коментар:
У ч. 1. Поняття "оренда землі" і "право оренди землі" часто вживаються в законодавстві, правовій доктрині та правозастосовчій практиці як синоніми. Так, ст. 1 Закону України "Про оренду землі" містить визначення поняття "оренда землі", ідентичне визначенню "права оренди земельної ділянки" в коментованій статті. На наш погляд, описане ототожнення є допустимим, оскільки оренда можлива тільки на підставі права, "фактичної оренди" існувати не може.
З легального поняття права оренди землі слід 4 істотних умови відповідного договору: 1) об'єкт (земельну ділянку), 2) термін, 3) плата за користування, 4) спосіб використання ( "мета"). Однак насправді в. 15 Закону України "Про оренду землі" встановлює значно ширший перелік істотних умов, відносячи до них:
• об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
• термін дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
• умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
• умови збереження стану об'єкта оренди;
• умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
• умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
• існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
• визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
• відповідальність сторін;
• умови передачі в заставу та внесення до статутного капіталу права оренди земельної ділянки.
До договору можуть бути включені за згодою сторін і інші умови.
Право оренди землі в класичному розумінні є зобов'язальним правом, на відміну від сервітуту, емфітевзису і суперфіцію (див. Гл. 16, 161 ЗКУ та коментар до ст. 16). Разом з тим, зміни, внесені Законом України від 16.09.2008, яким, зокрема, коментована стаття доповнено новою частиною четвертою, фактично (поряд з правилами про реєстрацію права оренди, а також про збереження права оренди при відчуженні земельної ділянки) перетворюють право оренди на речове право (див. коментар до ч. 4).
За юридичною природою договір оренди землі є різновидом договору майнового найму (гл. 58 ЦКУ). Положення ГК застосовуються до відносин оренди землі субсидиарно (ст. 9 ЦК). Договір оренди є консенсуальним (т. Е. Вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди в належній формі), оплатним, двостороннім і терміновим.
Форма договору є письмовим (ст. 14 Закону України "Про оренду землі"). Але якщо в договорі оренди землі передбачено оренду будівель і інших капітальних споруд строком на 3 роки і більше - договір підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦКУ).
Крім того, на виконання ч. 2 ст. 14 Закону України "Про оренду землі" Кабінет Міністрів України постановою від 03.03.2004 N 220 затверджено Типовий договір оренди землі. Правда, ст. 14 Закону передбачалося затвердження типової форми договору. Аналіз Типового договору свідчить про те, що за змістом документ не типовим договором, але все-таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов). Виходячи з цього, вважаємо, що саме по собі недотримання послідовності реквізитів або способу їх заповнення не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки. Разом з тим, Типовий договір здатний істотно полегшити складання договору оренди землі, незважаючи на численність його умов.
Договір підлягає державній реєстрації (ст. 20 Закону) і тільки після цього вступає в силу (ст. 18 Закону). В даний час формально чинним залишається Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затв. постановою КМУ від 25.12.98 N 2073. Разом, Порядок входить в істотні суперечності з чинним ЗКУ і тому застосовуватися не може. На сьогодні процедура державної реєстрації договорів оренди землі визначається актами центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів (див. Ст. Ст. 125, 202 ЗКУ та коментарі до ст. 125, ст. 202).
Згідно ч. 4 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", невід'ємною частиною договору оренди землі є (1) план або схема земельної ділянки, (2) її кадастровий план з відображенням обмежень (обтяжень), (3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості ), (4) акт приймання-передачі земельної ділянки, і, в разі зміни цільового призначення та / або меж земельної ділянки (ст. 16 Закону) - (5) проект відведення земельної ділянки "в разі його розроблення згідно із законом". Велика частина цієї документації не може бути виготовлена ?? сторонами самостійно, тому для її підготовки слід звернутися до відповідної землевпорядної організації, замовивши "технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку" (ст. 56 Закону України "Про землеустрій" ).
Моментом виникнення права оренди землі згідно зі ст. 125 ЗКУ, ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оренду землі" є момент державної реєстрації права оренди землі. Однак до створення механізму реєстрації прав на нерухоме майно право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації відповідного договору як складової реєстрації земельної ділянки (див. П. 3 гл. II Закону України від 05.03.2009 N 1066-VI, ст. 202 ЗКУ) .
Недотримання вимог щодо змісту договору. Зарегульованість земельно-орендних відносин, зокрема, закріплення в законі явно надлишкової кількості умов договору оренди призводить до значної кількості спорів про визнання недійсними договорів оренди землі з найрізноманітніших підстав: відсутність в договорі "термінів і умов передачі земельної ділянки орендарю" 263, не зазначення умов використання земельної ділянки, збереження стану об'єкта оренди, відсутність акту прийому-передачі земельної ділянкі264 а також дати висновок договору265 подібне. Договори оскаржуються через невідповідність постанови КМУ "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" від 25.12.98 N 2073 (яка зараз фактично не може бути застосована, оскільки в основній своїй частині не відповідає чинному ЗКУ та іншими законами), порушення вимог Інструкції про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затв. наказом Мін'юсту України від 03.03.2004 N 20/5, щодо необхідності нотаріального посвідчення договору266 подібне.
Також договори оренди землі оскаржуються через невідповідність закону окремих істотних умов договору, наприклад, з підстав для визначення в договорі терміну оренди землі "без урахування періоду ротації основної сівозміни" 267 (ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі") .
На наш погляд, у багатьох випадках "істотні умови договору оренди" в дійсності передбачені чинним законодавством: наприклад, при відсутності будь-якої вказівки в договорі не представляє ніяких складнощів визначення сторони, "яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини» - це орендодавець (ст. 11 Закону України "Про оренду землі"). А в ситуації з "існуючими обмеженнями (обтяженнями) щодо використання земельної ділянки" сторони взагалі не можуть встановити їх в догів оре - вони існують незалежно від договору оренди і можуть бути в договорі б відтворені (не будучи, звичайно, його умовами). Подібний перелік можна продовжувати. З огляду на сказане, в описаних випадках відсутність текстуального відображення в договорі певної умови, і так певною законодавчо, має означати тільки те, що сторони погодилися з положеннями закону.
Правильним слід визнати практіку268, по якій відмінності договорів оренди від Типового договору, затв. постановою КМУ від 03.03.2004 N 220, не повинні розглядатися як підстава для визнання договору недійсним (або для того, щоб вважати його нікчемним). Причина цього те, що ст. 14 Закону України "Про оренду землі" уповноважив уряд не на затвердження типового договору, а на затвердження типової форми договору. Аналіз "типового договору" свідчить про те, що за змістом документ не типовим договором, але все-таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов). Таким чином, дотримання або недотримання "Типового договору" в дійсності на зміст договору, а значить на його дійсність не впливає.
Відсутність акту прийому-передачі також не може розглядатися як підстава недійсності договору269. Згідно ст. 18 Закону України "Про оренду землі", "договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації". Відповідно, тільки після державної реєстрації договору на його підставі можуть виникати права і обов'язки, в т. Ч. Право володіння орендованим земельною ділянкою. Оскільки акт прийому-передачі, очевидно, що засвідчує передачу земельної ділянки у володіння орендарю, в дійсності він ніяк не може бути "невід'ємною частиною договору оренди", на підставі якого він повинен складатися.
Бувають випадки заперечування договорів оренди земельних ділянок з мотивів, на ділянці знаходиться нерухоме майно інших осіб. Суди не завжди задовольняють такі вімогі270, що слід вважати помилкою. Як видається, крім очевидного порушення принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будівель та споруд, у всіх таких випадках порушується принцип цільового використання землі, закріплений, зокрема, в п. "А" ч. 1 ст. 91, п. "А" ч. 1 ст. 96 ЗКУ - орендар свідомо не зможе використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Тому відповідна угода має визнаватися судом недійсною як фіктивна (ст. 234 ЦКУ), оскільки не спрямована ?? на надання орендарю реальної можливості користуватися земельною ділянкою під будівлею.
Договори оренди землі оскаржуються за мотивами підписання таких договорів не стороною, а іншою особою (зазвичай родичами орендодавця). У випадках, коли орендодавець згодом отримував орендну плату і ні незгоди ні з умовами договору, ні з фактом використання земельної ділянки орендарем не виявляв, суди обґрунтовано застосовували положення ст. 241 ЦКУ та вважали, що договір, укладений представником з перевищенням повноважень, згодом був схвалений довірітелем271.
При визнання договорів оренди недійсними існує порочна практика визнання їх тільки на майбутнє. Такий підхід слід вважати очевидною помилкою, яка виникає, очевидно, тому, що можливість користування земельною ділянкою, який вже отримав орендар до моменту визнання договору недійсним, не можна "повернути". З цього виводиться висновок, що не можна застосувати і двосторонню реституцію. Як уже зазначалося, така думка є помилковою, оскільки в разі двосторонньої реституції, згідно ч. 1 ст. 216 ЦКУ "в разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном ..., - відшкодувати вартість , отриманого за цінами, які існують на момент відшкодування ". Таким чином, в разі користування майном реституція цілком можливо, і зовсім не обов'язково, що отримана орендна плата буде дорівнює реальної вартості користування земельної ділянки.
З огляду на сказане, правильної слід вважати практику тих судів, які визнають договори оренди недійсними з моменту укладення, а також розглядають вимоги про визнання договорів оренди недійсними незалежно від закінчення терміну оренді272.
У ч. 2. Коментована норма не встановлює обмежень щодо кола орендарів (як і ст. 5 "Орендарі землі" Закону України "Про оренду землі").
Зате, законодавство може встановлювати спеціальні обмеження щодо об'єктів оренди. Так, повністю заборонена оренда земельних ділянок, на яких розташовані поховання (ч. 2 ст. 28 Закону України "Про поховання та похоронну справу").
У ч. 3. Земельна ділянка - це не річ, яка "створюється", як стіл або навіть будинок шляхом якихось дій з речовиною, матеріалами і т. П .. Земельна ділянка як об'єкт права формується шляхом юридично значимих "ідеальних" дій , а саме - шляхом реєстрації прав на неї в державний земельний кадастр (див. ст. ст. 79, 125 ЗКУ та коментарі до ст. 79, ст. 125). Тому ні намив, ні забудова, ні інша зміна в характеристиках земельної ділянки (що, очевидно, мали на увазі автори законопроекту, яким були внесені коментований пункт), строго кажучи, не створюють земельної ділянки. Така ділянка існує і до намиву території як водопокріта ділянку дна водойми.
Незаконна зміна рельєфу або її забудова не повинні змінювати правового режиму земельної ділянки, в цьому випадку у винної особи виникає обов'язок приведення ділянки в попередній стан (ст. Ст. 91, 96 ЗКУ). Виходячи з цього, на наш погляд, коментований положення слід розуміти так, що в разі неправомірного зміни рельєфу земельна ділянка не може бути передана в оренду до відновлення її стану.
Очевидно, передбачена коментованою частиною заборона не може поширюватися на ситуації, коли правовий режим або характеристики земельної ділянки змінено правомірно чи (наприклад, коли зміни відбулися відповідно до затв. Проекту землеустрою). Це суперечило б принципу раціонального використання земель.
У ч. 4. В даний час поділ оренди на короткострокову та довгострокову, передбачений коментованою частиною практичного значення не має (за редакцією Закону України "Про оренду землі", яка відбулася перед чинною, довгострокові договори повинні бути укладені в нотаріальній формі, а для короткострокових це було не обов'язково "обов'язково).
Правила про терміни оренди передбачені також ст. 19 Закону України "Про оренду землі", де крім граничного терміну дії договору, передбачене рекомендаційний положення про облік при оренді сільськогосподарських угідь "періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою". Також передбачені специфічні правила обліку "при передачі в оренду сільськогосподарських угідь, розташованих в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу" "термінів початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині".
Умова про строк договору слід формулювати однозначно, з урахуванням положень ч. 5 ст. 6 Закону України "Про оренду землі", ст. 334 ЦКУ, згідно з якою ". Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації." (До введення державного реєстру прав моментом виникнення прав є момент "реєстрації земельної ділянки", а саме, реєстрації договору оренди - см .. П. 3 розд. II Закону України від 05.03.2009 N 1066-VI, ст. 202 ЗКУ). Очевидно, що після державної реєстрації може починатися і термін оренди. Тому бажано уникати фіксованих дат, а прив'язувати протягом терміну оренди до дати державної реєстрації.
П. 6 розд. X "Перехідні положення" ЗКУ передбачає, що "при переоформленні права постійного користування земельними ділянками, наданими для ведення селянських (фермерських) господарств, у довгострокову оренду строк оренди визначається селянським (фермерським) господарством відповідно до закону" (т. Е., Очевидно , в межах передбаченого законом максимального терміну оренди - 50 років).
Певні особливості може привести законодавство про вільні економічні зони. Наприклад, ст. 10 Закону України "Про спеціальні економічні зони та спеціальний режим інвестиційної діяльності в Донецькій області" від 24.12.98 передбачено, що "орган господарського розвитку спеціальної економічної зони може передавати ці земельні ділянки в оренду на строк до 60 років, але не більше ніж до кінця терміну існування спеціальної економічної зони ".
У ч. 5. Положення коментованій части є новела, внесеної до чинного законодавства Законом України N 509-VI від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяки законодавчо АКТІВ України относительно сприяння будівництву". Встановлення возможности "відчуження" права оренди спрямовані на превращение цього права на речове. Внесені Зміни НЕ встановлюються механізму набуття права оренди в разі його "відчуження", что зводу їх регулятивний Вплив до нуля. З огляду на положення ст. 126 ЗКУ, а також ст. ст. 6, 16 і ін .. Закон України "Про оренду землі", за якими право оренди виникає на підставі договору оренди, слід зробити висновок, що договір про "відчуження" права оренди сам по собі не призводить до виникнення права оренди у набувача. Зате, на його виконання необхідно укласти договір оренди з орендодавцем.
Якщо мова йде про "первинне" придбання права оренди, договір про "відчуження" права оренди може розглядатися хіба що як якийсь попередній договір, в силу якого у орендодавця виникає обов'язок укласти договір оренди з "покупцем".
Вважаємо також, що відчуження права оренди орендарем іншій особі є тим більш неможливим. І справа не тільки в тому, що коментований норма веде мову лише про "власника" ділянки. Насправді, причина в тому, що договір про "відчуження" права оренди між орендарем та третьою особою встановлював обов'язки для орендодавця, що стороною договору не є. Це неможливо. Крім того, "вторинний" продаж суперечить ч. 6 коментованої статті, яка передбачає правила суборенди земельних ділянок.
Посилання в коментованій частині неможливості відчуження права оренди у випадках, встановлених законом, має на увазі положення ст. 81 Закону України "Про оренду землі", де заборонено "відчуження" права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності.
У ч. 6. Умови та порядок надання земельних ділянок в суборенду детально регламентуються ст. 8 Закону України "Про оренду землі".
У ч. 7. Поза всяким сумнівом, орендодавцями земельних ділянок можуть бути їхні власники. Положення коментованої частини, за якими до орендодавців віднесені "уповноважені особи" власників, є некоректним, оскільки навіть якщо договір підписує уповноважена особа, права і обов'язки виникають для довірителя, і стороною договору (орендодавцем) є саме він.
Коло суб'єктів, уповноважених розпоряджатися землями державної та комунальної власності, описане в ст. 4 Закону України "Про оренду землі". Слід враховувати, що на даний момент не по розподілу земель на землі комунальної та державної власності, тому землі комунальної власності не сформовані. В даний час діють норми п. 1 розд. VIII "Прикінцеві положення" Закону, п. 12 розд. X "Перехідні положення" ЗКУ, які надають право здавати землі державної власності в межах населених пунктів місцевим радам, а за межами - органам виконавчої влади. Щодо проблем в застосуванні п. 12 розд. X див. Коментар до цього пункту.
Повноваження щодо передачі в оренду земельних ділянок державної власності деталізовані ст. 122 ЗКУ (див. Коментар).
Ч. 8. Законом, на який робиться посилання в ч. 8 ст. 93 ЗКУ, є Закон України "Про оренду землі". Про особливості оренди земельних ділянок при комплексній реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду см. Закон України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 22.12.2006. Зокрема, ст. 17 Закону передбачає особливості обчислення розміру орендної плати.
На даному інформаційно-правовому ресурсі Ви маєте чудову можливість отримати все, що треба для успішного вирішення Вашої проблеми: заготовки документації процесуального плану, коментарі до національних законів, словник юридичних понять, все потрібні нормативні акти , Прецеденти вирішення справ судами і контактні компетентних органів і організацій України.
Юридичний ресурс ТОВ «Право України» надає прекрасну можливість Вам - роздобути компетентну юридичну консультацію - юридична консультація онлайн від наших досвідчених юристів. Таким чином, якщо Ви зіткнулися з юридичною проблемою, і Вам потрібна кваліфікована юридична допомога - надішліть форму питання . Ми докладемо максимум зусиль, щоб Ваші права та інтереси були ефективно захищені!
Велика частина цієї документації не може бути виготовлена ?Тому відповідна угода має визнаватися судом недійсною як фіктивна (ст. 234 ЦКУ), оскільки не спрямована ?