Інвестиції в будівництво - як вкласти гроші і не прогоріти

Інвестиції в будівництво: принципові плюси і мінуси
Нерухомість, як джерело доходу
російський ринок
закордонний ринок
Найдохідніші об'єкти, або куди вкладати гроші
Коли вкладати: вибираємо актуальний момент часу
Як правильно вкласти гроші в будівництво
Форми інвестування та участь посередників
Популярні ризики інвестицій і як їх уникнути

Купівля нерухомості, як правило, стає найбільшим придбанням в житті пересічного громадянина. Нова квартира буквально асоціюється з іншим етапом життя, а офісне приміщення або склад - найважливішим кроком у побудові власного бізнесу. Обидві покупки - вигідна альтернатива оренді, можливість витрачати кошти вже на своє майно. Але покупка "стін" може бути комерційним підприємством і сама по собі: інвестиції в нерухомість - найпопулярніший із способів збереження і примноження наявних капіталів і можливостей, а участь на етапі будівництва об'єкта може зробити таке підприємство ще більш прибутковим.

інвестиції в нерухомість

Інвестиції в будівництво: принципові плюси і мінуси

Відразу варто почати з руйнування стереотипного думки, що капіталовкладення в будівництво вимагають серйозних початкових капіталів. Звичайно, якщо мова йде про конкретний об'єкт, як житловому так і комерційному, суми фігурують захмарні. Але можливість пайової участі і розстрочок будь-якого роду роблять цю схему доступною.

Розглядаючи аспекти інвестування в будівництво, потрібно аналізувати різні цілі і напрямки вкладень:

Придбання метражу для особистого використання. Це може бути як житлова забудова приватного сектора та придбання частки в багатоквартирних будинках, облаштування території та забезпечення вже готового власного об'єкта додаткової інфраструктурою, наприклад гаражем. До цього ж блоку можна віднести і серйозну переробку вже готового і навіть обжитого будинку: будівництвом можна назвати і додавання ще одного поверху або благоустрій менш комфортного. При такій формі інвестицій покупець часто пов'язаний додатковими умовами покупки, що знижують її переваги за підсумком: пошук земельної ділянки в певному регіоні, стислі терміни і відсутність альтернатив. Але і плюси переоцінити складно: будівництво, а не покупка готового, дозволяє отримати в розпорядження ідеально вирішальні конкретні завдання площі. При будівництві можна створити індивідуальне планування, облаштувати споруду відповідно до особистих практичними і естетичними міркуваннями.
Купівля об'єкта без мети особистого використання в якості засобу збереження коштів. Відмінність цього напрямку вкладень - відсутність необхідності шукати конкретний місто або район забудови. Це форма страховки капіталів від знецінення, хоча і також сполучена з ризиками. Інфляція, щорічний і невідворотний процес знецінення фіата, велика кількість шахрайських спрямованих на відбирання грошей схем наштовхує на ідею вкластися в квартиру або приватний будинок, вартість яких підростає пропорційно економічним процесам. Особливість цього напрямку інвестування - значний розбіг підсумкового відсотка прибутковості, хоча така і не є, як здається, самоціллю. Можливість неспішно підбирати об'єкт, дозволяє вихопити "гаряче" пропозицію.
Будівельні інвестиції як самостійна бізнес-схема, спрямована на отримання доходу від об'єкта нерухомості. У цій групі і покупка готової частки на наявну в розпорядженні суму, і вкладення запозичених коштів з надією, що дохід перевищить обсяг інвестицій. Часто такі схеми складаються з декількох етапів, наприклад, попереднього кредитування на будівництво. Форм використання майбутнього нерухомого майна безліч: від продажу готової квартири або будинку за ціну, що перевищує суму вкладень, до здачі в оренду.

З початкової мети випливає і оптимальна форма вкладень, і обсяги інвестування в будівництво, і пов'язані ризики.

Нерухомість, як джерело доходу

Поняття інвестування в нерухомість не вимагає, але має на увазі отримання прибутку. З одного боку це елементарна економія і можливість вкладатися "в своє". З іншого - реальний заробіток, здатний стати довготривалим і регулярним. "Годувати" може як одна вчасно проведена операція, так і постійна робота в цьому напрямку: все залежить від початкових можливостей і бажання займатися цим досить клопіткою ринком.

російський ринок

На російському ринку найбільш швидко окупаються вважаються новобудови і однокімнатні квартири в них. Але по прибутковості наздоганяють:

інвестиції в житлове будівництво елітних споруд в мегаполісах і столицях;
споруда торгових центрів і розважальних закладів у великих містах;
інфраструктурні об'єкти в нових районах і регіонах з державною підтримкою;
комерційна нерухомість в економічно-розвинених районах великих міст.

Ще одна особливість роботи саме з вітчизняними площами - можливість отримати привілеї. Купівля окремих об'єктів на етапі будівництва або придбання земельної ділянки під забудову і освоєння часто спонсорується державою. Прикладів багато: пільги на будівництво єдиного житла, повернення податків і погашення відсотків по іпотеці для окремих категорій. Забудовникам, організуючим робочі місця, також покладаються дотації, що здешевлюють за підсумком готові будови. Більш масштабні проекти - програма "Далекосхідний гектар". При вирішенні інвестувати в розвиток РФ варто переконатися в наявності таких програм і порахувати переваги участі.

закордонний ринок

Нерухомість за кордоном - статусне придбання. Наважуючись на таку покупку, потрібно обов'язково вивчити законодавство обраної країни та умови надання права власності. Від пропозиції вкластися дистанційно, тобто без безпосереднього огляду об'єкта, варто відмовитися: навіть в США багато міст-привидів, нерухомість в яких не потрібна нікому. Купівля по фото може коштувати мільйонів. Багато забудовників, що спеціалізуються на інвестиціях в зарубіжні проекти, надають тури для вивчення "на місці". Перевірка документації з фахівцем по закордонному законодавству обов'язкове.

Найдохідніші об'єкти, або куди вкладати гроші

Вибір об'єкта - один з найважливіших етапів інвестицій в будівництво. Прорахунки, допущені в цьому моменті, можуть привести до фінансових втрат: чи не применшуючи перспективності вкладень в створення нових квадратних метрів, необхідно говорити і про ризик знецінення. Розрахувати прибутковість навіть одного заходу досить складно, але загальні правила в цьому процесі є:

підвищеним попитом традиційно користуються квартири невеликого метражу, часто стають першим житлом;
ліквідні надбудовуються або прибудовують приміщення в уже щільно забудованих спальних районах з нестачею інфраструктури;
завжди можна вигідно продати чи здати, хоча нерухомість в історичних центрах міст зі списку культурної спадщини.

Природно, між цими позиціями величезна різниця, на прикладі Північної столиці РФ: новобудови з бюджетними студіями зводяться постійно, а зміна культурного образу Санкт-Петербурга або примикає до Казанського кремля ділянці набережної - екстраординарна подія. Вартість однокімнатної квартири на тільки-тільки обростаючої інфраструктурою околиці, ще страждає від нестачі дитячих садків і громадського транспорту, складе менше 1 млн. Рублів, а квартира на верхніх приростає поверхах невського проспекту буде коштувати десятки мільйонів. Але і дохід в подальшому може відрізнятися в рази.

Ставка адекватного доходу при будівельних інвестиціях на думку російських експертів складає 30-40%. Більш висока - хорошою надприбутками.

Коли вкладати: вибираємо актуальний момент часу

На розмір подальшого доходу від інвестування в будівництво безпосередньо впливає момент часу, на якому вкладає приєднується до програми. Основні етапи - три:

нульовий, тобто у забудовника є земля і нічого крім цього наділу;
середній етап - зведення стін і очевидність просування робіт;
кінцевий, коли будівля вже практично здано в експлуатацію.

Природно, найвигідніші умови для інвестицій пропонуються тим, хто веде будівництво з нуля. Але саме цей етап найбільш ризикований: як підрядник впорається з обсягом завдань, наскільки швидко будуть знайдені безпосередні виконавці і чи буде план за підсумком завершено. Навіть в даний час, коли лихі 90-е позаду і, здавалося б, всі великі проекти перевіряються досконально, прикладів "довгобуду" чимало. Найвідоміші - звинувачення в бік співака Новікова або справа "вишки" Єкатеринбурга. Вкладення, що надійшли ще 7 років тому, інвесторам так і не повернулися. І навіть враховуючи, що це поодинокі випадки, - для кожного з вкладників це зламані долі.

Купівля на кінцевому етапі - найбезпечніша. Прибутки угода принесе менше, але і об'єкт, якому до здачі залишилися лічені дні, гарантовано буде зведений і зданий.

Як правильно вкласти гроші в будівництво

Інвестиції в будівництво - угода, пов'язана з великими сумами. Саме тому до всіх етапів участі потрібно підійти максимально скрупульозно. Принципові моменти будь-якої угоди:

Вибір забудовника. Орієнтуватися можна і на поради знайомих, вже стикаються з цим підприємством, так і на рекламу. Факт, що за цією організацією уже стоять здані об'єкти, - найвагоміший аргумент.
Пошук певного варіанту. Квартира, офіс в цоколі або нежитлова нерухомість, - при забудові інфраструктурного комплексу у покупця є вибір, що придбати. Потім доведеться визначитися з метражем, поверхом і строгими вимогами до приміщення.
На переговори з представниками забудовника варто приходити з юристом або стороннім, залученими з незалежної експертної організації фахівцем. Це дозволить уникнути "туману" в переговорах.
Пакет документів, який зобов'язаний надати забудовник, повинен включати цілий ряд дозволів від права на землю до страхових зобов'язань. Якщо власні знання з питання вселяють сумніви, допоможе юрист. Його також треба притягнути з боку, не користуючись послугами рекомендованого другою стороною, навіть якщо ця послуга спокусливо безкоштовна.
Остаточний договір інвестування підписується обома сторонами і посвідчується нотаріусом. Природно, перед остаточною підписом потрібно перевірити ще раз кожен екземпляр і порадитися з власним кваліфікованим консультантом.

Виконання цих рекомендацій, на жаль, не може виключити всі випадковості, але багато попередить.

Форми інвестування та участь посередників

Форма капіталовкладень в будівництво - це і спосіб скорочення ризиків, і техніка придбання обраного об'єкта. Спроектувати собі приватний будинок і завершити зведення також самостійно - можна. Але стати пайовиком багатоквартирного будинку або інвестором великого ЖК можна тільки за посередництва. Форм участі, які передбачають різні взаємини партнерів, кілька:

Безпосередній договір із забудовником на придбання деякого метражу в зводиться будові. У договорі може бути прописана тільки площа, але додатково є можливість вказати і інші вимоги за індивідуальною плануванні і розташуванню. Регулюються взаємовідносини договором купівлі-продажу. Ця форма інвестицій вважається спрощеною, ризики несе забудовник.
Пайова участь через фонд-посередник регулюється договором інвестування. По суті, це колективне будівництво, при якому всі ризики несуть ті, хто бере участь в організації будівництва. Окупність вкладень, як правило, вище, але і ризики більше. Вкласти гроші в будівництво можна дольной, тобто набуваючи частку, яка буде відшкодована реальними грошима після завершення будівництва. Завдання отримати саме квартиру або конкретний "адреса" в цьому випадку може і не стояти.
Пайові фонди також пропонують ряд пакетів інвестування в будівництво. Частина з них передбачає "портфельний" участь, тобто вкладення в кілька ЖК або проектів. Це диференціює ризики і дозволяє отримати прибуток, навіть якщо якийсь напрямок виявиться невиграшних. Отримання дивідендів від ПІФу - теж форма інвестицій в будівництво житла.