикімнатні квартири - за 5,4 млн (в цій категорії ціни варіюються від 4,6 млн до 16 млн рублів).
На ринку новобудов продажі йдуть в дев'яти житлових комплексах. Більшість з них відноситься до категорії «мас-маркет». Основна пропозиція зосереджено в комплексі економ-класу Ligovsky City (Перший квартал і Другий квартал) Glorax Development, в ЖК «У Каретного» від «Інвестторг» і в апарт-готелі VALO.
«Квадрат» в новобудові категорії «мас-маркет» в середньому коштує 120 000 рублів, в елітному ЖК - близько 130 000 рублей, в апарт-готелі - 121 000 рублей.
Насиченість об'єктами інфраструктури в районі достатня. Транспортна доступність - задовільна. При цьому автомобілісти стикаються з пробками у розв'язки КАД і Софійській вулиці, на проспекті Слави і Дунайському проспекті - великих магістралях, що відповідають за повідомлення з іншими районами міста. Часті затори на ділянці Обвідного каналу, що відноситься до району Фрунзе.
З точки зору соціальної інфраструктури район досить благополучний. Можна сказати, що не вистачає пари поліклінік (їх зараз три, а також НДІ Швидка допомоги ім. Джанелідзе).
Інвестори в основному освоюють «сіру зону», прилеглу до Обводнювального каналу. Однак забудовники не поспішають масово приходити в цей район. З відкриттям станцій «Проспект Слави» і «Дунайська», можливо, з'явиться більше новобудов на півдні або південному заході району, наприклад, поруч з парком Героїв-Пожежних, на Малій Балканської вулиці.
КОРОТКА ДОВІДКА:
Фрунзенський район Петербурга утворений в квітні 1936 року, в сучасних межах існує з 1978 року. Він розташований на півдні міста, з півночі територія обмежена Обвідним каналом, з півдня - КАД, зі сходу і заходу - лініями залізниць. Історичним центром району є Купчино.
Площа району
3746,9 га
населення
станом на 1 січня 2017 го 406 000 чоловік
У цьому районі проживає
7,7% від всіх петербуржців
Щільність населення
11 000 жителів на 1 кв.км
Згадки про Купчино (Kupsilla), яке для багатьох є синонімом Фрунзенського району, можна знайти в літописних джерелах з XV століття. У XVII столітті територія від Івангорода до Ладозького озера (в тому числі сучасне Купчино) за підсумками Російсько-шведської війни 1610 1617 років (Столбовскому мирному договору) була віддана Швеції. У шведській перепису назва трансформувалася в Kuptzinoua. Аж до середини XX століття Купчино залишалося невеликим поселенням на околиці Петербурга. Сучасне Купчино з'явилося в 1960-і, коли на ділянці від вулиці Салова до нинішньої КАД розгорнулася активна забудова.
На Балканської площі, на самому початку вулиці Ярослава Гашека, встановлений пам'ятник найвідомішому його персонажу - бравому солдату Швейку.
У Фрунзенському районі проживали (або живуть зараз) чимало знаменитостей. Серед політичних діячів - Дмитро Медведєв з дружиною. З учених - Григорій Перельман. Із спортсменів - баскетболіст Андрій Кириленко. Втім, куди частіше в Купчино селяться творчі особистості: актори Дмитро Нагієв, Євген Сидіхін та Андрій Федорцов, режисер Володимир Бортко, журналіст Олександр Невзоров, перекладач Дмитро Пучков ( «Гоблін»). По сусідству прописані два письменника - Семен Альтов і Ілля Стогов. Так чи інакше до Фрунзенському районі мали відношення піаніст Анатолій Кальварський, лідер групи «Король і Шут» Андрій «Князь» Князєв, солістка групи «Нічні Снайпери» Діана Арбеніна, Біллі Новик - лідер групи Billy's Band, гітарист груп «Кіно» і «Ю -Пітер »Юрій Каспарян і навіть Едіта П'єха.
«Г орячая» точка
Смольний в кінці 2017 го передав ТОВ «Оптима» (входить в московську ГК «Київський майдан») 4 га під будівництво ТЦ площею близько 190 000 кв.м, в складі якого заявлений найбільший в місті океанаріум. Ця ділянка перш входив в межі парку Інтернаціоналістів, найбільшої зеленої зони Фрунзенського району. Зараз місцеві активісти вимагають повернути його до складу парку, а проект перенести на інше місце.
Вони намагалися узгодити загальноміський референдум з цього питання, але Законодавчі збори знайшло причини відмовити.