Як перевірити квартиру на чистоту при покупці самостійно? 2019 рік

1. Обтяження на квартиру
2. Знаходження учасників угоди на обліку в НД і ПНД
3. Чи були коли-небудь порушені права неповнолітніх при приватизації житла?
4. Можливі претенденти на право власності
5. підсумок
6. Ну і наостанок ще декілька порад:

Купівля квартири - досить складний процес, особливо з юридичної точки зору. Адже перед покупкою слід перевірити дуже багато чинників: чи не знаходиться житло в заставі у банку, чи не заарештовано воно, хто є справжнім господарем житлоплощі і т.д. Тому багато покупців звертаються за допомогою до професійних юристів. Саме вони і перевіряють квартиру на юридичну чистоту.

Але звертатися в спеціалізовані агентства не завжди доцільно. По-перше, юридична допомога теж вимагає певних фінансових витрат, причому чималих. А по-друге, навіть в цій сфері діяльності можна наштовхнутися на непрофесійних співробітників або шахраїв, втративши при цьому не тільки кошти, а й час. Тому я хотів би розповісти вам про те, як перевірити квартиру на чистоту при покупці самостійно. Тож почнемо.

Обтяження на квартиру

Перше, на що ви повинні звернути свою увагу при перевірці квартири, чи є на неї обтяження (арешт, рента, застава у банку і т.д.) Для того, щоб дізнатися, чи звільнена квартира від всіх цих обтяжень, ви можете скористатися випискою з ЕГРП. Дані документи можуть також допомогти вам дізнатися, хто є господарем квартири, і коли, а головне, на основі яких документів він вступив в права власника.

Приклад виписки з ЕГРП (натисніть для збільшення)

Але просто отримати документи недостатньо. Важливо вміти правильно їх перевірити. Для цього слід порівняти надані вам виписки з документами, отриманими від власника житла. Дані його паспорта повинні збігатися з даними з ЕГРП. З особливою увагою звірте П.І.Б. власника, його місце і рік народження, а також номери документів. Якщо все сходиться - приступайте до наступного пункту, якщо немає, то краще від покупки відмовитися. Таким чином, виписка з ЕГРП допомогла нам визначити:

1. Чи є обтяження на квартиру.
2. Чи достовірні надані власником дані, а також не підроблені документи.
3. Хто і на якій підставі є власником квартири.

Знаходження учасників угоди на обліку в НД і ПНД

Наступне, що зазвичай вивчають при перевірці нерухомості на юридичну чистоту, це те, чи знаходиться продавець власності на обліку в психоневрологічному диспансері та наркологічному диспансері (так як після здійснення угоди він зможе легко довести, що на той момент не був при здоровому глузді і відповідати за свої дії не міг).

Дізнатися це дуже просто: достатньо поцікавитися, чи є у продавця посвідчення водія. Якщо його немає, то попросіть його надати довідку з НД і ПНД (довідка видається тільки правоохоронним органам, або людині, до якого ця довідка відноситься). Іноді у вас можуть з'явитися сумніви на рахунок справжності такої довідки. В такому випадку ви можете під'їхати безпосередньо в ПНД або НД і дізнатися в реєстратурі або у головлікаря, чи видавалася дана довідка.

Добре, якщо продавець не перебуває на обліку. Але якщо це не так, то можна зробити медичний огляд продавця (зрозуміло, за ваш рахунок) безпосередньо в момент підписання документів.

до змісту ↑

Перевірити, чи є зареєстровані в квартирі громадяни дуже просто: достатньо вивчити виписку з будинкової книги. З неї ви дізнаєтеся, чи є в квартирі прописані громадяни (можливо, неповнолітні), і чи не виникнуть проблеми при знятті їх з реєстраційного обліку. Якщо виникнуть сумніви в тому, що документ справжній, то підійдіть з копією виписки в паспортний стіл ЖЕУ або РЕУ.

Приклад виписки з будинкової книги (натисніть для збільшення)
до змісту ↑

Чи були коли-небудь порушені права неповнолітніх при приватизації житла?

Також важливо знати, чи були коли небудь порушені права неповнолітніх при приватизації житла . Якщо нинішній власник є вже не першим власником житла, то існує ймовірність того, що в минулому, при передачі прав на майно, були порушені права неповнолітніх, а отже, придбання квартири може нести певні наслідки.

Для того, щоб дізнатися про це, вам буде потрібно розширена виписка з будинкової книги, яка надається платно. В даному документі будуть вказані всі громадяни, які колись були прописані в квартирі, а також дані про них. Тому обов'язково перевірте, хто був прописаний в квартирі на момент її приватизації і який був вік цих громадян. Зауважте, що якщо серед зареєстрованих були неповнолітні, то вони також повинні брати участь в приватизації. Якщо цього проведено не було, то вони можуть спробувати визнати вашу угоду недійсною. Тому, щоб уникнути таких ситуацій, в разі виявлення потенційних претендентів на право власності, попросіть їх написати заяву про відмову на право власності, завірене нотаріусом.

Можливі претенденти на право власності

Будь-які громадяни, які коли-небудь були прописані в квартирі і мали право власності потенційно можуть стати претендентами на право власності. Тому таких громадян потрібно перевірити особливо ретельно.

У цьому вам також може допомогти розширена виписка з будинкової книги, де має бути вказано, коли, хто, куди і з якої причини був виписаний з квартири. Якщо мешканець помер, то повинен бути вказаний номер свідоцтва про смерть, а також її дата та час. Якщо людина виїхала на тривалий термін у відрядження, потрапив в місця позбавлення волі або на місце проходження військової служби, має бути зазначено коли це сталося, а також адреса, за якою громадянин відрядили, номер рішення суду або місце проходження військової служби, в залежності від причини відбуття. Зверніть увагу, що у всіх трьох випадках мешканець повинен був повернутися і його були зобов'язані знову прописати за місцем проживання.

Особливу увагу зверніть на людей, які відбули до початку приватизації. При перевірці мешканців слід бути дуже уважним, щоб не пропустити жодної людини. Зауважу, що мова йде не про власників житла, а про людей, які мають право на користування житлом (проживання), тобто прописані за даною адресою.

до змісту ↑

Останнє, що потрібно зробити при перевірці юридичної чистоти квартири, це порівняти всі вивчені вами документи. Тобто, інформація про те, хто, коли і до якого моменту був власником квартири, або був прописаний в ній, повинна бути однаковою як в ЕГРП, так і в розширеній виписці з будинкової книги, а також у всій супутньої документації.

підсумок

Ми з вами розглянули найважливіші критерії перевірки юридичної чистоти квартири. Приблизно таким же методом користується більшість спеціалізованих агентств. Давайте підіб'ємо підсумок того, як слід проводити перевірку квартири, що купується:

1. Перевірити наявність обтяжень у квартири в вигляді ренти, арешту або знаходження в заставі у банку (за допомогою ЕГРП).
2. Перевірити, чи варто нинішній власник житла на обліку в ПНД або НД (по водійському посвідченню або довідка з НД або ПНД).
3. Перевірити наявність громадян, прописаних в квартирі, в тому числі неповнолітніх (по виписці з будинкової книги).
4. Перевірити, чи не були порушені права неповнолітніх при приватизації житла (по виписці з будинкової книги та ЕГРП).
5. Перевірити можливу наявність прав на нерухомість у осіб, які колись були прописані в квартирі (по виписці з будинкової книги).
6. Порівняти інформацію, отриману з вивчених вами документів.

Ну і наостанок ще декілька порад:

• Якщо нинішній власник вступив в права власності у спадок, то не забудьте зажадати від нього заяву про те, що він бере на себе всі витрати і витрати в разі виявлення інших спадкоємців майна, завірені нотаріусом.
• Не забудьте перевірити, чи проводилася перепланування . Якщо так, то чи була вона узаконена. Дізнатися це можна, взявши план БТІ і порівнявши його з зовнішнім виглядом квартири. У тому випадку, якщо ви придбаєте квартиру з незаконною переплануванням і факт її наявності виявиться, то вся відповідальність в повній мірі ляже на вас.
• Попросіть у продавця довідку про відсутність заборгованостей за обслуговування квартири (електроенергія, газ, водопостачання, опалення тощо). Можна сказати, що всі заборгованості за обслуговування продаються разом з квартирою.
• Попросіть у продавця розписку, що містить те, яку суму за квартиру ви сплатили. Особливо це важливо в тому випадку, якщо ціна, зазначена в договорі і фактична кількість коштів, переданих колишньому власнику нерухомості відрізняються. В цьому випадку записок має бути дві: в першій вказана ціна нерухомості, прописана в договорі, а в другому - фактична сума коштів, передана продавцю.
• По можливості дізнайтеся, була квартира придбана в шлюбі чи ні. Незважаючи на те, що отримати інформацію про це досить проблематично, вона може бути дуже важливою, так як все майно, нажите в шлюбі, вважається спільно нажитим (зрозуміло, якщо перед цим не укладалися різного роду договори), а отже, дружина або чоловік продавця нерухомості може претендувати на якусь частину купується вами квартири. Перевірити цей факт можна за ксерокопією паспорта власника нерухомості.
• Якщо продавець відмовляється надати потрібні вам довідки та документи або ухиляється з відповідями - це привід задуматися над його чесністю і порядністю. Адже чесному продавцю, який хоче продати свою квартиру, нема чого приховувати, тим більше в разі, якщо всі платні документи буде оплачувати не він, а покупець.

Це все, що я хотів розповісти вам про те, як перевірити квартиру перед покупкою. Сподіваюся, що мої поради допоможуть вам заощадити кошти на юридичних консультаціях, а також підібрати собі відповідний варіант.

І наостанок рекомендую подивитися наступне відео про самостійній покупці квартири: