Що може завадити купити квартиру? Обтяження - що це? »Квартири в Липецьку, оренда і продаж квартир, нерухомості в Липецьку

Ч то може перешкодити купити квартиру? Обтяження - що це?

Необхідно відзначити, що «перешкода» в здійсненні угоди в даному випадку існує тільки на перший погляд. При обопільного бажання сторін з кваліфікованою допомогою фахівця оформити угоду перешкоди ці цілком можуть бути переборні. При цьому обтяження виступають як додатковий юридичний факт, який потребує виконання певних формальностей.

З іншого боку, обтяження можуть створюватися самим власником як засіб захисту своєї власності, що актуально в обороті комерційної нерухомості для захисту від рейдерства, захоплень та інших недружніх дій. Згідно ст. 1 Федерального закону № 122-ФЗ від 21.07.1997 р «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», обтяженням (обмеженням) є наявність встановлених законом або уповноваженими органами умов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна. Найбільш поширені види обмеження - оренда, іпотека, сервітут, довірче управління, арешт майна (і інші права, встановлені рішенням судів), однак перелік їх не є вичерпним і визначається тільки угодою сторін в конкретному договорі.
Відповідно до ст. 4 того ж закону, такі види обтяжень, як сервітут, іпотека, довірче управління і оренда, підлягають державній реєстрації поряд з реєстрацією самого права власності та інших речових прав. Кожну запис про обмеження ідентифікують номером реєстрації. Важливість державної реєстрації обтяжень полягає в тому, що вони в обов'язковому порядку вносяться в Єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП) і знаходять відбиток у виписці з неї, яка на зазвичай запитується при здійсненні операцій з даним об'єктом (так само як і правопретензій, заявлених в судовому порядку претензії, які можуть створити обтяження в майбутньому).
Якщо в отриманій виписці з ЕГРП є подібні дані, вони вимагають роботи, спрямованої на зняття обмежень для нового власника, або усунення перешкод для набуття ним свої права.
Державна реєстрація обтяжень, згідно п. 2 ст. 13 того ж Закону, здійснюється з ініціативи правовласників або набувачів зазначених прав, а також третіх осіб (наприклад, орендарів, з дотриманням в таких випадках порядку, встановленого ст. 16 Закону та обов'язковим повідомленням правовласника (власника). Обтяження в публічних (державних, муніципальних ) інтересах, як публічний сервітут, реєструють за ініціативою органів державної влади та органів місцевого самоврядування, при цьому Федеральна реєстраційна служба РФ зобов'язана повідомити про це правооблада теля (правовласників) об'єкта нерухомості термін не більше п'яти робочих днів з дня реєстрації.
Коротка характеристика окремих видів обтяжень (обмежень):
Оренда.
Попросту кажучи, це факт того що власник (орендодавець) на час за гроші дозволив іншій особі (орендарю) користуватися в даному випадку його нерухомістю. Питання оренди регламентуються гл. 34 ГК РФ, а відносно землі - також гл. 4 Земельного кодексу РФ. Договір оренди будівлі, споруди або земельної ділянки (який, до речі, можливий тільки в письмовій формі), укладений на термін більше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з цього моменту. Цей вид обтяження на практиці може здійснюватися поряд комбінованих способів. Уже орендоване майно здаватися в суборенду, а орендні права - в заставу (ст. 613 ЦК РФ), або вноситися в якості внеску до статутного капіталу юридичної особи, або спочатку встановлюватися застава (іпотека), а потім здаватися в оренду. Природно, при відчуженні даного майна потрібне уважне вивчення даних ЕГРП і ретельний правовий аналіз прав на об'єкт.
Сервітут.
Сервітут є право обмеженого користування чужою земельною ділянкою, наприклад, для проходу, прокладки і експлуатації комунікацій, ліній електропередачі, зв'язку, водопроводів, користування колодязями, меліорації і т.п. (П.1 ст. 274 ЦК України, ст. 1 ФЗ Про держ. Реєстрації).
При цьому раз є право сусідів на обмежене користування чужою землею, то, відповідно, у власника є обов'язок забезпечити реалізацію даного права, яка і виступає для нього обтяженням. Необхідно відзначити, що обтяження ділянки сервітутом не позбавляє власника прав володіння, користування і розпорядження землею, тобто, жодним чином не перешкоджає реалізації власності, просто обтяження переходять на нового власника.
Розрізняють приватний і публічний сервітут. Приватний - це те, про що домовилися сусіди, або, якщо не домовилися - встановив суд.
публічний сервітут
це «навантаження» з боку держави, органів місцевого самоврядування (забезпечення проходу, проїзду, прогону худоби через земельну ділянку, проведення дренажних робіт і т.п.), і встановлюється даними органами без вилучення земельних ділянок (п. 3 ст. 23 Земельного кодексу РФ). Власник ділянки, обтяженого сервітутом, вправі, якщо інше не передбачено законом, вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено сервітут, розмірну плату за користування землею.
Іпотека.
Всупереч стійкого думку про те, що іпотека - це кредит, треба чітко уявляти, що в дійсності іпотека являє собою заставу, не обов'язково пов'язаний з кредитом, а фінансове зобов'язання не обов'язково пов'язане з об'єктом нерухомості, що знаходиться в заставі. При цьому майно залишається у заставодавця не тільки фактично, а й юридично. Іпотека може бути встановлена в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, в тому числі заснованого на купівлі-продажу, оренді (ст.ст. 130, 334-358 ЦК України, Федеральний закон від 16.07.1998 р № 102 ФЗ «Про іпотеку»). В останньому випадку ми бачимо одночасне наявність двох послідовних обтяжень - оренди та застави. Держреєстрація договору про іпотеку є підстава для внесення в ЕГРП запису про іпотеку. В її ході вказують дані про заставодержателя і предмет іпотеки, вартість забезпеченого іпотекою зобов'язання або дані про порядок та умови визначення цієї вартості. Реєстраційний запис про іпотеку погашають на підставі заяви власника заставної, спільної заяви заставника й заставоутримувача або на підставі вступив в законну силу рішення суду.
Слід також зазначити, що стосовно закладеного майна також допускається подальша застава (ст. 342 ЦК України).
Довірче управління.
Правовласник може передати своє майно в довірче управління іншій особі (довірчому керуючому). Така передача не тягне переходу права власності до довірчого керуючого, який зобов'язаний здійснювати управління майном в інтересах власника або вказаної ним третьої особи (п. 4 ст. 209 ЦК України). Максимальний термін дії даного договору - 5 років. При цьому права засновника довірчого управління (власника) обмежуються досить значно, він позбавляється низки повноважень щодо користування, володіння, а також розпорядженням нерухомістю відповідно до договору (ст.1012 ЦК України). Будь-які права на нерухомість, пов'язані з розпорядженням нею на умовах довірчого управління, реєструють виключно на підставі документів, що визначають такі відносини, в тому числі на підставі договору або рішення суду (ст. 30 ФЗ Про державну реєстрацію). Статтею 1019 ЦК України передбачено право передачі закладеного майна в довірче управління.
Судовий акт і рішення уповноважених органів, як спосіб встановлення обтяження зустрічається рідше. Прикладами подібних рішень можуть бути: рішення суду про накладення арешту на майно; накладення арешту на майно за рішенням органів попереднього слідства або дізнання (здійснюване, втім, відповідно до КПК РФ за судовим рішенням); рішення про обмеження дієздатності громадянина, а органами опіки та піклування - про проживання в житловому приміщенні неповнолітніх, або осіб під опікою чи піклуванням; рішення державних органів про вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб. Ухвалення такого рішення не обмежує власника в правах користування, володіння і розпорядження землею, але він сам і можливий покупець несуть ризики збитків в разі нового будівництва або реконструкції до вилучення земельної ділянки (ст. 280 ЦК України), і ін. Копії вступили в законну силу рішень і ухвал судів щодо прав на нерухоме майно в триденний термін направляються судовими органами в орган ФРС.
Крім того, в широкому сенсі слова до обтяжень об'єктів нерухомості можна віднести:
- самі по собі зареєстровані договори купівлі-продажу квартири або міни житлових приміщень (п.2 ст.558 ГК РФ), які пов'язують продавця зобов'язаннями з передачі квартири;
-. довічне утримання з утриманням (ст. 604 ЦК України) і рента (ст. 586 ЦК України);
- позика (безоплатне користування) (п.1 ст.700 ГК РФ);
- права осіб, що зберігаються при його відчуженні, як-то права членів сім'ї власників житлових приміщень (ст.292 ГК РФ), і одержувачі, які отримують право довічного користування житловим будинком в силу заповідального відмови (ст. 538 ЦК РРФСР 1964 р), а також мають на житло зобов'язальні права наймачі (ст. 675 ЦК України);
Чи не є обмеженнями (обтяженнями) права власності самостійні речові права: господарське відання і оперативне управління майном, довічне успадковане володіння і постійне безстрокове користування земельною ділянкою (ст. 216 ЦК України), тому що обсяг правомочностей, що належать суб'єктам даних прав, встановлюється законом, а не угодою з власником. Слід зазначити, що права власності та інші речові права можуть бути обмежені крім волі правовласників тільки федеральними законами (п.2 ст.1 ГК РФ), в цьому сенсі перелік обмежень прав на підставі закону або актів органів державної влади є закритим. Власник же може зареєструвати будь-який обтяження речового права.