Покупка квартиры от застройщика - шаг за шагом

1. 1. Выбираем недвижимость
2. 2. Мы проверяем выбранные инвестиции
3. 3. Мы ведем переговоры и подписываем предварительный договор
4. 4. Мы забираем нашу квартиру
5. 5. Мы подписываем окончательный договор

Покупка собственной квартиры - одно из самых серьезных жизненных решений. Если мы решили купить новую квартиру, мы быстро заметим, что выбор широк и конкуренция жесткая. Разработчики борются за внимание потенциальных клиентов, интенсивно рекламируя свои инвестиции. Мы советуем обратить особое внимание при поиске четырех углов на первичном рынке.
Источник: Thinkstock

Прежде чем мы начнем смотреть на рыночное предложение, стоит оценить ваши финансовые возможности. Объем поиска будет зависеть от того, сколько мы можем потратить на инвестиции. Поэтому, если мы намерены воспользоваться кредитом, мы должны сделать первые шаги не к строительству, а к банку или посреднику. Определение кредитоспособности даст нам ориентир и позволит нам четко определить приоритеты.

Стоит помнить, что расходы не заканчиваются на момент получения ключей, а отделка нового помещения может потреблять большие суммы. По этой причине нам следует тщательно управлять имеющимися у нас резервами и распределять сбережения между собственным взносом в кредит и фондом для дальнейшей работы в квартире. Если вы серьезно относитесь к принятию обязательств, вам также нужно разобраться в ваших личных финансах. Чем раньше вы избавитесь от ненужных кредитных карт и лимитов, тем больше шансов получить большую сумму в банке.

1. Выбираем недвижимость

Мы знаем, сколько мы можем себе позволить, поэтому мы можем сосредоточиться на поиске. Вероятно, одним из основных критериев будет цена, площадь и местоположение. На первых этапах интернет будет иметь неоценимое значение, из которого мы узнаем, где в настоящее время работают разработчики. Также стоит посетить рынок недвижимости, чтобы иметь возможность встретиться со многими представителями компаний, инвестирующих в первичный рынок, в одном месте и узнать больше о квартирах, которые они предлагают.

После первоначального признания у нас будет краткий список инвестиций, заинтересованных в нас. Вы должны узнать о них как можно больше: проверить время в пути в разное время дня, выяснить, что строится в районе сейчас и в ближайшем будущем, как выглядит инфраструктура (подъездные пути, магазины, услуги). Обратите особое внимание на разработчика и его историю. Стоит просмотреть интернет-форумы, обратиться к людям, которые уже проживали в построенных им зданиях, проверить, своевременно ли он выполняет свои обязательства.

2. Мы проверяем выбранные инвестиции

После ознакомления с рынком мы отклоним большинство интересных перспективных предложений и сможем сосредоточиться на 1-2 инвестициях, которые наилучшим образом соответствуют нашим ожиданиям. Пора выбрать конкретное место, зайти в офис продаж и поближе познакомиться с предлагаемыми условиями.

Согласно так называемой В соответствии с законом о разработке мы имеем право запросить у продавца проспект инвестиций . Стоит тщательно изучить этот документ. Мы узнаем из этого, среди прочего:

• какой опыт имеет разработчик - инвестиции будут перечислены в проспекте,
• является ли исполнительное производство против разработчика,
• каков правовой статус участка - обременен ли он (например, обеспечен ли банковский кредит),
• каков план пространственного развития соседних участков,
• Планируются ли инвестиции в инфраструктуру на 1 км (например, новые дороги, очистные сооружения, мусоросжигательные заводы и т. Д.),
• есть ли у инвестиций необходимые разрешения,
• каковы сроки завершения инвестиций и передачи права собственности на недвижимость,
• кто финансирует строительство и как обеспечиваются интересы покупателей (в том числе какой банк ведет целевой депозитный счет).

Проспект должен дать нам представление о возможных рисках, связанных с выбранными инвестициями. Стоит отметить, что когда деньги покупателей хранятся на целевом счете (и это является обязательством в случае инвестиций, начатых после вступления в силу нового закона), даже в случае банкротства застройщика мы вернем наши деньги. Мы также можем запросить финансовые отчеты компании (или материнской компании в случае так называемых автомобилей специального назначения, предназначенных для нужд конкретных инвестиций), если мы хотим тщательно проверить состояние нашего будущего подрядчика. Разработчик должен также предоставить нам доступ к другим документам, в том числе разрешение на строительство, проект и земельный и ипотечный регистр.

Отдельная часть проспекта, подготовленная для нужд конкретной транзакции, будет содержать информацию о выбранном нами помещении, стандарте его отделки, установленных инсталляциях и данных со стороны общего здания. Эта часть также должна быть тщательно изучена, хотя бы для того, чтобы оценить расходы, которые будут необходимы, прежде чем мы сможем выполнить.

3. Мы ведем переговоры и подписываем предварительный договор

Мы полны решимости, мы выбрали квартиру - настало время для окончательных переговоров. Разработчики могут быть более или менее гибкими. Некоторые будут предлагать скидки, другие не захотят вести такие разговоры. Возможно, мы сможем договориться о более дешевом месте в гараже или о более высоком стандарте отделки - многое зависит от ситуации на рынке и успеха выбранных нами инвестиций.

После определения финансовых условий, пришло время подписать контракт на разработку. Перед сделкой мы должны получить проект вместе с информационным проспектом (который фактически является частью договора).

Важнейшим элементом договора является обязательство обеих сторон заключить окончательное соглашение о передаче права собственности на помещение в определенный момент в будущем. Кроме того, будет информация, в том числе о:

• цена имущества и его местоположение,
• даты внесения депозита,
• даты оплаты последующих платежей,
• дата передачи помещения,
• последствия возможного изменения даты завершения инвестиций,
• условия урегулирования возможных несоответствий проекту (например, когда плоская поверхность оказывается немного другой, чем в плане),
• сроки и условия получения помещения,
• последствия выхода из заключенного договора (стандартно - конфискация депозита, когда покупатель снимает, возврат депозита в двойном размере, когда продавцы снимают).

Договор на разработку заключается в форме нотариального акта, а стоимость делится между застройщиком и покупателем.

В настоящее время одной из самых популярных форм расчетов является оплата траншами. Покупатель оплачивает, например, 10% от цены в качестве авансового платежа после подписания соглашения с разработчиком, а оставшуюся часть - после завершения инвестиций или траншами после последующих этапов его реализации.

Лица, обеспечивающие себя ссудой, могут внести первоначальный взнос за счет собственных средств. Если кредит покрывает 100% стоимости квартиры, то договор может быть составлен таким образом, что после его подписания у нас будет время для завершения кредитных формальностей. Выплата кредита будет соответствовать условиям, включенным в договор.

Может случиться так, что ни один из банков не захочет дать нам кредит. Некоторые застройщики возвращают оплаченный депозит, и потенциальный покупатель подписывает соглашение об исключении претензии из земельного и ипотечного реестра. Однако может случиться так, что контракт предусматривает иной порядок действий, например, необходимость уплаты авансового платежа или его части - это следует проверить, если мы опасаемся, что кредит может стать проблемой.

4. Мы забираем нашу квартиру

После завершения строительства мы организуем для застройщика сбор квартиры, которая была построена для нас. Это очень важный этап, иногда он проходит после подписания окончательного договора. Стоит попытаться получить профессиональную помощь, хотя бы в виде доверенного строителя из команды, которая закончит помещение. В согласованный день в присутствии представителя разработчика и подрядчика мы должны, среди прочего, проверить:

• соответствует ли отделочный стандарт договоренностям, указанным в договоре,
• есть ли недостатки в исполнении полов, стен, сборке окон и дверей, подготовке установок и подключений и т. д.,
• соответствуют ли размеры комнат проекту (любые несоответствия могут быть урегулированы в соответствии с договором).

Также хорошо убедиться, что стены ровные и прямые углы на самом деле прямые. По этой причине солнечный свет и соответствующие инструменты будут полезны, желательно в профессиональных руках.

Подписывая документ о получении квартиры, мы заявляем, что принимаем его условие, поэтому торопиться не стоит, но вы должны побудить разработчика устранить дефекты до окончания всего процесса. Любые дефекты должны быть устранены в сроки, установленные в договоре.

5. Мы подписываем окончательный договор

Окончательный договор о передаче права собственности на квартиру, которую мы купили, может быть подписан только после того, как здание будет готово и готово к использованию. Если мы купим готовую квартиру, мы сможем завершить сделку после завершения оформления кредита и подписания договора с банком. Однако, если наши четыре угла только что сформировались, мы будем ждать несколько или несколько месяцев до последнего этапа.

Чтобы имущество в конечном итоге попало в наши руки, помещения должны быть отделены. Если застройщик взял кредит под залог инвестиций, он должен предоставить согласие банка, финансирующего строительство, на разделение нашей квартиры как отдельной собственности без каких-либо обременений.

Окончательный договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса. Если вы берете кредит, после завершения транзакции мы должны подать заявку на создание земельного и ипотечного реестра и ввод ипотеки для банка (иногда об этом позаботится кредитор). Вы также должны немедленно застраховать имущество от пожара и случайных событий. Нотариальные расходы на этом этапе полностью покрываются покупателем.

Как владельцы, у нас уже есть «только» отделка квартиры и переезд ,

,
Аналитик Bankier.pl

Михал Кисел

Похожие

Комментарии